（2017）内0105民初1079号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-10-30

案件名称

呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村民委员会与呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

呼和浩特市赛罕区人民法院

所属地区

呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村民委员会,呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初1079号原告（反诉被告）：呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村民委员会。负责人：刘七斤，村委会主任。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，慧聪律师事务所律师。被告（反诉原告）：呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司。法定代表人：周国光，总经理。委托诉讼代理人：张瑞芳，女，该公司副经理。委托诉讼代理人：杨晓春，内蒙古巨泓律师事务所律师。原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区巧报镇大台什村民委员会（以下简称大台村委会）与被告（反诉原告）呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司（以下简称锦钰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜磊、被告委托诉讼代理人杨晓春、张瑞芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大台村委会向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间《前期物业管理服务委托合同》及附属《大台什新村回迁小区物业管理补充协议》；2.判令被告给付租金23.33333万元（暂计算至2017年1月15日），并支付自应付款日至实际给付之日的利息；3.判令被告向原告移交物业相关资料、物业管理用房及所收取的物业费；4.诉讼费、保全费、律师代理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年6月15日签订了《前期物业管理服务委托合同》及附属《大台什新村回迁小区物业管理补充协议》，约定由被告承包原告新村回迁楼民心家园前期的物业管理。合同约定了被告服务内容及服务质量等，并在《大台什新村回迁小区物业管理补充协议》中约定合同从签订之日起，被告每年向原告支付租金40万元整。在合同履行过程中，原告积极履行向被告交付物业资料、管理用房等义务，但被告的物业管理服务质量未达到合同约定的标准，且未按约定向原告支付租金，直到起诉之日，被告向原告共支付40万元，尚欠2016年6月15日至起诉日的费用没有按约定交纳，致使合同的目的无法实现，原告利益受损。呼和浩特市赛罕区人民政府作为建设单位，知悉涉案小区基本情况，并系部分房屋产权人，原告将在诉讼过程中申请人民法院进行调查核实。被告的上述行为违反了合同约定，根据合同违约责任相关约定，原告有权要求解除与被告的合同，并追究被告违约责任，被告应当赔偿原告损失。锦钰公司辩称：不同意解除前期物业合同及附属之管理协议，这两份协议是无效的。理由是：1.大台村委会作为村委会不具有主体资格，双方的协议没有实质履行，大台村委会并没有给我们提供相应的租赁物，租金23.3333万元没有计算依据；2.大台村委会第三项诉讼请求没有依据，不归其所管，即使移交也应该向业主委员会交付。合同有明确约定，不能在租赁期内随便解除合同；所谓律师费没有规定，没有要求被诉方承担的依据，锦钰公司不承担；4.大台村委会所称的诉请与事实不符，并没有实际提供租赁物，所以不存在给大台村委会租金的问题。双方签订的协议违反了强制性国家规定，属于无效协议；5.大台村委会所说的支付了40万元的租金不认可，另一个案子中我们给付了80万元，不存在给付大台村委会租金的问题，请求法院驳回大台村委会的全部诉讼请求。锦钰公司向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人向反诉人支付2015年8月10日至2017年3月31日的空置房物业费，共638877.9元；2.判令由被反诉人承担本案反诉费、保全费、律师代理费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年6月15日签订了《前期物业管理服务委托合同》及附属《大台什新村回迁小区物业管理补充协议》，约定由反诉人承包被反诉人新村回迁楼民心家园的物业管理。合同明确约定”未售或未分配给业主的空置房屋，其物业管理费用由被反诉人全额缴纳”。但在合同履行过程中，反诉人积极履行义务，被反诉人却未按合同约定向反诉人支付空置房物业费，且意欲解除合同，致使合同目的无法实现，反诉人利益受损。大台村委会辩称：被反诉人不需要向反诉人支付2015年8月10至2017年3月31日的空置房物业费，理由是：1.被反诉人不是空置房屋所有人，更不是空置房屋物业使用人，空置物业与被反诉人无关，不应承担空置房物业费，如果要求被反诉人承担空置房物业费，就应同时确认空置房屋归被反诉人所有；2.双方签订的补充协议已经对主合同进行了变更，即在考虑空置房物业费成本的情况下，反诉人仍向被反诉人交纳租金，实际上反诉人也向被反诉人支付了部分租金，双方实际的履行行为也证实被反诉人也无需再补交任何费用，综上请求法院驳回反诉人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。大台村委会提交的《前期物业管理服务委托合同》、《大台什旧村回迁小区物业管理补充协议》、《律师函》、《关于物业合同纠纷的处理方案》，锦钰公司对其真实性认可，对其证明的问题不认可。锦钰公司提交的《前期物业管理服务委托合同》、附属《大台什旧村回迁小区物业管理补充协议》、《通知》、《民心家园交房时间明细表》，大台村委会对其真实性认可，证明的问题不予认可；对《关于对赛罕区小黑河以北城中村改造村民安置房进行交付通知》，大台村委会对其真实性、关联性不认可；对其提交的民心家园一区、二区、三区空置房物业费合计表、协调工作明细,大台村委会对其真实性、合法性、关联性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月15日，大台村委会（甲方）与锦钰公司（乙方）签订了《前期物业管理委托服务合同》，约定由锦钰公司（反诉原告）为民心家园小区提供物业管理服务，服务期限自2015年6月15日起至2020年6月14日止。合同第十七条第8款约定，未售或未分配给业主的空置房屋，其物业管理费用由甲方全额缴纳；第十八条约定，物业服务收费标准为高层住宅2.2元/平方米/月；第三十二条约定，乙方无法完成本合同”物业服务事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的经济损失。2015年6月15日，双方签订《大台什旧村回迁小区物业管理补充协议》，约定乙方承包甲方旧村回迁楼分为三个区，从签订合同之日起，乙方每年向甲方交纳租金40万元，承包期从2015年6月15日起至2020年6月14日为协议期5年；合同还约定了其他事项。本院认为，合同解除须满足约定解除或法定解除的条件。根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。上述两种情形即约定解除和法定解除的条件。本案中，针对原告大台村委会要求解除合同的诉讼请求，大台村委会称锦钰公司的物业管理服务质量未达到合同约定的标准，且未按约定向大台村委会支付租金，致使合同的目的无法实现，要求解除合同。本院认为，双方签订的合同第三十二条约定”乙方无法完成本合同物业服务事项的，甲方有权解除本合同”，庭审中，大台村委会并未提供证据证明锦钰公司无法完成合同约定的”物业服务事项”，且锦钰公司虽未向大台村委会交纳租金，但该行为并未造成双方签订的物业服务合同目的从根本上无法实现，因此不符合合同解除的条件。故大台村委会请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于大台村委会要求锦钰公司给付租金23.3333万元（暂计算至2017年1月15日），并支付自应付款日至实际给付之日的利息的诉讼请求，因大台村委会提交的证据无法证明租赁物已交付锦钰公司使用，故对该请求本院不予支持；对于大台村委会要求锦钰公司向其移交物业相关资料、物业管理用房及所收取的物业费的诉讼请求，因合同尚未终止，双方应继续履行合同，因此对该请求，本院不予支持。对于大台村委会要求锦钰公司支付保全费、律师代理费的诉讼请求，因未提交相关票据予以佐证，本院不予支持。对于被告（反诉原告）锦钰公司提出的要求原告（反诉被告）大台村委会支付空置房物业费的反诉请求，锦钰公司提供的证据无法证明其主张的房屋属于空置房，故对该请求，本院不予支持。对于锦钰公司要求大台村委会支付保全费、律师代理费的反诉请求，因未提交相关票据予以佐证，本院不予支持。综上，对大台村委会要求解除《前期物业管理服务委托合同》及附属《大台什新村回迁小区物业管理补充协议》的诉讼请求，因不符合法律规定及合同约定，本院不予支持；对大台村委会要求锦钰公司给付租金23.3333万元（暂计算至2017年1月15日），并支付自应付款日至实际给付之日的利息的诉讼请求，因大台村委会提交的证据无法证明租赁物已交付锦钰公司使用，故对该请求本院不予支持；对于大台村委会要求锦钰公司向其移交物业相关资料、物业管理用房及所收取的物业费的诉讼请求，因合同尚未终止，本院不予支持。对于大台村委会要求锦钰公司支付保全费、律师代理费的诉讼请求，因未提交相关票据予以佐证，本院不予支持。对于锦钰公司要求大台村委会支付空置房物业费的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。对于锦钰公司要求大台村委会支付保全费、律师代理费的反诉请求，因未提交相关票据予以佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区巧报镇大台村委会的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费4800元，由原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区巧报镇大台村委会负担。反诉案件受理费5094元，由被告（反诉原告）呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审　判　长　　张文奇审　判　员　　张雅琼人民陪审员　　金　鹏二〇一七年七月二十四日书　记　员　　李　颖关注微信公众号“”