（2016）沪0109民初22138号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-02-28
案件名称
上海市虹口区妮妮化妆品商店与上海金烁实业有限公司、上海绿地北虹置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市虹口区妮妮化妆品商店,上海金烁实业有限公司,上海绿地北虹置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初22138号原告：上海市虹口区妮妮化妆品商店，住所地上海市。个体工商户经营者：夏振青。委托诉讼代理人：方家霖，上海市中广律师事务所律师。被告：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：阮震，董事长。委托诉讼代理人：杨根水，上海汇鼎律师事务所律师。被告：上海绿地北虹置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告上海市虹口区妮妮化妆品商店(以下简称妮妮商店)与被告上海金烁实业有限公司(以下简称金烁公司)、上海绿地北虹置业有限公司(以下简称绿地公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告妮妮商店的委托诉讼代理人方家霖，被告金烁公司的委托诉讼代理人杨根水，被告绿地公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告妮妮商店向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告金烁公司签订的《商铺租赁合同》于原告的起诉状副本送达金烁公司之日解除；2、金烁公司返还原告租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)13,506元、物业管理费押金5,550元、装修押金6,352元；3、金烁公司赔偿原告装修损失27,768元；4、金烁公司支付原告违约金13,506元；5、判令被告绿地北虹公司对金烁公司的前述付款义务承担连带责任。事实和理由：原告的经营者夏振青与金烁公司于2015年10月29日签订《商铺租赁合同》，就金烁公司位于上海市虹口区提篮桥街道东大名路XXX号F1-F3“北外滩法国中心(暂命名)”商场内F306商铺(以下简称系争商铺)租赁达成意向，夏振青承租系争商铺的目的，即成立原告(个体工商户)后用于美甲化妆经营。合同签订后，原告花费资金对系争商铺进行了装修，并依约向金烁公司支付了租金、保证金、物业管理费、各项押金等费用，履行了自身的合同义务，但金烁公司在合同签订时，故意隐瞒了系争商铺未依法取得二次工程消防验收和环保验收合格证明的情况。事后原告了解上海市环保局于2016年4月11日就做出《行政处罚通知书》，要求系争商铺停止使用。原告认为，金烁公司向原告提供的系争商铺不具备招商和营业条件，原告承租系争商铺后不能正常使用，无法实现合同目的，金烁公司属根本违约造成，应按约向原告支付3个月租金的违约金，绿地公司为系争房屋权利人，应承担连带责任，故原告诉如所请。被告金烁公司辩称：2014年12月19日，系争商铺就经上海市环保局批准可试运行营业。2016年1月14日，系争店铺二次消防验收合格，同年7月13日，系争店铺正式通过上海市环保局审批。系争店铺所属的北外滩法国中心很多商户均能正常营业，并无相关行政机关对此进行处罚。原告使用系争店铺后已开业经营，亦向金烁公司正常支付租金至2016年3月。原告提起诉讼时，被告就消防及环保等问题均已通过相关部门验收，原告系其自身原因不愿继续经营，并非被告违约造成原告无法经营，被告不同意与原告解除租赁合同，原告主张的装修损失及退还相关费用并无事实和法律依据，金烁公司不同意原告所有诉讼请求。被告绿地公司辩称：绿地公司是系争商铺权利人，同意金烁公司将系争商铺对外转租，原告就系争商铺是与金烁公司建立租赁关系，绿地公司不应承担连带责任。另外，2014年12月系争商铺所属的绿地浦创国际广场(暂名)项目已通过了环评试运行。2016年4月，该项目虽被行政处罚暂停使用，但同年7月已由上海市环境保护局验收合格。该行政处罚对原告的影响并不必然导致合同解除，绿地公司同意金烁公司对本案的辩称意见，不同意承担相关连带责任。本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，绿地公司【系绿地浦创国际广场(暂名)现项目建设单位】与金烁公司签订《公平路项目房屋租赁合同》，约定绿地公司将坐落于上海市虹口区提篮桥街道东大名路X幢XXX号F1-F3房屋(建筑面积10217.36平方米)出租给金烁公司用作商业经营，租赁期限共15年；金烁公司在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行分割、转租、自行编定商铺号，其转租行为无须另行征得绿地公司的同意。绿地公司承诺在出租期内就租赁物业始终拥有合法权利，否则由此引起的一切法律后果由绿地公司承担。2014年12月19日，上海市环境保护局向案外人绿地地产集团有限公司发出《上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见》，内容为：……二、经审查，我局作出以下决定：(一)同意系争商铺所在地块项目试运行，限期到2015年3月18日。……(三)项目在试运行期内应委托市级环境监测部门进行环保设施竣工验收监测，监测结果达到标准要求，应及时向我局办理竣工环境保护验收手续。(四)项目在本试运行期限内达不到验收要求并需要继续试运行的，应当在试运行期满前2周向该局申请延长试运行。……2015年10月29日，金烁公司(出租方、甲方)与夏振青(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方作为美甲美睫、化妆使用，计租面积为37平方米；租赁期为3年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止；免租装修期共一个月，自2015年11月1日起至2015年11月30日止。免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付相关公用事业费、物业管理费及本合同约定的其他费用；起始租金为4元/平方米/天，月租金为4,502元，租金起始日为2015年12月1日。租金每三个月为一个支付周期，先付后用。签订本合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月租金13,506元。以后每期租金均于前一周期届满前5个工作日予以支付；签订本合同时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金13,506元及物业管理费押金5,550元；乙方在合同关系中所产生的任何费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚款、违约金以及赔偿金等)，甲方均可选择从保证金中予以扣除(甲方不退还乙方已交租金)。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚金、违约金、赔偿金以及恢复原状的费用)外，剩余部分由甲方在双方结算全部费用，且乙方注销(或变更)了以租赁商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息归还乙方；物业管理费为50元/月/平方米，签订本合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月的物业管理费计5,550元；因乙方原因导致本合同解除或提前终止，甲方不退还租赁保证金及物业管理费押金；甲方于2015年11月1日向乙方交付系争商铺。该商铺交付后乙方开始进场装修，并应在装修期届满前及时完成装修，以免影响租赁目的的实现。未按时开业或没有达到开业标准的，甲方有解除本合同的权利；乙方应在交付日当天根据甲方的要求向指定账户支付装修押金，装修期间产生的建筑垃圾清运费、临时电费等与装修有关的费用，由乙方承担。装修押金在扣除乙方(包括其承包方)装修期间违反装修守则或造成第三方财产损失的相应赔偿款(如有)，结清相关费用(包括物业建筑垃圾产生的费用、临时电费等)后，若有剩余的，甲方应于乙方装修完工且通过质检站和防火监督处的验收并获得进户许可证后的14个工作日内无息退还乙方；乙方应于本合同规定的免租装修期届满之次日(开业日)开始营业……。若乙方逾期开业的，免租装修期不顺延，乙方应按本合同规定缴付租金。若乙方没有合理理由逾期超过30日仍未开始营业，甲方有权解除本合同，乙方并应按本合同规定承担违约责任；乙方按有关国家法律法规应向政府有关职能部门(如：消防、环保、卫生等部门)办理申报手续，需经政府有关职能部门和甲方检验认可后方可营业。乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，甲方同意提供合理的协助。若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之开业日起按标准支付租金；非因甲方原因导致合同解除或终止，乙方在该商铺内的全部装饰装修物归甲方所有，甲方无需就此对乙方进行补偿；乙方租赁该商铺从事的经营活动必须以公司名义进行，且乙方在项目开业后1个月内仍未能以该商铺注册成立公司从事本合同项下确定的经营活动，甲方有权与之解除合同，并要求乙方承担因此而产生的一切责任；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方交房且乙方正常营业后，由于甲方责任致使乙方连续超过30天不能正常对外营业的。租赁合同签订后，金烁公司向夏振青交付了系争商铺，2015年11月夏振青向金烁公司支付了租赁保证金13,506元、物业管理费押金5,550元、装修押金6,352元。2016年1月1日夏振青作为经营者成立原告。2015年12月14日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口公安消防支队)向金烁公司出具《建设工程消防验收意见书》(沪虹公消验字【2015】第0153号)，内容为：你单位报送的受理凭证为沪虹公消验凭字【2015】第0139号的虹口区东大名路XXX号的北外滩法国中心内装修建设工程(建筑总层数为地上23层，地下2层；装修层数3层，为裙房第1至3层；建筑面积9,737平方米，其中公共区域建筑面积2,304平方米；使用性质：商场)《工程竣工验收报告(消防)》、《上海市建筑消防设施检测报告》、《内装修材料见证取样检验结果通知单》及相关资料已收悉。经我支队对所送资料审查及派员于2015年11月26日、12月8日至现场检查，该建设工程基本符合国家消防规范要求，消防验收合格。具体情况如下：……为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施：……4、此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2016年1月14日，虹口公安消防支队检查后向金烁公司出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪虹公消安检字【2016】第0006号)。2016年4月1日，上海市环境保护局以绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第20条第1款的规定为由，向绿地公司发出《行政处罚决定书》，责令绿地公司停止绿地浦创国际广场(暂名)项目的使用，并罚款65,000元。2016年7月13日，绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护经上海市环境保护局验收合格。2016年8月22日，原告向本院起诉，要求判如所请。原告的起诉状副本于2016年9月2日送达金烁公司。审理中，经原告申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争商铺装修残值造价进行评估，鉴定意见：系争商铺房屋装修工程造价为27,768元，其中土建装饰23,188元，安装造价为4,580元，装修残值的计算折旧率为66.03%。审理中，夏振青向本院表示，承租系争房屋即为成立原告进行经营，其代原告签署的系争房屋租赁合同中所有权利义务均应由原告承受。原告表示，已正常向金烁公司支付租金至2016年5月底。若租赁合同解除，原告同意将系争房屋返还金烁公司。被告金烁公司表示，同意于诉状副本送达之日与原告解除租赁合同，系争房屋内现仍有原告物品，对合同解除后原告使用系争房屋为产生的使用费，金烁公司另案主张。上述事实，有原、被告提供的商铺租赁合同、现场照片、公平路项目房屋租赁合同、号牌通知、转租证明、上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见、行政处罚决定书、报警登记、微信记录、收据、上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护验收的审批意见等证据及当事人的陈述等证据为证。本院认为，夏振青作为原告经营者与金烁公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，原告承租系争商铺于2015年12月1日起开始计租，金烁公司于2015年12月14日才通过消防验收，直至2016年1月14日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年4月1日，因绿地浦创国际广场配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程即正式投入使用违反相关规定，被上海市环境保护局责令停止上述广场的使用，直至2016年7月13日验收通过后才被准许投入使用，前述情况对原告使用系争商铺存在一定影响。现原告不愿再继续履行租赁合同，要求以原告起诉状送达金烁公司之日解除合同，金烁公司对此表示同意，鉴于双方对解除合同意见一致，故租赁合同可予2016年9月2日(原告起诉状送达被告之日)解除。系争商铺于2016年7月13日已具备开业条件，2016年8月原告起诉之时，系争商铺已通过了商场营业前的消防安全检查，商场环保设施也已经环保局验收合格，系争商铺投入使用已无障碍。原告亦自述向金烁公司正常支付租金至2016年5月，原告在系争商铺可正常经营情况下选择与金烁公司解除合同，并非金烁公司违约造成，故本院对原告要求金烁公司承担违约金的诉请不予支持。但系争商铺于2016年4月1日至7月13日期间被上海市环境保护局处罚，与原告不能正常经营确实存在一定关联，原告提出解除合同亦属事出有因，合同解除不能完全归责于原告，金烁公司并无理由没收原告支付的租赁保证金及物业管理费押金，应将该两笔款项返还给原告。对装修押金，因原告不存在应抵扣装修押金的情况，故金烁公司亦应返还。因原告与金烁公司就合同解除均有一定责任，故对于原告主张的装修损失，本院结合考虑合同解除情况、装修造价、折旧率等因素，酌情予以确定。绿地公司并非租赁合同相对方，原告要求绿地公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海市虹口区妮妮化妆品商店(夏振青)和被告上海金烁实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年9月2日解除；二、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还原告上海市虹口区妮妮化妆品商店租赁保证金13,506元、物业管理费押金5,550元、装修押金6,352元；三、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日，赔偿原告上海市虹口区妮妮化妆品商店装修损失9,167.61元；四、驳回原告上海市虹口区妮妮化妆品商店的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,219.32元，由原告上海市虹口区妮妮化妆品商店负担610元，被告上海金烁实业有限公司负担609.32元。鉴定费1,500元，由原告上海市虹口区妮妮化妆品商店负担750元，被告上海金烁实业有限公司负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 李梅芳代理审判员 周虹君人民陪审员 李玉飞二〇一七年七月二十四日书 记 员 管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度“”