（2017）津01民终5255号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-31
案件名称
王瑾、陈晶物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王瑾,陈晶,上海景瑞物业管理有限公司天津分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5255号上诉人（原审被告）：王瑾，男，1987年6月8日出生，汉族，天津市澳瑞特塑料包装制品制造有限公司总经理，住天津市北辰区。上诉人（原审被告）：陈晶，女，1964年7月18日出生，汉族，天津环能公司财务主管，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王瑾（母子关系），住天津市北辰区。被上诉人（原审原告）：上海景瑞物业管理有限公司天津分公司，住所地北辰区小淀镇津榆公路（205国道）南侧。负责人：沈萍，副总经理。委托诉讼代理人：孙超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘丹丹，女，该公司员工。上诉人王瑾、陈晶因与被上诉人上海景瑞物业管理有限公司天津分公司（以下简称“景瑞物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王瑾、陈晶上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.要求被上诉人退还2014年4月9日至2017年4月10日向上诉人非法收取的场地占用费2160元；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的天津市前期物业管理服务合同的内容，判令上诉人支付相应的物业管理费。但一审法院未充分考虑到被上诉人在物业管理服务方面，存在多处失职、不作为的情况，并存在多处合同严重违约及不符合国家相关法律规定的事实。其判决未体现被上诉人在本次物业纠纷中应承担的主要责任，有损于上诉人一方的合法权益。1.被上诉人作为证据一提供的天津市前期物业管理服务合同中显示，本合同正本连同补充协议及附件共16页，但被上诉人提供给一审法院和上诉人的合同只有11页。故上诉人对证据的合法性和法律效力提出质疑。2.上诉人认为被上诉人未能遵守天津市前期物业管理服务合同第8条的规定，将小区范围内部分物业管理服务用房出租或改作他用。由于在合同中，未见对于物业管理服务用房的区域、具体面积及图纸作出明确标示，造成上诉人不能取证。故要求被上诉人给出明确标示，由法院进行裁定。3.被上诉人在天津市前期物业管理服务合同中所签订的第7条（一）2中要求住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元由业主交纳的物业服务费的标准不符合相关法律规定。根据天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准，物业提供一级服务标准的价格为1.2元/建筑平方米/月，但被上诉人的天津市前期物业管理服务合同签订时间为2008年8月28日，当时合同上写明，被上诉人为二级物业资质，属于不能按照一级服务标准收取费用。并且属于未按照资质等价从事物业管理活动，违反天津市物业管理条例第32条、第70条第3项规定。应处以1万元以上5万元以下罚款，降低资质等级。4.被上诉人未遵守在天津市前期物业管理服务合同第5条乙方权利义务（十）中要求的每6个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支账目的条款，属于合同违约，并承担相应的违约责任。5.被上诉人未遵守天津市前期物业管理服务合同第5条乙方权利义务（十一）中要求的条款，属于合同违约，并承担相应的违约责任。6.被上诉人未遵守在天津市前期物业管理服务合同第6条（一）中要求的条款，属于合同违约，并承担相应的违约责任。证据详见6—1、2、3、4、5、6。7.被上诉人未遵守在天津市前期物业管理服务合同第6条（五）中要求的条款，属于合同违约，并承担相应违约责任。证据详见7—1、2、3、4、5。8.被上诉人未遵守在天津市前期物业管理服务合同第6条（七）中要求的条款，属于合同违约，并承担相应违约责任。证据详见8—1、2、3。9.被上诉人依据在天津市前期物业管理服务合同第7条（二）中规定的车位使用费，于2014年4月9日至2017年4月10日向上诉人收取场地占用费，共计2160元，不符合国家相关法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第74条规定，占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故景瑞物业公司无权对业主收取场地占用费。属于合同条款不符合国家法律规定，要求被上诉人承担相应违约责任，并依法退还上述费用。证据详见9—1、2、3。10.小区安保薄弱。楼道门禁长期开放或失效，不需门卡即可进入，存在严重安全隐患，属于被上物业管理失职，要求承担相应责任。证据详见10—1、2、3、4、5。11.小区内路灯杆、树木及其他公共区域设施存在广告，被上诉人未及时整改，也未就收益问题进行说明公示。属于被上诉人物业管理失职，要求承担相应责任。证据详见11—1、2、3。12.小区内消防设施不达标，消防通道不畅，有杂物堆放，存在火灾隐患。被上诉人未及时整改，属于被上诉人消防安全问题管理失职，要求承担相应责任。证据详见12—1、2、3、4、5、6。综上，由于被上诉人在物业服务管理工作方面，存在多处管理失职、不作为的情况，并存在多项合同违约及不符合国家相关法律规定的事实。造成上诉人不能按时缴纳物业管理费用。一审中提到本裁判文书根据合同法第60条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故上诉人与被上诉人是基于物业服务合同的法律关系，不能单方面要求上诉人完全履行合同条款，而不要求被上诉人完全履行合同条款。故请求法院判令被上诉人在上述事实中关于物业合同违约、管理失职和违约的情况作出整改，完全履行合同条款、纠正违法违规情况后，上诉人再缴纳所拖欠物业费。被上诉人景瑞物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。景瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.王瑾、陈晶支付景瑞物业公司2016年1月1日至2017年2月28日的物业服务费2319.8元；2.王瑾、陈晶支付景瑞物业公司2016年1月1日至2017年2月28日的违约金480.2元；3.诉讼费由王瑾、陈晶负担。一审法院认定如下事实：2008年8月28日，景瑞物业公司与案外人天津景尚置业投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由景瑞物业公司为天津市北辰区小淀镇小贺庄村嘉阳花园小区提供物业服务，合同期限自2008年8月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止。物业管理服务费标准为按建筑面积每户每平方米每月交纳1.2元，每月10日前交纳，如业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。合同签订后，景瑞物业公司对该小区进行了相关的物业管理服务。王瑾、陈晶是该小区33-2-301号房屋的所有权人，房屋建筑面积为138.05平方米，每月应交纳物业管理服务费165.66元。自2016年1月1日，王瑾、陈晶以房屋存在质量问题、景瑞物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由未向景瑞物业公司支付相关费用，截止2017年2月28日尚欠2319.24元。另查，在本案及已审结该小区其他物业服务合同纠纷案件中，通过业主提交的照片反映出，景瑞物业公司未完全履行合同约定的相关义务，在楼道卫生、生活垃圾清理、消防设施的维护、停车管理等方面存在瑕疵。上述事实，有庭审笔录、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市商品房买卖合同》、收房确认单等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。景瑞物业公司与天津景尚置业投资有限公司签订的《天津市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对景瑞物业公司及小区全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。景瑞物业公司向小区提供了物业服务，王瑾、陈晶享受了景瑞物业公司的服务后，应当依约交纳物业服务费。考虑到景瑞物业公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对王瑾、陈晶应交纳的物业管理服务费，可予酌减10%，即对景瑞物业公司主张的物业管理服务费的90%计2087.3元，一审法院依法支持。关于景瑞物业公司要求王瑾、陈晶支付违约金一节，因景瑞物业公司提供的物业服务存在瑕疵，景瑞物业公司的该项诉请缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告王瑾、陈晶于本判决生效后五日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司物业管理服务费2087.3元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由景瑞物业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果，诉讼当事人各持己见。本院认为，上诉人在上诉请求中提出的要求被上诉人向其返还已收的占地费，因已超出一审审理范围、被上诉人对此也不同意调解，经本法庭释明，上诉人可就其主张另案解决。上诉人拒交物业费的理由是因被上诉人未按合同约定履行服务内容。经本院查明事实表明，上诉人的部分上诉理由属于行政部门的管理职能，非法院受理范围，本院不予审理。就上诉人提出的小区内乱贴广告、车辆的停放管理欠缺、个别门禁维修时间缓慢等问题均客观存在，被上诉人理应按照合同约定积极整改，因此对业主造成的生活不便，一审法院以减免部分物业管理费的方式给予了充分考虑。故上诉人以上述事由拒交所欠的物业管理费，缺乏事实依据和法律依据，本院不能支持。综上所述，上诉人王瑾、陈晶的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王瑾、陈晶负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 捷代理审判员 魏晓川代理审判员 王 欣二〇一七年七月二十四日法官 助理 李兴明书 记 员 李 霞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：