（2017）晋0430民初365号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-27
案件名称
靳宁与沁县房地产开发中心房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沁县人民法院
所属地区
沁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
靳宁,沁县房地产开发中心
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第四十一条，第四十二条
全文
山西省沁县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0430民初365号原告：靳宁，女，汉族。委托诉讼代理人：夏振鸿，山西天建律师事务所律师，代理权限为：特别授权。被告：沁县房地产开发中心。地址：沁州中路永盛苑小区。负责人：张玉亭。委托诉讼代理人：张国平，男，汉族,代理权限为：特别授权。原告靳宁与被告沁县房地产开发中心（以下简称房产中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳宁的代理人夏振鸿、被告房产中心的代理人张国平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告靳宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告房产中心向原告靳宁交付房屋；2、判令被告房产中心向沁县房管局申请登记备案；3、判令被告房产中心承担本案的诉讼费。事实与理由：原告靳宁与被告房产中心于2012年6月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于沁县世纪佳园小区第三幢2单元3层2302号房屋（现房号变更为3号楼3单元301号），建筑面积为113平方米，价款为282500元。原告已履行完毕合同约定的义务，向房产中心交付购房款282500元，但被告至今尚未履行向原告交付房屋的义务。被告房产中心辩称，被告对原告起诉的事实没有争议，在2012年6月21日同原告签订合同时，被告并不知情世纪佳园的实际操作人李万军已经将该套房屋卖给了韩俊峰。后被告经调查了解到李万军与韩俊峰有300万的借款合同，实际上该套房屋是以抵押的方式存在，李万军与韩俊峰双方并不是房屋买卖合同关系。综合原告起诉与被告答辩，归纳本案的争议焦点为：1、现诉争房屋是否具备交付条件；2、被告应否向原告交付房屋并向沁县房管局申请登记备案。围绕争议焦点，原告靳宁举证如下：1、身份证复印件一份，证明原告的主体资格。2、商品房买卖合同复印件一份，证明原告与被告存在房屋买卖合同关系。3、收据复印件一份，证明原告履行了支付购房款的义务。4、借款协议书复印件一份，证明2012年3月3日韩俊峰与李万军订立《借款协议书》，韩俊峰借给山西佳美食品有限公司（以下简称佳美公司）李万军300万元，李万军用世纪佳园5号楼地下超市和地面上一层、二层和3号楼2单元10套住房作抵押，借款期限为2012年3月3日至2013年3月3日，到时一次性付清，还清款后，抵押物归佳美公司李万军。该套房屋实际上不存在一房二卖现象，是佳美公司借款合同的抵押担保。被告房产中心对原告提供的证据1、2、3、4均无异议。围绕争议焦点，被告房产中心举证如下：1、认购合同复印件二份。证明韩俊峰于2012年3月3日认购了世纪佳园5号楼地下一层、地上1-2层和3号楼2单元3-7层10套房屋。2、收据复印件二支。证明李万军2012年3月3日以加盖房产中心财务专用章的收据为韩俊峰出具了收取其5号楼1-3层、3号楼2单元3-7层房款15938000元的收据。3、提交中级人民法院的答辩意见书复印件一份。证明2014年5月23日，韩俊峰将房产中心诉至长治市中级人民法院，请求判令房产中心交付世纪佳园5号楼地下一层、地上1-2层和3号楼2单元3-7层的房屋，如无法交付房屋，返还购房款15938000元。房产中心辩称，佳美公司账面上并无韩俊峰支付近1600万元的记载，佳美公司会计称李万军向韩俊峰借过约300万元，写有借款协议，用地下超市、10套房屋作为抵押，李万军与韩俊峰订立过地下超市、10套房屋认购合同，但不是真正意义上的售房，韩俊峰起诉的房屋，地下超市已抵顶给世纪佳园施工队，10套房屋中6套出售给原告靳宁等人，另4套被城区法院查封。原告靳宁对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议。但被告提供的合同文本与原告提供的合同文本有区别，不是正规文本。综合原、被告举证、质证，本院对双方当事人提交证据的真实性、合法性、关联性作如下认证结论。原告提供的证据1-3，被告均无异议，该证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。被告提供的证据1，经与原告提供的借款协议书相印证，该两份认购合同实际上是佳美公司法定代表人李万军与韩俊峰通过签订买卖合同的形式作为借款合同的担保，并不是真正意义上的房屋买卖合同，本院对该证据不予采信；证据2，与本案无关，本院不予采信；证据3，反映了佳美公司法定代表人李万军与韩俊峰之间的借款和抵押情况，以及本案争议房屋的出售情况，与本案有一定的关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沁县世纪佳园项目工程在2012年9月24日前实际开发主体为佳美公司，名义开发主体为房产中心，在2012年9月24日后由房产中心全面接管此工程项目。2012年3月3日，佳美公司的法定代表人李万军（甲方）与韩俊峰（乙方）签订了一份借款协议书，该协议书约定乙方借给甲方现金300万元作流动资金，甲方用沁县世纪佳园5号楼地下超市（面积为1650平方米）、地面上一层、二层商业面积（不含门面房）及3号楼2单元共十套住房作抵押（其中一套为本案诉争房屋）。借款期限为一年，从2012年3月3日至2013年3月3日。到期甲方一次性付清借款后抵押物归甲方，如到期不能归还，抵押物所有权归乙方。但上述抵押物未办理抵押登记。同日，李万军与韩俊峰签订了两份认购合同，合同中约定将上述抵押物出售于韩俊峰，价款共计15938000元。2012年6月21日，原告靳宁与被告房产中心签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于沁县世纪佳园小区第三幢2单元3层2302号房屋（现房号变更为3号楼3单元301号），建筑面积为113平方米，单价为每平方米2500元，房屋总价款为282500元。原告于合同签订当日将全部房款付清。当时原、被告双方口头约定该商品房具备交房条件时，即将房屋交付原告。2016年3月11日，被告房产中心将原告所购房屋交付给沁县万鑫物业管理有限公司管理。被告至今未向原告交付房屋。本院认为，佳美公司的法定代表人李万军以本案诉争商品房在内的房屋作抵押向韩俊峰借款，并签订了两份认购合同，将上述房屋出售于韩俊峰，该行为实际上是通过签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，合同双方属民间借贷关系，并不是房屋买卖合同关系。依据有关法律规定，以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，未经登记，不发生效力。本案中李万军与韩俊峰虽签订了以上述商品房作抵押的借款协议书，但并未办理抵押登记，故该抵押行为也不发生法律效力。原告靳宁与被告房产中心签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行，原告已按合同约定向被告房产中心交付了购房款，但被告房产中心却至今未向原告交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告交付房屋并向房管局申请登记备案的诉讼主张合理合法，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：被告沁县房地产开发中心于本判决生效后十日内将符合交房条件的位于沁县世纪佳园小区3号楼3单元301号房屋交付原告靳宁并向沁县房管局申请登记备案。案件受理费100元，由被告沁县房地产开发中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 郜天宏审 判 员 田鑫梅人民陪审员 李文华二〇一七年七月二十四日书 记 员 时新苗 更多数据：搜索“”来源：