（2016）粤20民终4708号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-02-28
案件名称
刘树清、林桂莲商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘树清,林桂莲,中山市建华房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4708号上诉人（原审原告）：刘树清，男，1973年1月5日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：林桂莲，女，1972年10月15日出生，汉族，住广东省云浮市云安县。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：高叶敏，广东凯行律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗圣安，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市建华房地产发展有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区祥龙路118号菊城建华花园中和庭。法定代表人：刘显进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。上诉人刘树清、林桂莲因与被上诉人中山市建华房地产发展有限公司（以下简称建华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第1952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人刘树清、林桂莲上诉请求：1.撤销一审判决；2.建华公司立即为刘树清、林桂莲办理中山市小榄镇北区祥龙路118号菊城建华花园厚德苑1栋07房的房地产权属证书；3.建华公司向刘树清、林桂莲支付逾期交房违约金（以已付购房款2856638元为基数，按每日万分之二计算，自逾期之日至符合法定交房条件之日止）；4.建华公司向刘树清、林桂莲支付逾期办证违约金（以已付购房款2856638元为基数，按每日0.01%计算，自逾期之日至实际取得房地产权属证书之日止）。事实和理由：一、双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效条款。二、一审认定涉案商品房于2011年10月20日具备交付条件错误。（一）2011年10月20日，涉案商品房并未取得竣工验收备案登记证，至2015年9月24日才取得竣工验收备案登记证，应以此时作为竣工验收合格之日。（二）直至2011年10月20日，涉案商品房仍未经消防备案，不符合基本安全条件。（三）至2011年10月15日，涉案商品房未具备开通燃气条件。（四）至2011年10月15日，涉案商品房未具备提供合格饮用水的条件。三、建华公司并未于2011年10月19日通知刘树清、林桂莲收楼。退一步而言，即使建华公司于2011年10月19日通知刘树清、林桂莲收楼，因涉案商品房不符合交付条件，故也是无效通知。四、因建华公司未在涉案商品房符合交付条件后通知刘树清、林桂莲，且该商品房也没有实际交付，刘树清、林桂莲的诉请未超过诉讼时效。被上诉人建华公司辩称，一、涉案商品房买卖合同约定的商品房交付使用条件符合法律、法规的相关规定，合法有效。刘树清、林桂莲认为该合同约定无效没有法律依据。二、建华公司一审提交的相关证据足以证明涉案商品房已于2011年10月15日按照法定程序进行验收并验收合格，符合合同约定的交付使用条件。1.涉案工程于2011年10月15日通过建设、设计、监理、施工单位验收，验收组一致同意涉案工程验收合格。涉案商品房于2015年9月24日取得竣工验收备案登记证与商品房交付使用条件无关。2.涉案商品房属于低层民用建筑，不属于法律、行政法规要求消防验收的范围，涉案商品房消防工程是否已经验收备案，不影响商品房的交付使用。三、建华公司一审时提交的相关证据，足以证明涉案商品房已于约定的交付之日通水、通电。四、建华公司已完全履行了买卖合同约定的书面通知刘树清、林桂莲办理收楼手续的义务。五、涉案商品房已于2011年10月15日符合合同约定的交付使用条件，逾期交楼违约金应自房屋具备交付使用条件之日截止，刘树清、林桂莲请求支付违约金的诉讼时效亦应从此时开始计算，一审法院认定刘树清、林桂莲主张逾期交楼违约金已超过诉讼时效，事实及法律依据充分。六、一审法院将逾期办证违约金计至2015年11月9日，即建华公司书面通知刘树清、林桂莲签署产权登记申请文件、提供办证资料及签署面积差异确认文件等手续之日，事实及法律依据充分。上诉人刘树清、林桂莲向一审法院起诉请求：1.建华公司立即为刘树清、林桂莲办理中山市小榄镇北区祥龙路118号菊城建华花园厚德苑1幢07房的房地产权属登记证书；2.建华公司向刘树清、林桂莲支付逾期交房违约金（以已付购房款2856638元为基数，按每日万分之二计算，自逾期之日至符合合法交房条件之日止）；3.建华公司向刘树清、林桂莲支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以已付购房款2856638元为基数，按每日0.01%计算，自2010年12月31日起至刘树清、林桂莲实际取得房地产权属证书之日止）。一审法院认定事实：建华公司系中山市小榄镇北区祥龙路菊城建华花园的开发商，领取了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证，依法从事房地产开发及商品房销售活动。2010年1月15日，刘树清、林桂莲与建华公司签订中山市商品房买卖合同，合同主要订明：“刘树清、林桂莲向建华公司购买上述建华花园厚德苑1幢07房的商品房，价款为2856638元；建华公司应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付刘树清、林桂莲，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工验收；建华公司逾期交房超过90日，刘树清、林桂莲要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，建华公司按日向刘树清、林桂莲支付已付房价款的万分之二的违约金；该商品房预售后，建华公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，建华公司应书面征得刘树清、林桂莲同意；建华公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因建华公司的责任，刘树清、林桂莲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘树清、林桂莲不退房，建华公司自迟延之日起按刘树清、林桂莲已付房价款的0.01%向刘树清、林桂莲支付违约金；因刘树清、林桂莲的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给建华公司办证，或身份证明文件失效、面积有差异刘树清、林桂莲不及时签署确认文件非税办未能核契税，或不及时缴交办证税费等，导致建华公司不能按时递交办证资料办契，建华公司不承担任何责任，递件办契证期限相应顺延”。合同补充协议第六条订明：“本合同第十四条关于产权登记的约定，若建华公司负责为刘树清、林桂莲办理房地产权证、国有土地使用证时，刘树清、林桂莲必须在建华公司将该商品房交付其使用时付清办理产权登记所需的税费、分户产权的测图费和全部房价款及在建华公司通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料，否则建华公司有权拒绝为刘树清、林桂莲办理领取契证手续而不承担该条的违约责任……”。合同附件五住宅使用说明书对商品房主体结构、墙体、水电、门窗、管线等部位的使用都作出了说明，其中“燃气”一栏注明“本项目不配备任何燃气管道设施”。合同签订后，刘树清、林桂莲向建华公司支付了购房款2856638元、契税费73844元及印花税费1231元。2015年11月11日，刘树清、林桂莲提起本案诉讼，主张前述实体权利。根据建华公司提交的“紧急通知”复印件显示，中山市小榄镇建设管理所于2010年11月11日向辖区内各施工企业、项目部发出通知，内容为：“接中山市住房和城乡建设局的紧急通知，要求全市范围内所有在建工程项目，即日起必须立即停止施工，具体复工时间另行通知。”另刘树清、林桂莲提交有“关于厚德苑一期交楼时间的通知”复印件及挂号信信函收据，通知的落款时间为2010年12月31日，载明：“尊敬的刘树清、林桂莲业主阁下，我司于2010年11月11日接到中山市小榄镇建设管理所通知，要求全市所有在建项目在亚运期间（11月11日-12月20日）必须停止施工。我司在接到通知后即按照该通知要求停止了建华花园厚德苑一期所有施工，导致原定于2010年12月31日交楼的厚德苑一期需延后交楼。我司已于亚运会后恢复施工，由于春节关系，交楼时间顺延至2011年2月15日，建议各位业主于2011年2月15日后到我司办理收楼手续，对此我司表示最诚挚的歉意。”挂号信信函收据反映建华公司在2011年1月8日向刘树清、林桂莲寄出挂号信。建华花园厚德苑1～3、5～13、15～16幢工程于2011年10月15日经建设单位、监理单位、施工单位、勘查单位及设计单位竣工验收。根据建华公司提交的小榄水务有限公司业务受理单、供水服务协议反映，上述厚德苑工程在2011年已具备供水条件，由业主向中山市小榄水务有限公司申请用水；广东电网公司中山供电局客户电气工程接入电网查验意见书反映上述厚德苑工程在2011年10月20日经查验，具备通电接入条件，同意接入电网；建设工程竣工验收消防备案表反映上述厚德苑工程的消防工程满足消防设计文件要求，工程竣工验收合格，于2013年5月25日竣工验收，同年6月14日申报备案。就燃气供给的问题，建华公司主张：根据合同附件五住宅使用说明书的约定，涉案商品房不包含燃气管道设施；考虑到将来的发展，建华公司仍为厚德苑区域铺设了小区公共区域燃气管道设施，相关设施的验收手续连同二期工程一并于2012年5月完成。建华公司对上述主张提交的工程款申请表、厚德苑联排别墅住宅管道燃气安装工程已完成工程量确认单，反映了厚德苑一期的燃气管道验收已连同二期的工程在2012年5月前完成。根据建华公司提交并由中山市小榄镇住房和城乡建设局加具“情况属实”意见的“关于菊城建华花园厚德苑竣工验收合格的情况说明”反映，菊城花园厚德苑项目实际分为三期开发施工，首期开发为厚德苑1～3、5～9幢及车库，该工程已于2011年10月15日经五方验收；由于各区段车库是相连成整体状态，故规划、消防验收须按整体完工共同验收。一审诉讼中，一审法院向中山市公安消防支队小榄大队发函调查以下问题：建华花园整体工程在2013年5月25日消防竣工验收前，针对已经完成的厚德苑1～3、5～9幢及车库的消防工程，建华公司是否有单独向你队报批备案？如有，具体时间是何时？经函复，建华公司申报厚德苑项目消防备案情况如下：1.2010年4月14日申报了建设工程消防设计备案；2.2012年10月16日再次申报了建设工程消防设计备案；3.2013年6月14日申报了建设工程竣工验收消防备案。此外，一审法院向中山市小榄水务有限公司发函调查以下问题：1.建华花园厚德苑的1～3、5～13、15～16幢商品房工程完工后，是否必须经过水质检验验收方能供水？2.如必须经过水质检验验收方能供水，那么厚德苑的上述商品房工程是否已经过水质检验验收，检验验收时间、结果如何？3.你司受理部分业主申请，签订业务受理单、供水服务协议，是否代表水质检验已经合格？经函复，中山市小榄水务有限公司认为：1.建华花园就用水计量安装了总表计量整个小区用水量，总表也是双方产权分界点，表前市政供水管网水质由水务公司按规定进行检测，确保符合《生活饮用水标准》；2.总表后即建华花园内部供水设施产权属全体业主所有，其建设、验收由开发商组织完成，水务公司没有参与（是否需要水质验收应是根据主管部门建设验收要求，如需验收可委托任意有资质单位进行）；3.受理部分业主申请，签订业务受理单、供水服务协议，是基于建华花园物业管理公司委托，抄表到户，让业主享受“同网同价”，小区总表后至业主入户水表前供水设施（包括水质）管理维护由小区业主委托的物业管理公司负责。除本案外，一审法院同时受理了王苗花和欧江泉、马萍诉本案建华公司商品房预售合同纠纷两案，王苗花和欧江泉、马萍提出的诉讼请求与本案刘树清、林桂莲的一致。经查，欧江泉、马萍与王苗花均由刘树清介绍购买厚德苑的商品房，其中欧江泉、马萍购买2幢08房，王苗花购买2幢06房，刘树清、林桂莲自己也购买了1幢07房，有关的商品房买卖合同均在2015年1月15日签订。刘树清在购买涉案厚德苑商品房以前，已向建华公司购买与厚德苑小区相邻的建华花园东海湾3幢A座702号房并于2009年8月25日办理房屋收楼手续。2011年6月，刘树清向建华公司购买了东海湾地下车库停车位并于同年8月领取了地下车库出入停车卡。建华公司主张进入建华花园东海湾住宅小区必须经过厚德苑区域旁边的道路，且东海湾小区的车库入口及人行道入口均正对着刘树清所购的厚德苑1幢07房，刘树清及王苗花等人不可能不清楚厚德苑房屋的完工及收楼情况，其提交有总平面图佐证。刘树清、林桂莲对建华公司提交的总平面图没有提出不能采信的意见，也未对建华公司主张的上述事实提出异议，其只认为自己不是建筑专业人员，不具备且没有义务去了解、关注商品房的施工情况。诉讼中，建华公司主张其多次通知刘树清、林桂莲前来办理收楼手续，并提交有落款日期为2011年10月19日的催收楼通知书及其他业主的住户登记表、房屋交接验收记录表等80余份作证，证明其通知刘树清、林桂莲收楼及其他业主收楼的情况。经查，催收楼通知书落款时间为2011年10月19日，内容为建华公司通知刘树清、林桂莲在2011年10月31日办理收楼手续，建华公司未能提交已寄送该通知书的单据；房屋交接验收记录表则反映了部分业主办理商品房交接的时间。另厚德苑1、2、3、5幢共30套房屋（其中1、2期有15套房屋），经中山市建设局颁发商品房预售许可证后，由建华公司同期对外销售，其中厚德苑1、2幢的商品房，除本案刘树清、林桂莲和另案王苗花及欧江泉、马萍的3套以外，其余12套均已交付使用，具体交接时间为：1幢05房于2010年12月31日交接，1幢06房于2010年12月31日交接，1幢03房于2011年2月19日交接，1幢02房于2012年8月13日交接，1幢01房于2012年7月29日交接，2幢09房于2011年5月21日交接，2幢01房与02房于2011年7月29日交接，2幢10房于2011年10月22日交接，2幢03房于2012年7月21日交接，2幢05房于2012年8月8日交接，2幢07房于2014年1月12日交接。同期厚德苑3、5幢的商品房，大部分也在2011～2012年期间交接。2015年11月4日，建华公司取得建华花园厚德苑1、2、3、5幢的商品房产权权属证明书。同年11月9日，建华公司向包括刘树清、林桂莲在内的业主发出“提交办理产权登记所需资料通知书”，通知刘树清、林桂莲等业主于2015年11月20日前提交办理产权登记所需的资料，包括签署申请文件、换领发票、提交身份证明文件、签署面积差异确认文件。《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》（中府〔2011〕37号）于2011年4月11日公布并于同年7月1日施行，该规定的实施范围在原来城区和火炬开发区的基础上增加18个镇，将实施范围扩大到全市，同时规定在规定实施前未取得建设工程规划许可的民用建筑须按本规定修建防空地下室。在案外人高锦媚等人诉本案建华公司商品房预售合同纠纷一案审理过程中，一审法院向中山市住房和城乡建设局致函调查如下问题：1.商品房是否需要先经过人防工程的验收，才能办理验收备案登记；2.根据《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》有关实施时间的规定，涉案商品房的防空地下室工程不适用该规定，建华公司有关人防办认为无需开具人防验收备案意见而你局则要求其开具该意见的辩解是否属实；3.建华公司向你局申请验收及你局给予办理验收备案登记的时间分别是何时。经函复，中山市住房和城乡建设局答复如下：1.根据《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》（中府〔2011〕37号）第二十七条“防空地下室工程经验收合格，由市人防办核发《人防工程竣工验收意见书》。建设单位未取得《人防工程竣工验收意见书》的，有关单位不得同意其地面建筑项目的综合验收备案和办理产权证”及第三十九条“本规定自2011年7月1日起施行，原《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》（中府〔2001〕121号）同时废止。在本规定实施前未取得建设工程规划许可的民用建筑须按本规定修建防空地下室”，2011年7月1日后取得建设工程规划许可的民用建筑办理竣工验收备案时应提供《人防工程竣工验收意见书》。2.根据中山市建华房地产发展有限公司提供的菊城建华花园厚德苑（1-30幢）的《中山市建设工程规划验收批复书》（见附件1），该项目对应的建设工程规划许可编号分别为010042013040010（见附件2）、010042013040012（见附件3）、010042013040013（见附件4），批复时间均为2013年5月23日，属于2011年7月1日后取得建设工程规划许可的情形，因此中山市建华房地产发展有限公司应提供菊城建华花园厚德苑（1-30幢）的《人防工程竣工验收意见书》。3.中山市建华房地产发展有限公司提供菊城建华花园厚德苑（1-30幢）竣工验收备案成功办理入件的记录有3条，第一次记录于2015年2月12日收件，于2015年2月15日退件；第二次记录于2015年6月12日收件，于2015年7月21日退件；第三次记录于2015年9月9日收件，于2015年9月24日核准。不成功办理入件的我局系统中没有记录。根据中山市住房和城乡建设局提供的中山市建设工程规划验收批复书、中山市建设工程规划许可证（附件）的内容可知，涉案建华花园厚德苑（1-30幢）工程因规划变更而需重新办理报建手续，办理时间为2015年5月23日，该工程于2015年6月30日经规划验收。一审诉讼中，刘树清、林桂莲表示不要求建华公司交付涉案商品房。一审法院认为，刘树清、林桂莲与建华公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合民事行为生效的法律要件，合同合法、有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，建华公司应于2010年12月31日前向刘树清、林桂莲交付商品房。就商品房所应具备的交付条件，中山市商品房买卖合同虽约定验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告，即通过单体竣工，取得验收报告，但同时，由于交付的商品房应满足基本的生活要求和安全条件，故有关水电的正常供给、消防设施的验收为判断商品房是否具备交付条件的要求。建华花园厚德苑1、2幢在2011年10月15日经四方验收合格；2011年具备供水条件；在2011年10月20日经查验，具备通电接入条件，接入电网；消防工程满足消防设计文件要求，工程竣工验收合格，于2013年5月25日竣工验收，同年6月14日申报备案。根据一审法院向中山市小榄水务有限公司调查的情况可知，总表前市政供水管网水质由水务公司按规定检测，总表后的建设、验收由建华公司完成。由于商品房的单体验收已包含给排水管道工程的验收，且整个建华花园厚德苑工程已经过中山市住房和城乡建设局验收备案，故一审法院对建华公司要求刘树清、林桂莲出具水质检验报告的辩解不予采信，并认定厚德苑1、2幢在2011年10月15日验收合格时已具备供水条件。就消防验收或备案的问题，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”该法第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查；……”根据上述规定并结合建设工程竣工验收消防备案表的内容及一审法院向中山市公安消防支队小榄大队调查的事实可知，厚德苑商品房的消防工程只需依法进行申报备案即可投入使用，无需进行消防验收。根据建华公司提交并由中山市小榄镇住房和城乡建设局加具“情况属实”意见的“关于菊城建华花园厚德苑竣工验收合格的情况说明”可知，菊城花园厚德苑项目实际分为三期开发施工，首期开发为厚德苑1～3、5～9幢及车库，该工程已于2011年10月15日经五方验收，由于各区段车库是相连成整体状态，故规划、消防验收须按整体完工共同验收。因此，厚德苑1、2幢的消防工程虽然于2013年6月14日才申报备案，但该工程实际于2011年10月15日已完工并符合使用要求，因各区段车库整体相连而需按整体共同验收而导致的备案迟延，不应成为商品房不符合交付条件的理由，否则，将加重建华公司的合同义务，有违当事人的约定及违反公平原则。综上，厚德苑1、2幢商品房具备交付条件的时间，应以在后的2011年10月20日接入电网的时间确定。至于燃气供给的问题，因商品房买卖合同附件五住宅使用说明书明确订明该商品房不包含燃气管道设施，故燃气供给、开通的时间不应作为本案商品房交付的条件。再者，从建华公司提交的工程款申请表、厚德苑联排别墅住宅管道燃气安装工程已完成工程量确认单可知，厚德苑一期的燃气管道验收已连同二期的工程在2012年5月前完成，涉案商品房已具备使用要求。商品房买卖合同约定的交付时间为2010年12月31日，而该商品房在2011年10月20日方具备交付条件，建华公司明显存在迟延交付的行为。但同时，在迟延履行的情况下，建华公司是否有适当履行通知刘树清、林桂莲收楼的义务为本案争点，也是判断建华公司是否应支付迟延交楼违约金的前提。根据建华公司提交的涉及亚运会期间停止施工的“紧急通知”和“关于厚德苑一期交楼时间的通知”、挂号信信函收据可知，建华公司曾因停工问题通知过刘树清、林桂莲，告知具体收楼时间延后，刘树清、林桂莲对信函的内容不予确认但未能提交证据证明，应承担不利的法律后果。尔后，建华公司于2011年10月19日向包括刘树清、林桂莲在内的各业主发出催收楼通知，通知业主在2011年10月31日办理收楼手续。建华公司虽未能提交寄送该信件的单据，但根据一审法院查明的事实来看，首先，厚德苑1、2、3、5幢经中山市建设局颁发商品房预售许可证后由建华公司同期对外销售。刘树清、林桂莲和另案王苗花及欧江泉、马萍所购买的3套房屋位于1、2幢。根据住户登记表、房屋交接验收记录表的内容可知，除刘树清、林桂莲等人的上述3套房屋以外，厚德苑1、2幢的其余12套房屋均已全部交付使用，交接时间除其中一户在2014年1月12日外，其余均在2010～2011年间，另3、5幢的房屋，也大部分在2010～2011年间交付业主使用。建华公司作为以获取房地产销售利润为目的的房地产开发商，其在长达多年时间内不通知刘树清、林桂莲收楼，或在通知了其余业主收楼而唯独未通知刘树清、林桂莲和另案王苗花及欧江泉、马萍收楼的做法，有违生活常理。其次，刘树清、林桂莲与另案王苗花及欧江泉、马萍均由刘树清介绍购买厚德苑的商品房，有关的商品房买卖合同均在2015年1月15日签订，足可认定其为亲属或朋友关系。刘树清在购买涉案厚德苑商品房以前，已向建华公司购买与厚德苑小区相邻的建华花园东海湾3幢A座702号房并于2009年8月25日办理房屋收楼手续。2011年6月，刘树清向建华公司购买了东海湾地下车库停车位并于同年8月领取了地下车库出入停车卡。建华公司主张进入建华花园东海湾住宅小区必须经过厚德苑区域旁边的道路，且东海湾小区的车库入口及人行道入口均正对着刘树清所购的厚德苑1幢07房，刘树清不可能不清楚厚德苑房屋的完工及收楼情况，并提交了总平面图佐证。刘树清、林桂莲对建华公司提交的总平面图没有提出不能采信的意见，也未对建华公司主张的上述事实提出异议，其只认为自己不是建筑专业人员，不具备且没有义务去了解、关注商品房的施工情况。据此，应予采信建华公司主张的事实。由此可见，刘树清作为东海湾的业主，每天进出小区，必然对相邻厚德苑1、2期商品房的施工进度、入住情况有一定程度的了解，刘树清、林桂莲作为刘树清的亲属或朋友，与其同时购买房屋，对此亦应予知悉。本案的商品房为联排别墅，房价达2856638元，房屋什么时候能完工并交付使用，以及何时能办理权属证书等事项为一般购房消费者最为关心的事项，刘树清、林桂莲在知悉房屋状况下在长达多年时间内未与建华公司进行任何交涉，完全不符合生活常理。结合刘树清、林桂莲在庭审中经一审法院询问后，仍然表示不请求建华公司交付房屋的事实来看，不排除刘树清、林桂莲购买商品房的目的是为了投资而非自住，且因不想负担物业管理费用而不予办理收楼手续的可能。综上所述，一审法院采信建华公司有关其在2011年10月19日向刘树清、林桂莲发出催收楼通知及已履行通知刘树清、林桂莲收楼义务的事实主张，刘树清、林桂莲未履行收楼的义务，责任应由其自行承担。由于刘树清、林桂莲自2015年11月11日才提起本案诉讼，请求建华公司支付逾期交楼（经一审法院确认交楼时间为2011年10月20日）违约金，故该诉讼请求已超过2年的诉讼时效，一审法院对刘树清、林桂莲的该项诉请不予支持。根据中山市商品房买卖合同的约定，建华公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。即自合同约定的交付时间2010年12月31日起计算，建华公司应于2013年11月23日前履行合同约定的办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，建华公司有关涉案商品房未交付，办证期限未予起算的诉讼主张缺乏法律依据，不应支持。对建华公司关于中山市人民政府在2011年4月11日发布《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》（中府〔2011〕37号），其在办理竣工验收备案时需提交人防工程验收意见，由于人防政策变更导致后续办证时间延长的辩解，一审法院认为：首先，建华花园厚德苑（1～30幢）在《中山市结合民用建筑修建防空地下室规定》（中府〔2011〕37号）出台前虽已经过建设工程规划许可，但由于后来的规划变更而需重新办理报建手续，中山市住房和城乡建设局在办理竣工验收备案登记时认为该工程属于2011年7月1日后取得建设工程规划许可的情形，需提交《人防工程竣工验收意见书》方可办理竣工验收备案。对此，就规划、设计的变更问题，双方签订的中山市商品房买卖合同已予订明：该商品房预售后，建华公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，建华公司应书面征得刘树清、林桂莲同意。建华公司未能按设计图纸施工而需重新办理报建手续，导致在办理竣工验收备案时需提交《人防工程竣工验收意见书》以致办证迟延，责任不在刘树清、林桂莲，建华公司应承担该方面的责任。其次，根据中山市住房和城乡建设局的复函可知，建华公司第一次办理竣工验收备案的入件时间为2015年2月12日，后两次被退件，于2015年6月3日经规划验收，于2015年9月9日入件并于同年9月24日核准。上述办理竣工验收备案登记的时间，与合同约定的办证时间（2013年11月23日前）相差较大，人防工程政策的变动并非迟延办证的主要原因，建华公司的抗辩不应采信。综上，建华公司未能依约履行协助刘树清、林桂莲办理房地产权证的义务，应承担相应的违约责任，以每天0.01%的标准向刘树清、林桂莲支付违约金。建华公司于2015年11月4日取得建华花园厚德苑1、2、3、5幢的商品房产权权属证明书后，于同年11月9日向包括刘树清、林桂莲在内的业主发出“提交办理产权登记所需资料通知书”，通知刘树清、林桂莲于2015年11月20日前提交办理产权登记所需的资料，包括签署申请文件、换领发票、提交身份证明文件、签署面积差异确认文件，刘树清、林桂莲辩称未收到通知的辩解不应支持，其应对损失的扩大承担责任。据此，刘树清、林桂莲在未按要求提交办理产权登记所需资料的情况下，其要求建华公司为其办理房地产权属证书的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。刘树清、林桂莲诉请的逾期办证违约金应从2013年11月23日起计至2015年11月9日，为204820.94元（2856638元/天×0.0001×717天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、建华公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向刘树清、林桂莲支付逾期办证违约金204820.94元；二、驳回刘树清、林桂莲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16069元，由刘树清、林桂莲负担13440元，建华公司负担2629元（该款已由刘树清、林桂莲预交，一审法院不作收退，建华公司于上述付款期限内一并迳付给刘树清、林桂莲）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、建华公司是否应承担逾期交房违约责任；二、建华公司是否应对涉案商品房于2015年11月10日至今未办理权属登记承担违约责任。关于争议焦点一，即建华公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。建华公司与刘树清、林桂莲虽在合同中约定，建华公司应当在2010年12月31日前向刘树清、林桂莲交付涉案商品房。但根据已查明的事实，中山市小榄镇建设管理所于2010年11月11日向辖区各施工企业、项目部发出通知，要求在建项目在亚运会期间（2010年11月11日—2010年12月20日）停止施工，此系非因出卖人责任导致工程延误的事由。建华公司据此通知刘树清、林桂莲将交楼时间顺延至2011年2月15日并不违反双方合同约定。至2011年2月15日，建华公司未将涉案商品房交付给刘树清、林桂莲，已构成迟延履行。关于如何认定涉案商品房的实际交付日期的问题，虽然涉案商品房买卖合同规定涉案商品房的交付条件为通过建设、设计、监理、施工单位验收合格，但作为预售商品房，交付还需满足基本的居住和安全条件，如供水、供电、消防等。刘树清、林桂莲与建华公司对涉案商品房已于2011年10月15日通过合同约定的建设、设计、监理、施工单位验收合格均没有异议，故涉案商品房是否满足交付条件取决于是否同时满足供水、供电、消防等基本的居住和安全条件。刘树清、林桂莲上诉认为涉案商品房于2011年10月20日并不具备通水、供电、通天然气和消防等居住和安全条件。对此本院认为，第一，根据小榄水务有限公司业务受理单、供水服务协议及该公司向一审法院的复函，涉案商品房已于2011年具备供水条件。第二，根据广东电网公司中山供电局的意见书，涉案商品房在2011年10月20日具备通电接入的条件。第三，刘树清、林桂莲虽主张涉案商品房于2011年10月20日并不具备天然气供给，但根据双方合同约定，涉案商品房不包含燃气管道设施，故天然气供给、开通时间不应作为本案商品房交付的条件。第四，关于刘树清、林桂莲主张的涉案商品房未通过消防验收，不具备安全条件的问题。建华公司主张涉案商品房系低层民用建筑，无需进行消防验收。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：……（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查；……。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该规定，涉案商品房虽不需要向公安机关消防机构申请消防验收，但仍需要由建设单位验收后报公安机关备案，接受公安机关消防机构对该建设工程的抽查，以消除安全隐患。而对建设工程的消防进行抽查的条件，系建设工程已进行了消防验收备案。倘若建设工程未进行消防备案，则公安机关消防机构无从知晓该建设工程的存在，亦无法对该建设工程进行抽查。因此对建设工程进行消防备案含有消防竣工验收是否合格的评定，是建设工程投入使用的必要程序，具有行政确认的性质。根据已查明的事实，涉案商品房于2013年6月14日才申报备案，于2013年6月14日之前不具备交付使用的安全条件，故建华公司于2011年10月19日向刘树清、林桂莲出具收楼通知书时，涉案商品房并不具备交付的基本条件，并不能视为建华公司已经按照合同约定履行了交付涉案商品房的义务。2013年6月14日涉案商品房进行消防备案后，涉案商品房始具备交付的安全条件。由于建华公司并未举证证明涉案商品房于2013年6月14日符合交付条件后，该公司曾通知刘树清、林桂莲办理收楼手续，故涉案商品房仍未交付。刘树清、林桂莲起诉请求建华公司支付自逾期之日至符合法定交房条件之日止的逾期交房违约金，系对其自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。故建华公司应当向刘树清、林桂莲支付自2011年2月16日起至2013年6月14日的迟延交付涉案商品房的违约金。违约金应当按照合同约定以已付购房款2856638元为基数，自2011年2月16日起至2013年6月14日止（849天），按每日万分之二标准计算，为485057.1元。关于刘树清、林桂莲请求逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题，因建华公司迟延交付涉案商品房系持续性违约行为，由于涉案商品房至今仍未完成交付，故自刘树清、林桂莲向一审法院起诉之日并未超过诉讼时效。关于争议焦点二，即建华公司是否应对涉案商品房于2015年11月10日至今未办理权属登记承担违约责任的问题。双方于合同约定建华公司应在商品房交付使用后720个工作日内协助刘树清、林桂莲办理权属备案登记，同时约定建华公司应于2010年12月31日前交付涉案商品房。对此，刘树清、林桂莲主张应于2010年12月31日起720个工作日内，即2013年11月23日之前为建华公司履行协助办理权属备案登记的履行期限。建华公司主张应以涉案商品房实际交付之日计算720个工作日。本院认为，涉案合同系建华公司提供的格式合同，双方当事人对合同条款理解有争议的，应采用不利于提供格式条款一方的解释。故一审法院采信刘树清、林桂莲的主张，认定2013年11月23日为建华公司履行协助办理权属备案登记的履行期限并无不当，本院予以维持。涉案商品房所在小区于2015年11月4日取得权属备案初始登记，具备为刘树清、林桂莲办理权属备案登记的条件，建华公司于2015年11月9日通知刘树清、林桂莲提交办理权属登记所需的资料。刘树清、林桂莲收到通知后未履行提交办理权属登记所需资料的义务，建华公司无需对涉案商品房在此之后未办理权属备案登记向刘树清、林桂莲承担违约责任。故一审法院认定的建华公司应向刘树清、林桂莲承担的逾期办证违约责任范围并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘树清、林桂莲的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第1952号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第1952号民事判决第二项；三、被上诉人中山市建华房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人刘树清、林桂莲支付逾期交房违约金485057.1元；四、驳回上诉人刘树清、林桂莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16069元（刘树清、林桂莲已预交），由刘树清、林桂莲负担3213元，中山市建华房地产发展有限公司负担12856元（中山市建华房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内迳付给刘树清、林桂莲）。二审案件受理费16069元（刘树清、林桂莲已预交），由刘树清、林桂莲负担3213元，中山市建华房地产发展有限公司负担12856元（中山市建华房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 马燕清代理审判员 刘 通二〇一七年七月二十四日书 记 员 易嘉璇 百度搜索“”