（2017）京01民终5034号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-07-28

案件名称

冯庆发与北京顺千汇商贸有限公司、梁治国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冯庆发,梁治国,北京顺千汇商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终5034号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯庆发，男，1963年3月14日出生。被上诉人（原审被告）：梁治国，男，1977年7月3日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺千汇商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇西沙各庄村。法定代表人：齐化敏，总经理。二被上诉人委托诉讼代理人：冯德华，北京桂润律师事务所律师。上诉人冯庆发因与被上诉人梁治国、北京顺千汇商贸有限公司（以下简称北京顺千汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯庆发上诉请求：一、撤销原审法院判决第二项及第四项，改判北京顺千汇公司向我返还房屋租金及装修款之后，我再将房屋返还给昌平区人民政府。二、撤销一审法院判决第三项。三、撤销一审法院判决第五项，改判支持我在一审除家具、家电款外的全部诉讼请求。事实和理由:一、本案房屋为违法建筑，对方不应该取得该违法建筑，所以房屋应返还给昌平区人民政府；二、涉案合同是无效合同，无效合同是不得履行的，对方不能基于履行利益取得房屋占有使用费；三、我向对方交了15820元才取得钥匙，对方在合同无效时应将这个钱返还给我；四、由于对方买卖农村土地上的房屋系违法行为，应该有所惩罚，应按照国家贷款利息的2倍给予补偿；五、对方曾经答应我房子我可以使用60年，但现在就将房屋收回使我错过了买房的机会。对方应补偿我366000元。我卖掉了天津的房子，才买了本案的违建，如果我早知道是违建就不买本案的房屋，也不会卖天津的房屋。当时我的天津房屋卖了35万元，但现在天津房屋的价格值70万元。诉讼中，冯庆发认可其在一审时没有提出该主张；六、合同无效的情况下2520元的物业费不应缴纳。北京顺千汇公司、梁治国辩称，同意一审法院判决，不同意冯庆发的上诉请求和理由。冯庆发向一审法院起诉请求：1.冯庆发与北京顺玮阁珠宝有限公司购房租赁合同无效，由梁治国和北京顺玮阁珠宝有限公司承担完全责任；2.梁治国和北京顺千汇公司退回冯庆发购房租赁款366000元，领房钥匙款15820元，装修、家具、家电款、宿舍管理费等41570元，共计423090元；3.梁治国和北京顺千汇公司以购房租金款381820元为基数，按照国家贷款利息的四倍给付赔偿款，自购房租赁之日起计算至实际给付之日止；4.梁治国和北京顺千汇公司用欺骗、欺诈手段让我购买违法建筑房，判令其赔偿损失366000元；5.诉讼费由梁治国和北京顺千汇公司负担；6.梁治国和北京顺千汇公司同意冯庆发享有顺玮阁工厂宿舍1号楼301室六十年的使用权。北京顺千汇公司在原审法院反诉请求：1.冯庆发将1-2-301号房屋恢复原状后交还；2.冯庆发按照每月2500元的标准，向北京顺千汇公司支付自2013年1月1日起至将房屋交还之日止的房屋租金和使用费；3.本案诉讼费用由冯庆发负担。原审法院认定事实：2013年1月1日，北京顺玮阁珠宝有限公司（甲方，出租方）与冯庆发（乙方，承租方）签订《北京顺玮阁珠宝有限公司公寓租赁使用合同》，约定：房屋1-2-301，建筑面积75平方米；甲方将上述房屋租给乙方使用，期限为自签订合同之日起至2029年6月20日止，租赁期满在同等条件下乙方有优先续租权，需提前三个月到物业处办理续租手续；甲乙双方同意上述房屋租赁金额为366000元；乙方一次性交纳租赁期限内全部房屋租金；甲方应于2013年5月30日前向乙方交付房屋，如遭遇不可抗力，包括但不限于自然灾害、大规模疾病的爆发或者疫情、战争等，甲方可据实予以延期；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；交房验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施设备有异议应当场提出，否则，即视为甲方已向乙方交付了符合合同约定条件的房屋。双方在该合同中还约定了其他内容。2013年6月16日，冯庆发向北京顺玮阁珠宝有限公司支付租金366000元。2014年5月31日，冯庆发向北京顺玮阁珠宝有限公司支付天然气初装费、报警灯、壁挂炉、有线初装费、垃圾清理费、2013年6月10日至2014年6月1日管理费共计15820元。冯庆发称其于2014年5月31日收到该房屋，北京顺千汇公司称签订合同即交付了该房屋，但双方均未向法庭提交交房验收手续。2015年，冯庆发（发包方，甲方）与北京利达鑫盛装饰有限公司（承包方，乙方）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由该公司对上述房屋进行装修，装修期限为2015年7月25日至8月25日，工程造价24000元。该装修合同未约定具体装修范围，冯庆发称该装修不包括水、电改造，厨房、卫生间、阳台吊顶和铝扣板。冯庆发还分三次于2015年7月19日、2016年2月23日和2016年7月16日向北京顺玮阁珠宝有限公司交纳管理费共计2520元。2016年10月26日，北京市规划委员会昌平分局给冯庆发出具《政府信息公开申请答复告知书》，答复称小区建设工程规划许可证信息不存在。2017年3月6日，北京市国土资源局昌平分局给冯庆发出具《政府信息答复告知书》，答复称小区市政府征地批复不存在。经现场勘验查明，1-2-301为两居室，现有卧室两间、客厅、厨房及卫生间各一间；该房屋全屋铺设地砖、墙面为白色、木门、塑钢窗；主卧室现有可移动晾衣架一个、双人床一张、椅子两把、木柜一个、简易书桌一个；次卧室现有双人床一个、木柜一个、椅子一把、电脑桌一个、矮柜一个；客厅现有单人床一个、三人沙发一个、桌子一个、椅子两把、电冰箱一台、布衣柜一个、仰卧起坐健身架一个；厨房现有三米橱柜一个、2.8米吊柜一个、美的抽油烟机一台、美的燃气灶一台、炒锅两个、美的电饭锅一个、半球电热水壶一个；厨房北侧阳台有燃气采暖热水炉一台、电风扇一个、纸箱七个；卫生间现有浴室柜一个、马桶一个、三洋洗衣机一台、美的热水器一个、淋浴设备一套。另查，北京顺玮阁珠宝有限公司于2016年11月8日经北京市工商行政管理局昌平分局核准，名称变更为北京顺千汇商贸有限公司。在庭审中，法院就冯庆发本诉诉讼请求第一项和第六项进行了释明，冯庆发表示坚持诉讼。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，各方当事人均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故冯庆发与北京顺玮阁珠宝有限公司签订的《北京顺玮阁珠宝有限公司公寓租赁使用合同》应属无效合同。因梁治国并非合同当事人，其并非本案适格被告，故冯庆发对梁治国的起诉，法院予以驳回。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，冯庆发应当将其所承租的房屋返还给北京顺千汇公司，故冯庆发要求北京顺千汇公司同意其拥有涉案房屋六十年使用权的请求无法律依据，法院不予支持；北京顺千汇公司应当将收取的租金返还给冯庆发，但冯庆发所交纳的有线电视初装费、宿舍管理费、垃圾清理费等费用系其利用涉案房屋时所产生的费用，该类费用不应在返还之列。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故冯庆发应支付其占有涉案房屋期间的房屋使用费。冯庆发未能提供证据证明其购买涉案房屋导致其遭受损失，故其要求北京顺千汇公司赔偿利息损失的请求无事实及法律依据，法院不予支持。因冯庆发与北京顺玮阁珠宝有限公司签订的合同为租赁使用合同，并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故冯庆发所主张的一倍赔偿的请求于法无据，法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。冯庆发承租涉案房屋后，对房屋进行了基础装修，并为房屋安装了燃气、壁挂炉，配备了橱柜、吊柜、抽油烟机、燃气灶、浴室柜、马桶、淋浴设备等。鉴于前述装饰装修已与房屋形成附合，拆除将造成较大损失，故对北京顺千汇公司要求恢复原状请求，法院不予支持。鉴于本案双方当事人均未对房屋内装饰装修现值申请评估鉴定，故法院依照房屋样式、房屋面积、用材用料、使用年限等具体情况酌情确定涉案房屋装修及附着物的剩余价值，并由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京顺玮阁珠宝有限公司与冯庆发于2013年1月1日签订的《北京顺玮阁珠宝有限公司公寓租赁使用合同》无效；二、冯庆发于本判决生效后十日内将其所承租的1-2-301的房屋及已形成附合的装修附着物交付给北京顺千汇商贸有限公司，并将房屋内未形成附合的装饰装修物及自有物品自行清理；三、冯庆发于本判决生效后十日内依照每日62元的标准向北京顺千汇商贸有限公司支付房屋使用费，自二〇一三年五月三十一日起支付至房屋实际交还之日止；四、北京顺千汇商贸有限公司在冯庆发履行完毕前述第二项及第三项义务后十日内退还冯庆发已收房屋租金366000元及补偿冯庆发房屋装修及附属物价款24290元，共计390290元；五、驳回冯庆发的其他本诉诉讼请求；六、驳回北京顺千汇商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《北京顺玮阁珠宝有限公司公寓租赁使用合同》约定，冯庆发向出租方交纳租金，出租方向冯庆发交付租赁物。故本案的基础法律关系为租赁合同纠纷。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，出租方提供的租赁物未能取得建筑工程规划许可证也没有经过相关主管部门批准建设，双方签订的租赁合同应为无效合同。同时，梁治国不是《北京顺玮阁珠宝有限公司公寓租赁使用合同》的缔约主体，非本案适格被告。冯庆发对其的起诉应予驳回。一审法院对此认定正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。冯庆发应当将房屋返还给北京顺千汇公司。冯庆发要求将房屋返还给昌平区人民政府，该主张与上述法律规定不符，应不予支持。冯庆发要求其享有该房屋60年的使用权，该主张不符合上述法律的规定，应不予支持。冯庆发主张北京顺千汇公司给予其租金价款的一倍赔偿及按照同期银行贷款利率的四倍向其缴纳赔偿款，该主张没有法律依据，应不予支持。冯庆发主张的领钥匙款，包括为报警灯费用、壁挂炉费用、燃气接口费等，该部分费用已经与租赁物形成了附和，北京顺千汇公司应当按照过错比例赔偿冯庆发的损失。一审法院主文第三项中对于该部分损失已有考虑，酌定的补偿数额亦不违反法律的规定，本院不再变更。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院比照租金标准判令冯庆发支付相应的占有使用费，符合法律的规定，应予维持。冯庆发的该项上述请求于法无据，应不予支持。北京顺千汇公司收取冯庆发的垃圾清理费、宿舍管理费等费用系冯庆发使用房屋所产生的费用，应比照法律对于租金的规定进行处理。冯庆发主张北京顺千汇公司返还该部分费用，该主张于法无据，应不予支持。应当认为，货币的执行较房屋腾退的执行更容易操作。原审法院判决北京顺千汇公司在冯庆发履行完毕腾退及支付租金义务后，北京顺千汇公司再向冯庆发返还钱款。该履行顺序更具可操作性。本院对此履行顺序不再变更。冯庆发的该项上述请求依据不足，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8361元，由冯庆发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　张　磊审判员　刘新泉审判员　范　磊二〇一七年七月二十四日书记员　赵梦芸关注公众号“”