（2017）桂02民终2775号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-09
案件名称
龙耀勤、郭文敏租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙耀勤,郭文敏,郭文翔
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终2775号上诉人（原审原告）：龙耀勤，男，1962年6月12日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：黄琳，广西华尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文力，广西华尚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郭文敏，女，1980年11月25日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区，系柳州市城中区翠珀酒业经营部（经营场所：柳州市莲塘路28号现代收获大厦2单元19-6室）登记的业主。委托诉讼代理人：张雪勇，广西可以律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭文翔，男，1976年3月16日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。委托诉讼代理人：蒋宗玲，广西可以律师事务所律师。上诉人龙耀勤因与上诉人郭文敏、被上诉人郭文翔租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人龙耀勤的委托诉讼代理人黄琳、梁文力，上诉人郭文敏的委托诉讼代理人张雪勇，被上诉人郭文翔的委托诉讼代理人蒋宗玲于2017年4月6日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙耀勤上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、变更一审判决第二项为：“郭文翔、郭文敏支付龙耀勤从2013年8月起至法院判决确定之日止所欠租金151403元（暂计至2016年10月）、违约金10000元共计人民币161403元”；三、撤销一审判决第三项，改判为：“郭文敏、郭文翔支付龙耀勤物业管理水电费等费用人民币共计50610.9元”；四、郭文敏、郭文翔承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决郭文敏支付租金只到2016年7月属于认定事实部分错误，也显失公平。龙耀勤在起诉状中明确诉请：“判令郭文敏、郭文翔向龙耀勤支付从2013年8月起至法院判决确定之日所欠缴租金”，一审判决确定之日止，但判决第二项只确定到2016年7月止，由于郭文敏、郭文翔一直占有所租赁的房屋，拒不交还，且恶意拖延时间，若按一审判决，就导致龙耀勤在争议期限内的合理损失得不到追偿，一审判决显失公平。二、一审法院认为龙耀勤没有向物业管理部门缴纳物业管理费用，故认为龙耀勤没有产生损失，从而驳回龙耀勤要求郭文敏、郭文翔支付其租赁期所欠缴的物业管理等费用的诉请属于事实认定错误。《商铺租赁协议》第五条第（四）款明确约定：“2011年7月1日起乙方（郭文敏）的装修和租赁经营期间所产生的水费、电费、卫生费、中央空调费、电梯费、广告费、物业管理费、工商管理费等费用由乙方自行承担”。上述费用即使龙耀勤未曾代缴，该笔费用也已实际发生，最终履行缴纳义务的人也是龙耀勤，龙耀勤被拖欠租金至今已没有能力向物业公司先行代偿，本案中对于物业管理水电费的诉求一审法院不应驳回。三、一审法院没有判决郭文翔与郭文敏共同连带承担责任是错误的。郭文翔是诉争铺面实际共同使用人，即柳州市城中区翠珀酒业经营部的实际共同经营者，虽然《商铺租赁协议》是龙耀勤与郭文敏所签订，但实际承租和使用人是郭文敏与郭文翔，所以郭文翔应与郭文敏共同连带承担租赁期间的责任。综上，一审判决认定事实部分不清，导致判决部分错误。针对龙耀勤的上诉，上诉人郭文敏辩称：1、郭文敏并不是商铺租赁协议的履行者，涉案酒吧也不是郭文敏经营的，酒吧的实际经营者是郭文翔，只是郭文翔通过郭文敏持有的银行卡支付过租金给龙耀勤；2、龙耀勤在2016年1月12日向城中法院起诉诉状中有一项诉请是要求解除《商铺租赁协议》，按照龙耀勤的真实意思表示，在法院受理日之后就不应当再计算租金，而且按照龙耀勤所称的，《商铺租赁协议》里的约定在欠缴或者是拒付租金之日起7天龙耀勤是可以单方解除合同的，如果说商铺的实际租赁者拒不交还商铺又不支付租金龙耀勤还可以向供水电等部门要求停水停电以行使其收取租金的权利，据郭文敏所听到的是涉案商铺在2013年就很难经营下去，曾听郭文翔说要把商铺给回龙耀勤，但是龙耀勤要坐收租金拒绝解除合同和收回铺面。对于扩大的损失不应该由郭文敏承担责任。针对龙耀勤的上诉，被上诉人郭文翔辩称：1、是郭文翔与龙耀勤签订《商铺租赁协议》，也是郭文翔通过郭文敏的账号支付房屋租金，虽然协议规定的履行期到2018年6月30日，但在2013年8月份由于生意难做郭文翔已经结束经营，并且告知龙耀勤，让其收回门面，双方的租赁关系已经解除，郭文翔承担的只是协议的违约责任，不存在再向龙耀勤支付租金的问题；2、追索房屋租金的诉讼时效是一年，如果双方存在租赁关系，2013年8月郭文翔已经欠租，那么龙耀勤于2016年1月份起诉，早就超过了诉讼时效，因此，龙耀勤的诉讼请求不应当得到支持，综上所述一审判决认定事实错误，导致错误判决，请求二审法院驳回龙耀勤的诉讼请求。上诉人郭文敏上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、驳回龙耀勤对郭文敏的诉讼请求；三、本案诉讼费用由龙耀勤承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、郭文敏虽然与龙耀勤有书面合同，但是这份合同并没有实际履行。龙耀勤认可郭文翔是实际经营者。且，龙耀勤与郭文翔之间有书面合同，否则，龙耀勤不可能将门面交给郭文翔实际经营。虽然龙耀勤提供的银行清单中显示有郭文敏转账，但是不能证明郭文敏实际履行了合同。实际上郭文翔通过其持有的郭文敏名下的银行卡支付各种费用，记录上显示的银行卡所有人当然是郭文敏，仅仅凭借这一点来认定郭文敏就是合同当事人，显然是不充分的。因此，郭文敏与龙耀勤之间没有实际合同关系，需要解除的，应是龙耀勤与郭文翔之间的合同关系。2、一审判决认定的租金数额与实际发生的并不相符。龙耀勤诉称“自2013年8月份起，郭文敏开始不按时给付租金，截止本案开庭之月前（2016年7月底）已造成龙耀勤租金损失121299元”，一审判决认为“故被告郭文敏就支付给原告拖欠的租金121299元（从2013年8月至2016年7月止，其中被告郭文敏于2014年3月交了一个月的租金，2013年8月多计算了504元的租金，上述款项已从总数中扣除）。郭文敏曾听到郭文翔说过，其并未欠缴租金。再者，按照龙耀勤提供的证据来看，从2013年9月至2015年3月，这18个月期间有16次转账，即使再加上龙耀勤所称的从2015年4月至2016年7月期间的15个月的费用，也没有计算得到一审判决所认定的121299元。第三，一审法院是在2016年1月12日受理龙耀勤的起诉，龙耀勤在起诉状中要求解除《商铺租赁协议》，那么，在此日之后，就不应当再计算租金，何况据郭文敏所知，并不存在实际租赁行为，因此，一审判决将租金计算至2016年7月份，显然是没有事实根据。综上，郭文敏不是本案适格的当事人，不应当承担本案的任何责任。针对郭文敏的上诉，上诉人龙耀勤辩称：1、郭文敏是本案租赁合同的承租人，也是实际经营者，其与龙耀勤的租赁合同关系已经实际履行；2、一审认定从2013年8月至2016年7月郭文敏欠龙耀勤的租金121299元，认定事实清楚，证据充分，所以请求二审法院驳回郭文敏的上诉请求。针对郭文敏的上诉，被上诉人郭文翔辩称：同意郭文敏的上诉请求，对其陈述无异议。上诉人（原审原告）龙耀勤向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《商铺租赁协议》；2．判令郭文敏、郭文翔支付2013年8月至法院判决确定之日所欠缴租金，暂计至2016年7月，金额为121299元：3．判令郭文敏、郭文翔向龙耀勤支付违约金10000元：4．判令郭文敏、郭文翔向龙耀勤支付所欠缴物业管理水电费5061O.9元(其中：物业费ll356.2元、电费14378.02元、公区电费39.1元、水费2419.75元、垃圾费1l60元、滞纳金21182.83元）。5、判令郭文敏、郭文翔承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：龙耀勤与郭文敏于2011年7月1日签订《商铺租赁协议》，协议约定郭文敏承租龙耀勤位于柳州市××大道南端××阳光××城市广场××号铺面用于经营红酒、餐饮，租期7年，从2011年7月1日至2018年6月30日止，租金按月支付，逾期7天未交租金视为违约，龙耀勤有权收回商铺，承租保证金不退。同时对双方之间的权利义务及违约责任进行了约定。之后双方开始履行合同。自2013年8月份起，郭文敏开始不按时给付租金，造成龙耀勤租金损失人民币121299万元；同时，郭文敏还拖欠物业管理水电等费用共计506lO.9元（含滞纳金）。现龙耀勤诉至法院，要求：1．解除双方签订的《商铺租赁协议》；2．判令郭文敏、郭文翔向龙耀勤支付2013年8月至法院判决确定之日所欠缴租金，暂计至2016年7月，金额为121299元：3．判令郭文敏、郭文翔向龙耀勤支付违约金10000元：4．判令郭文敏、郭文翔向龙耀勤支付所欠缴物业管理水电费5061O.9元(其中：物业费ll356.2元、电费14378.02元、公区电费39.1元、水费2419.75元、垃圾费1l60元、滞纳金21182.83元）。5、判令郭文敏、郭文翔承担本案诉讼费用。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，郭文敏与龙耀勤签订了商铺租赁协议，就应该按照双方签订的协议履行各自的权利义务。而郭文敏没有按照协议约定缴纳相应的商铺租金，违反了协议的约定应该承担相应的违约责任。龙耀勤要求郭文敏支付拖欠的商铺租金及违反协议约定的违约金有事实和法律依据，该院予以支持。故郭文敏应支付给龙耀勤拖欠的租金121299元（从2013年8月至2016年7月止，其中郭文敏于2014年3月交了一个月的租金，2013年8月多计算了504元的租金，上述款项已从总数中扣除）及郭文敏违反协议约定不按时缴纳租金应承担的违反责任需支付的违约金10000元。但由于龙耀勤没有证据证明其与郭文翔签订有商铺租赁协议，其要求郭文翔承担支付拖欠租金及违约金没有事实和法律依据，该项诉请，一审法院院不予支持。另龙耀勤要求郭文敏、郭文翔向其支付所欠缴的物业管理水电费的诉请，在庭审过程中龙耀勤陈述该项诉请的费用其并没有向物业管理部门缴纳，故而龙耀勤没有因为代郭文敏、郭文翔进行缴纳而产生了相应的损失。为此，龙耀勤要求郭文敏、郭文翔向其支付该项费用没有事实和法律依据，龙耀勤的该项诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除龙耀勤与郭文敏于2011年7月1日签订《商铺租赁协议》；二、郭文敏支付给龙耀勤租金121299元（从2013年8月至2016年7月止，其中郭文敏于2014年3月交了一个月的租金，2013年8月多计算了504元的租金，上述款项已从总数中扣除，）、违约金10000元共计131299元；三、驳回龙耀勤的其他诉讼请求；案件受理费4390元（龙耀勤已预交），由龙耀勤负担1464元，郭文敏负担2926元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人郭文翔向本院提交其与龙耀勤于2011年7月11日签订的《商铺租赁协议》原件，拟证明涉案商铺的真正租赁者是郭文翔，与郭文敏无关。龙耀勤对该份证据的真实性不予认可，认为：1、该份《商铺租赁协议》没有龙耀勤的签字，只在首页和末页盖有刻有龙耀勤名字的印章，不能证明龙耀勤与郭文翔签订《商铺租赁协议》，亦不能否认龙耀勤与郭文敏签订的《商铺租赁协议》的真实性；2、郭文翔在一审庭审中坚称郭文翔与龙耀勤没有租赁合同关系，与二审出示的证据自相矛盾；3、本案《商铺租赁协议》实际履行者是郭文敏，租金由郭文敏实际支付，龙耀勤在一审提供的《商铺租赁协议》虽然只是复印件，但是该租赁协议有龙耀勤的签字与印章，且该协议已实际履行，据此可证明龙耀勤在一审提供的《商铺租赁协议》的真实性。郭文敏对上述证据真实性没有异议，并同意郭文翔的证明目的。经质证，本院认为，郭文翔提交的其与龙耀勤签订的《商铺租赁协议》，虽然是原件，但该协议上只加盖了刻有龙耀勤名字的印章，并未有龙耀勤的签字，且龙耀勤并不认可该协议的真实性，在郭文翔不能提供其他证据予以佐证的情况下，本院对该证据不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人郭文敏与被上诉人郭文翔对一审法院认定的事实“龙耀勤与郭文敏于2011年7月1日签订《商铺租赁协议》，协议约定……同时，郭文敏还拖欠物业管理水电等费用共计506lO.9元（含滞纳金）”有异议，认为是郭文翔与龙耀勤之间存在租赁合同关系，双方有租赁协议予以证明。对欠缴租金拖欠管理费等郭文敏、郭文翔均不认可。本院对郭文敏、郭文翔提出的上述异议不予采纳，因其涉及本案的争议焦点，本院将在下文中予以详细阐述理由。据此，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、本案涉案租赁合同的当事人是谁？二、龙耀勤要求解除与郭文敏签订的《商铺租赁协议》有何事实和法律依据？三、龙耀勤关于租金的诉请是否超过诉讼时效？四、龙耀勤要求郭文翔、郭文敏共同支付租金及违约金、欠缴物业管理水电费等费用有何事实和法律依据？若有，上述费用的具体数额如何确定？关于本案的第一个争议焦点，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释﹙二﹚》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定，诉讼中，龙耀勤主张其与郭文敏、郭文翔存在租赁合同关系但其未能举证证明；郭文翔以其与龙耀勤签订《商铺租赁协议》为由主张其与龙耀勤存在租赁合同关系，但该《商铺租赁协议》中仅加盖有刻有龙耀勤名字字样的印章而无龙耀勤本人签名，且龙耀勤并不认可郭文翔提交的《商铺租赁协议》，即：郭文翔未能举证证明该《商铺租赁协议》系其与龙耀勤二人的真实意思表示，加之郭文翔在一审中否认与龙耀勤存在租赁合同关系。因此，龙耀勤与郭文翔各自主张的上述租赁合同关系均缺乏证据证明，于法无据，故本院不予采信。关于郭文敏否认其与龙耀勤存在租赁合同关系的问题。本院认为，首先，虽然龙耀勤提交的其与郭文敏签订的《商铺租赁协议》系复印件，但通过郭文敏帐号转账支付龙耀勤的每个时期的租金金额与双方签订的上述合同约定的相应时期的租金金额一致；另，郭文敏于2011年7月8日向龙耀勤转账支付的10000元，亦与上述合同约定的10000元承租保证金金额一致，据此，可以证明郭文敏通过转账支付租金和保证金的行为实际履行了龙耀勤提交的上述租赁协议。其次，郭文翔在一审庭审的答辩中自认其找过龙耀勤，以生意不好经营为由要求退租本案涉案铺面，故对于本案的争议标的即承租涉案铺面的租金，亦可以确认。郭文敏、郭文翔对此辩称系因为郭文翔一直执有郭文敏的银行卡进行转账支付，但其并未提供证据予以证明，故对郭文敏、郭文翔提出的郭文敏与龙耀勤不存在租赁合同关系的辩解本院不予采信。综上，依据上述法律规定，本案涉案租赁合同关系的当事人为龙耀勤与郭文敏，一审判决据此认定龙耀勤与郭文敏之间存在租赁合同关系正确，本院对此予以确认。关于本案第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，龙耀勤与郭文敏签订的《商铺租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。依据《商铺租赁协议》第五条第2款第8项约定：未经甲方（龙耀勤）同意，乙方（郭文敏）逾期7天未交纳租金视为根本违约，甲方有权收回出租的铺面，承租保证金不予退还。龙耀勤在一审中提交了《活期个人交易明细查询》以此证明郭文敏已交纳的租金以及尚欠的租金，郭文敏、郭文翔对上述证据的真实性予以认定，但不确认该证据记载的“郭文敏”是否与本案上诉人郭文敏为同一人。本院认为，郭文敏并未提供证据证明其本人与上述证据记载的“郭文敏”不是同一人，且在二审中，郭文敏自认郭文翔通过其银行卡向龙耀勤支付租金，故上述证据可以作为认定本案的依据。通过该证据，可以看出，郭文敏于2013年8月未交纳租金、2014年4月租金于2014年12月交纳、2014年11月、2015年1月、2015年3月至2016年1月龙耀勤起诉时未交纳租金，故依据上述合同约定，龙耀勤享有单方解除合同的权利。据此龙耀勤要求解除与郭文敏之间签订的《商铺租赁协议》有事实和法律依据，本院予以支持。关于本案第三个争议焦点，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，郭文敏以本案系不定期租赁合同关系主张龙耀勤对于郭文敏在2015年1月24日之前的欠缴租金的诉请已超过诉讼时效，继而丧失胜诉权。本院认为，如上所述，郭文敏与龙耀勤签订的《商铺租赁协议》合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。从双方均认可的《活期个人交易明细查询》可知，郭文敏虽然自2013年8月开始出现拖欠租金的情形，但2013年9月至2014年9月仍然交纳租金，且最后一次交纳租金的时间为2015年3月25日，依据上述法律规定，郭文敏交纳租金的行为造成了诉讼时效的中断，本案诉讼时效应自2015年3月26日起算，龙耀勤于2016年1月12日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，其诉请郭文敏欠缴的租金亦未超过诉讼时效，故对郭文敏的上述主张本院不予支持。关于本案第四个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。首先关于租金的问题。本案中，如前所述，郭文敏存在欠缴租金的情形，按照其与龙耀勤签订的《商铺租赁协议》，郭文敏应在每月5日之前交纳该月的租金，但依据郭文敏与龙耀勤均认可的《活期个人交易明细查询》可知，郭文敏至2015年12月尚欠租金74392元，依据双方的约定2016年1月至7月的月租金为6701元，7个月租金共计46907元，据此至2016年7月，郭文敏欠缴租金金额共计121299元。郭文敏对此辩称因龙耀勤于2016年1月12日起诉，要求解除合同，则双方的合同就此解除，2016年1月13日之后就不应当计算租金，且双方并未存在实际租赁行为，故郭文敏对上述租金不应承担支付责任。本院认为，首先，虽然龙耀勤于2016年1月12日向一审法院起诉解除《商铺租赁协议》，但是否解除需要法院审理之后才能认定，一审法院于2016年10月作出判决，龙耀勤主张至2016年7月的租金符合法律规定；其次，郭文敏主张其与龙耀勤并不存在实际的租赁行为，但并未提供有效证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。据此，对于郭文敏的上述辩称意见，本院不予支持。龙耀勤主张其在《起诉状》中明确诉请“判令郭文敏、郭文翔向龙耀勤支付从2013年8月起至法院判决确定之日所欠缴租金”，一审法院判决只支持了计算至2016年7月的租金，导致其在争议期限内的合理损失得不到追偿。本院通过阅卷发现，龙耀勤在《起诉状》的诉讼请求为：判令郭文敏、郭文翔向龙耀勤支付从2013年8月起至法院判决确定之日所欠缴租金，暂计至2016年7月为：121299元。据此，一审法院依据龙耀勤的诉请进行审理并判决，并无不妥，本院予以确认。龙耀勤的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。其次，关于违约金的问题。在龙耀勤与郭文敏签订的《商铺租赁协议》第5条约定：如因双方中任何一方的违约行为影响本协议的实施或导致本协议无法继续实施，违约方应支付对方违约金人民币10000元整。本案中，郭文敏存在拖欠租金的情形，构成违约，依法应承担相应的违约责任。故龙耀勤依据上述合同约定向郭文敏主张10000元违约金有事实和法律依据，本院予以支持。再者，关于欠缴物业管理水电费等费用的支付问题。依据龙耀勤与郭文敏签订的《商铺租赁协议》的约定，由承租方郭文敏承担支付水电费、物业管理费等相关费用。但是依据龙耀勤提供的《阳光100城市广场缴费通知单》，收取上述费用的主体是相应的物业公司，而不是龙耀勤。另龙耀勤并未替郭文敏代缴上述费用，对于龙耀勤而言并未产生损失，故龙耀勤向郭文敏主张上述费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，龙耀勤主张由郭文翔对郭文敏上述债务承担共同支付责任。本院认为，如前文所述，郭文翔并不是本案租赁合同的当事人，龙耀勤在否定郭文翔提交的《商铺租赁协议》的同时又主张双方存在租赁合同关系，缺乏事实基础。而郭文翔在一审中坚持否定与龙耀勤存在租赁合同关系，而在二审中做出了与一审截然相反的陈述，在郭文翔不能提供有效证据予以证明的情况下，本院对郭文翔在二审的主张不予采信。据此，龙耀勤要求郭文翔对上述债务承担共同支付责任缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人龙耀勤的上诉主张和上诉人郭文敏的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予支持；一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人龙耀勤和上诉人郭文敏的上诉，维持原判。二审案件受理费4494元（上诉人龙耀勤预交1568元，上诉人郭文敏预交2926元），由上诉人龙耀勤负担1568元，由上诉人郭文敏负担2926元。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦代理审判员 彭 霞代理审判员 陈俊宇appoint二〇一七年七月二十四日书 记 员 廖倩雯 搜索“”