（2017）浙08民终570号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-08-11

案件名称

卢鑫尧、开化八鲜置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省衢州市中级人民法院

所属地区

浙江省衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

卢鑫尧,开化八鲜置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省衢州市中级人民法院民事判决书（2017）浙08民终570号上诉人（原审原告）：卢鑫尧，男，1947年2月28日出生，汉族，住浙江衢州市柯城区。委托诉讼代理人：何彬，浙江君安世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进，浙江君安世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开化八鲜置业有限公司。住所地：浙江省开化县芹阳办事处解放街**号***室。法定代表人：蒋健，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑利成，浙江嘉耀律师事务所律师。上诉人卢鑫尧因与被上诉人开化八鲜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2016）浙0824民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭审理了本案，上诉人卢鑫尧及其委托诉讼代理人何彬，被上诉人开化八鲜置业有限公司的委托诉讼代理人郑利成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢鑫尧上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定的“原告主张的付款条件不成就”，存在事实认定错误。一、上诉人要求被上诉人支付款项的时间节点已成就。根据上诉人一审提交的借款协议第二条，被上诉人向上诉人支付现金人民币1850万元的时间节点为“甲方开化县项目（具体指开化县荷花广场地下商场）销售时”。据查商品房预售许可，截止一审判决作出时被上诉人开发的开化荷花广场地下商场已经开始销售，并已收取商铺预收款5000多万元。因此，上诉人要求被上诉人支付相应款项的时间条件已成就。一审法院在争议焦点二第2点关于房款支付时间的约定认定时，未将款项支付时间节点作为关键问题进行认定。二、上诉人要求被上诉人支付款项的条件已成就，被上诉人应当依据协议履行付款义务。一审法院认定无论被上诉人资金是否宽余，但其基本条件为需待被上诉人付清项目工程款后才开始支付购房款存在事实认定错误。根据上诉人一审提交的证据一借款协议第二条显示，甲方开化项目销售时，除应付项目工程款后，资金宽余的情况下，一次性归还乙方现金人民币1850万元。即被上诉人在开化项目开始销售时的时间节点上，除当时应付工程进度款后有资金宽余的情况下向上诉人支付相应款项，因此在认定被上诉人付款时间节点的核心问题上应当按照项目预售开始的时间点上，而不是在付清工程款的时间点上。一审法院在争议焦点二第2点归纳时，认为“被告在开化县项目（具体指开化县荷花广场地下商场）销售时，付清项目工程款且资金宽余的情况下，一次性付完房款本金”。一审法院在没有证据的情况下，存在主观推定被上诉人支付相应款项的条件为“付清项目工程款”。上诉人认为，被上诉人在开化项目销售时，在支付当时所需支付的工程进度款后有资金结余的即可向上诉人支付款项。如果将协议第二条付款条件理解为“付清工程款”，一是违背了协议双方当事人的真实意思表示，双方立约的真实意思是指开化项目销售过程中资金只要结余就无条件触发付款的节点，二是“付清项目工程款”意味着项目不但要竣工验收通过，而且还要满足项目结算审核确认和工程质保金支付期限届满等条件，显然照此理解，本案的付款条件是很难成就的，也就背离协议的目的和商业交易习惯的。同时，截止2016年7月3日起诉时，开化县荷花广场项目工程根据上诉人计算，被上诉人应付工程进度款约为5000万元左右，根据上诉人一审提交的证据六证明被上诉人因股东出资收入、建设工程施工保证金、商品房预售收入、对外股权质押等各项收入总额为11900万元，扣除当时应付工程款及其他成本支付宽余资金高达6110万元。上述事实证明被上诉人在时间节点及付款条件均成就的情况下，符合资金宽余的约定，其应当向上诉人履行房款支付义务。上诉人作为被告公司的股东和原高管，根据其实际了解到的情况如下：被上诉人截止2017年1月应付开化荷花广场项目工程进度款问题，上诉人认为根据（2016）浙0824民初175号民事调解书的记载，被上诉人与浙江建工集团有限公司签订的《建设工程施工合同》及《土建工程承包补充协议》确定无效的情况下，于2015年8月20日与凌云环境建设集团有限公司（以下简称凌云建设）签订了新的《建设工程施工合同》，被上诉人与凌云建设签订的《建设工程施工合同》中对工程进度款付款周期及支付方式均有约定，此项约定直接关系到被上诉人应付荷花广场工程进度款金额大小及被上诉人目前公司资金状况，且被上诉人作为案涉工程的发包方，应对工程进度款付款周期及支付方式充分了解。被上诉人在一审过程中称公司不存在资金宽余的情况下，并未向一审法院提交《建设工程施工合同》证明其应付工程进度款的具体金额。一审法院在未要求被上诉人提交上述《建设工程施工合同》的情况下，未充分了解案涉工程的工程进度款付款周期及支付方式的同时，认定案涉工程“仍处于施工状态，项目工程款当然未付清，原告主张的付款条件不成就”存在事实认定错误。对于上诉人提交的证据六包括被上诉人工商注册情况、建设工程施工合同、商品房预售许可。一审法院在证据认定部分认为在无其他相关证据予以佐证的情况下，仅凭该组材料无法单独作为认定案件相关事实的依据。上诉人认为，上诉人已经履行了举证义务，且证据六也清晰地显示被上诉人当时的财务状况。对于被上诉人认为的目前款项支付条件还未成就的问题，即被上诉人公司不存在资金宽余的情况，被上诉人未提交任何证据证明其主张，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人有义务提交证据证明被上诉人公司的财务状况。而一审法院在未要求被上诉人提交证据证明被上诉人公司财务状况的情况下，仅依据无其他证据予以佐证对该份证据不予采纳是非常轻率的。被上诉人二审辩称，买卖合同尚未成立。现在二审了，主体结构都没有竣工。上诉人所称的付款时间节点已经成就与事实不符，上诉人认为开化项目销售时付款条件就成就是断章取义的，这仅仅是一个条件。项目工程款付清的情况下，付款条件才成就，双方就是这么约定的。目的是要保证工程的进行，就要保证工程款的支付，否则其他利益就不能产生。工程款没有付清是客观存在的，因为贷款困难，主体结构验收之前是不符合贷款条件的，进度款也没有达到付款要求。关于财务状况的问题，上诉人申请委托审计，后来撤回了审计申请，被上诉人认为我们工程款就付不清，处于应付未付的状态。一审判决正确，请求予以维持。卢鑫尧向一审法院起诉请求：1、判令被告开化八鲜置业有限公司继续履行合同义务，支付原告款项人民币1850万元；2、判令被告支付逾期付款违约金人民币518万元（该金额暂计算至2016年7月13日，实际要求计算至被告付清第一项诉讼请求金额止）；3、本案诉讼费用、保全费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年11月9日，被告开化八鲜置业有限公司（甲方）与原告卢鑫尧（乙方）签订“借款协议”。协议内容为：“甲方开化项目投资大，属私人控股企业，目前资金还存在困难。乙方在衢江区××大道××78宗房地产证（附件已给甲方）折合人民1850万元，经甲乙双方协商，乙方同意用该78宗房地产证以现金方式借给甲方，为明确责任特定此协议。一、借给甲方78宗房地产证，经甲方出资评估，需到柯城农商行贷款1000万元，但房产证仍属于乙方，需乙方名誉贷款，乙方年龄超过不能贷款，乙方托姜国霞贷730万元，许婷贷270万元，乙方仍作抵押担保，贷款期限6个月，此贷款只限付荷花广场土地出让金，贷款期满本金1000万元由甲方偿还，多还少补。二，贷款本金1000万元还清后，78宗房地产证由甲方保管，甲方开化项目销售时，除应付项目工程款后，资金宽余情况下，一次性归还乙方现金人民币1850万元。房地产证由甲方指定过户他人名下，过户时产生一切费用乙方不承担。三，贷款6个月期满间，甲方不支付乙方1850万元借款利息，贷款期满后，从第一个月起算利息，如未足额归还，所欠部分按月息2%，由甲方支付乙方。四，乙方78宗房地产证折合1850万元借给甲方后，由甲方处置，以后无论产生盈亏均与乙方无关系，全属甲方行为，乙方应及时配合甲方房地产证过户手续。五、甲乙双方应按以上四条履行合同，如不履行属违约，违约应付另一方违约金1850万元，并按月支付另一方利息，利息按月息2%支付，直至违约金兑现为止。六，本协议一式二份，甲乙双方各执一份”。协议签订后，姜国霞向柯城农村商业银行贷款730万元、许婷贷款270万元，共1000万元，均由原告卢鑫尧以其所有的位于衢州市衢江区东迹大道78宗房产提供抵押担保。柯城农村商业银行发放贷款后，该1000万元由被告开化八鲜置业有限公司使用940万元，其余60万元用于每月按期偿还利息。该笔贷款到期后，被告开化八鲜置业已全部清偿完毕。案件争议的焦点为：一、本案房屋买卖合同是否成立；二、如果合同成立并生效，该合同是否能够履行、被告付款条件是否成就。关于争议焦点一，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案“借款协议”中从合同内容上看虽没有房屋买卖字眼，但是从相关内容上看，该协议上包括如下诸多法律关系，一是姜国霞及许婷与柯城农村商业银行之间的金融借款合同关系，二是卢鑫尧与柯城农村商业银行之间的抵押担保合同关系，三是姜国霞及许婷与开化八鲜置业有限公司之间的民间借贷合同关系，同时还隐藏包含了卢鑫尧与开化八鲜置业有限公司之间的房屋买卖合同关系。因为，综合整份合同内容，姜国霞、许婷将柯城农村商业银行借款出借八鲜置业有限公司以及当时卢鑫尧提供抵押担保并非无偿的，而是附条件的，即该民间借贷行为履行完毕后，被告开化八鲜置业有限公司需向原告卢鑫尧购买当初用以提供抵押担保的78宗房产。双方签订该借款协议的目的，一是为了明确其中1000万元的借款及对还款行为进行约束、二是反映双方之间的房屋买卖合同意思表示。因此该份协议同时反映了原、被告之间的房屋买卖内容。其次，从合同成立的一般要件上来看，要判断合同是否成立，可以从如下三个方面来分析：合同关系主体是否存在、合同关系客体是否存在、合同关系内容是否存在。从协议中各条文可知，合同关系主体为开化八鲜置业有限公司与卢鑫尧、合同关系客体为房屋买卖关系、合同关系内容为标的物衢江区东迹大道78宗房产及房屋价格1850万元。因此，该协议中各项内容涵盖双方当事人房屋买卖真实意思表示，符合房屋买卖合同成立的主体、客体、内容要件，该房屋买卖合同成立并生效。关于争议焦点二，一审法院认为，该协议中关于房屋买卖合同履行方式的约定条文主要是第二条及第三条，主要内容可概括为：1、对房屋交付方式履行的约定:贷款本金还清后，卢鑫尧将房产证交付开化县八鲜置业有限公司，需要过户时，由卢鑫尧配合；2、对房款支付时间的约定：被告在开化县项目（具体指开化荷花广场地下商场）销售时，付清项目工程款且资金宽余的情况下，一次性付完房款本金，但是在付本金之前即在被告还清1000万元的借款后，需按月利率20‰支付利息；3、违约责任。从协议内容上看，该协议对有关付款条件的约定为“除应付项目工程款后，资金宽余情况下”，因此无论被告资金是否宽余，但其基本条件为需待被告付清项目工程后才开始支付购房款1850万元。基于现工程仍处于施工状态，项目工程款当然未付清，原告主张付款条件不成就。故原告主张被告支付房款1850万元并承担逾期付款的违约责任依据不足，证据并不充分。2017年4月20日，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第一百二十五条、第一百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：驳回原告卢鑫尧的诉讼请求。案件受理费160200元，保全费5000元，两项合计165200元，由原告卢鑫尧负担。本院二审审理期间，卢鑫尧向本院提供房屋销售备案情况1份，拟证明：到目前为止270套备案，销售金额应该是2个多亿，整个项目的销售额应该是3个多亿。是一审反担保之后备案的。被上诉人质证认为，如果查封掉，是备案备不了的。保全的目的就是保证执行的时候可以执行，本案不可能产生损失的，保全本身就是多余的。本院认证认为，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉请求及事实理由并未涉及保全情况，且一审法院认定付款条件未成就并无不当，故卢鑫尧向本院提供房屋销售备案情况，本院不予实质审查，依法不予采纳。被上诉人二审未向本院提供新的证据。经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就本案当事人双方2014年11月9日的借款协议，虽然合同名称表述为“借款协议”，并且也有由上诉人提供房产抵押，以姜国霞、许婷名义贷款共1000万元供被上诉人免息使用6个月等条件内容，并且有“一方同意用该78宗房地产证以现金方式借给甲方”等字面内容，但究双方合同实质，系78宗房地产买卖。被上诉人认为合同不能成立，没有事实和法律依据，实际上与被上诉人没有提起上诉，亦不明确表示就违约金条款是否过高请求调整，同时表示如认定合同成立和生效，愿意按照买卖合同履行的诉讼行为不合。原审综合全部案情和当事人双方真实意思，认定双方之间本案合同性质为房屋买卖合同并无不当。本案合同亦无违背法律、行政法规强制性禁止性规定，依法有效，当事人双方应当依约履行。关于付款条件，考察双方“借款协议”第二条的约定，以及“甲方开化项目投资大，属私人控股企业，目前资金还存在困难”的合同目的，付款条件不仅仅是项目可预售，还应当有付清项目工程款，资金宽余之条件。“应付项目工程款”，一审法院就合同真实意思理解为“付清”项目工程款符合案情，亦与“房地产证由甲方指定过户他人名下”之实质由被上诉人出售该78宗房地产之约定呼应。本案房屋买卖房款1850万元付款条件未成就，就“资金宽余”条件之判断及举证责任负担，对于本案的处理，即无必要。考察上诉人的诉讼请求及事实理由，结合上诉人一、二审程序中的主张，上诉人的诉求包含有由被上诉人依约支付“贷款期满后，从第一个月起算利息”。全面理解借款协议第三条，“贷款期满后，从第一个月起算利息”指向应付利息的起算点及应付利息的合同责任，而非违约责任，故不能以月息2%计算，该“贷款期满后，从第一个月起算利息”之利率约定不明，可以中国人民银行同期贷款利率计算。因本案案情复杂，涉讼合同所对应开化房地产项目有关事宜未来存在极大的不确定性，可能发生诸多新的事实，故可依法计算合同责任的利息至终审判决宣告之日即2017年7月24日止。至于该合同责任利息起算点，被上诉人对上诉人主张之2015年7月13日起算点并无实质异议，本院依法可予以支持。2017年7月25日后的利息或1850万元房款支付及可能违约金等问题，上诉人自可视情另行主张。综上，上诉人上诉请求合理部分，本院予以支持，其他上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定基本案件事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省开化县人民法院（2016）浙0824民初2380号民事判决；二、被上诉人开化八鲜置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人卢鑫尧以1850万元为基数、以中国人民银行同期贷款利率计算自2015年7月13日起至2017年7月24日止的利息。三、驳回上诉人卢鑫尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160200元，由上诉人卢鑫尧负担141300元，被上诉人开化八鲜置业有限公司负担18900元。保全费5000元，由上诉人卢鑫尧负担4400元，被上诉人开化八鲜置业有限公司负担600元；二审案件受理费160200元，由上诉人卢鑫尧负担141300元，被上诉人开化八鲜置业有限公司负担18900元。本判决为终审判决。审判长　　王　勇审判员　　郑日知审判员　　郑尹秋二〇一七年七月二十四日法官助理　　胡芬芬书记员　　黄徐燕关注公众号“”