（2017）川1529民初678号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-21
案件名称
原告周校丙诉被告四川详鹰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
屏山县人民法院
所属地区
屏山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周校丙,四川详鹰房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1529民初678号原告：周校丙，男，2001年3月26日出生，汉族，住四川省屏山县。法定代理人：周安友（系周校丙之父），男，住四川省屏山县。被告：四川详鹰房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：黄显余，系该公司负责人。委托诉讼代理人王平，系该公司职工。原告周校丙诉被告四川详鹰房地产开发有限公司（以下简称“详鹰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周校丙的法定代理人周安友，被告详鹰公司的诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周校丙诉称：2012年5月3日，原告和被告详鹰公司签订《委托出租协议书》，就原告向被告购买的位于屏山县新县城丁石路王府井×号的商铺出租给被告达成协议，双方约定每月租金2001元，期限从2013年6月1日至2018年5月31日止，如违约按照年度租金总额的50%向对方支付违约金。双方履行合同至2015年5月后，被告再未按照约定支付租金。截止2017年7月30日，被告已拖欠原告租金34017元。被告的行为损害了原告的合法权益。请求法院判决被告支付原告从2016年3月1日至2017年7月30日的租金34017元；支付违约金17008.50元。被告详鹰公司辩称：我公司与原告周校丙签订的《委托出租协议书》第三条明确约定“甲方（原告）委托乙方（详鹰公司）处理的事务为：代为出租、与第三人签订租赁合同、代为收取租金及相关费用”。该《委托出租协议书》系委托合同性质，我公司与原告并无直接的租赁合同关系。我公司自签订合同后向原告垫支了2年的租金，但经营管理至今没有找到第三方将该商铺出租，因此从2015年6月1日起未再向原告支付租金。原告请求由我公司承担17008.50元违约金，根据《委托出租协议书》第八条约定：“双方不得在委托期内无故单方终止或解除协议，因一方单方终止或解除协议造成另一方经济损失的，违约方以年度租金总额的50%向对方支付违约金”的规定，我公司并没有该违约情形。原告的违约金请求不符合合同约定，且主张过高，应当进行调整，具体多少由人民法院决定。请求法院依法判决。根据原、被告所举证据，经庭审质证，本院综合认定以下法律事实：2012年2月27日，原告周校丙与被告详鹰公司就原告向被告购买的商铺出租签订《委托出租协议书》，该协议主要约定：甲方（委托方）周校丙，乙方（受托方）详鹰公司；甲方自愿将已购位于屏山县王府井商业步行街×号（建筑面积43.51㎡）商铺委托乙方代为出租及管理；委托期限为5年；甲方委托乙方代为出租、与第三人签订租赁合同、代为收取租金及相关费用；五年租金的计算方式，按2001元/月计算；该商铺乙方可自行使用，也可代为对外出租；租金起算时间以王府井正式开业时间为准，如开业时间迟于2013年6月1日，则以2013年6月1日为准，乙方按季度提前5-10天向甲方交一次租金；商铺在委托期内，乙方根据市场发展需要，有权对甲方委托商铺物业进行统一规划、装修管理，统一制定租金标准对外招商租赁，甲方在委托期内不得干预乙方的管理；甲、乙双方不得在委托期内无故单方终止或解除协议，因一方单方终止或解除协议造成另一方经济损失的，违约方以年度租金总额的50%向对方支付违约金。合同签订后，被告详鹰公司向原告支付租金至2015年5月31日。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告的身份证、被告的营业执照、《委托出租协议书》等证据材料在案佐证。本院认为，承租人应当按照约定的期限给付租金。本案的争议焦点为：一是原、被告双方签订的《委托出租协议书》的法律关系是委托合同关系，还是租赁合同关系；二是被告是否构成违约及若构成违约的责任承担。关于第一个焦点，原告周校丙主张其将涉案商铺返租给开发商被告详鹰公司，双方系房屋租赁合同关系。被告认为系原告委托被告代为出租本案涉案商铺，双方系委托合同关系。本院认为，双方对签订的《委托出租协议书》无异议，本院予以确认。根据协议书“乙方以2013年6月1日为基准,乙方按季度提前5-10天向甲方交一次租金……该商铺乙方可自行使用,也可代为对外出租”的约定，被告详鹰公司在未向第三人出租的情况下向原告支付了两年的租金，且考虑到该协议系开发商被告事先拟定及被告已向原告支付数期租金等因素，应当对开发商作不利认定，故本院认定原、被告签订的《委托出租协议书》系“名为委托实为租赁”的租赁合同。关于第二个焦点，原、被告双方签订的租赁协议依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告详鹰公司应支付2016年3月1日至2017年7月30日共17个月的租金34017元，该期间实际为17个月，本院按照原告所主张的17个月计算，期间从2016年3月1日至2017年7月30日，租金为34017元。原告主张被告应继续履行合同，也符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金的认定问题，原告主张被告应当按照未付租金的50%计算违约金，共17008.50元，被告认为，双方合同只约定了单方终止或解除协议的违约情形，对逾期支付租金的违约责任，双方当事人在协议中没有进行具体约定，被告不应当承担违约金。本院认为，双方约定了单方终止或解除协议的违约情形按租金年度总金额的50%计算，对逾期支付租金的违约责任没有约定具体计算方法，对于原告依据协议第八条要求被告支付17008.50元的违约金的计算方法不予支持。被告未按照约定按时支付租金，应当承担逾期付款的违约责任。对违约金数额，本院酌定被告应自2016年3月1日逾期起以未付季度租金为基数，参照中国人民银行逾期贷款的基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川详鹰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告周校丙从2016年3月1日至2017年7月30日的租金34017元；二、被告四川详鹰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告周校丙逾期付款违约金，计算方法为：其中6003元从2016年3月1日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止；6003元从2016年6月1日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止；6003元从2016年9月1日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止；6003元从2016年12月1日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止；6003元从2017年3月1日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止；4002元从2017年7月30日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止。以中国人民银行同期逾期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至租金付清之日止；三、驳回原告周校丙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，由原告周校丙负担200元，被告四川详鹰房地产开发有限公司负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 胡进二〇一七年七月二十四日书记员 胡欣 微信公众号“”