（2017）赣0602民初533号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-31
案件名称
杨俊赣与徐元清、邓丽所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
鹰潭市月湖区人民法院
所属地区
鹰潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨俊赣,徐元清,邓丽,鹰潭市福盛房地产综合开发有限公司
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0602民初533号原告：杨俊赣，男，1963年7月2日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：阮琦、祝佳伟，江西融冰律师事务所律师。被告：徐元清，男，1942年2月10日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。被告邓丽，女，1943年2月18日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区。上述二被告共同委托诉讼代理人：胡志仁、杨芳，江西鹰翔律师事务所律师。被告：鹰潭市福盛房地产综合开发有限公司，住所地鹰潭市月湖区环城西路56号，注册号：3606002100368。法定代表人：杨福生，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝余明，鹰潭市园区百信法律服务所法律工作者。原告杨俊赣（以下简称原告）与被告徐元清、邓丽、鹰潭市福盛房地产综合开发有限公司（以下简称福盛公司）所有权确认纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人阮琦，被告邓丽,被告徐元清及邓丽共同委托诉讼代理人胡志仁、杨芳，被告福盛公司委托诉讼代理人祝余明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告邓丽、徐元清与被告福盛公司就坐落于鹰潭市月湖区林荫××路××号华侨饭店北区住宅楼一层01019号（即1单元109室）车库签订的《房屋买卖合同》[（2017）鹰房买卖合字00005447号]无效；依法确认原告享有鹰潭市月湖区林荫××路××号华侨饭店北区住宅楼一层01019号（即1单元109室）车库的物权；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2002年5月，孙员祥以福盛公司名义与鹰潭华侨饭店（下称华侨饭店）签订了《联建协议》，约定：由福盛公司拆除原电厂大门（林荫西路5号）两栋旧房，新建两栋综合住宅楼，由华侨饭店出土地，福盛公司出资承建，建成后由福盛公司与华侨饭店按约定分配店面、柴间及住宅楼，除约定返还给华侨饭店的安置房外，其余归福盛公司所有。《联建协议》签订后，国家对土地政策发生变化，该项目改为职工集资方式处理并获得政府批准。2004年8月2日，福盛公司、华侨饭店、鹰潭市永光建筑工程有限公司（以下简称永光公司）三方协议，约定各方仍按《联建协议》条款执行。孙员祥既代表福盛公司履行《联建协议》，又代表建筑方永光公司履行《施工合同》。2003年，原告的老住房被拆，福盛公司与原告签订了《拆迁安置补偿协议》，原告当时选好了一套复式楼作为安置房，之后由于孙员祥因某领导想要复式楼，让原告退出并同意置换成原告现居住的中单元西二层，同时同意优惠出售2个车库给原告作为对退出复式楼的补偿。2003年7月，原告交纳了40000元购车库款给福盛公司，并签订了第一份《商品房预售合同》，明确了原告所购的车库位于底层南第一间、第二间。2005年11月11日，原告向福盛公司又交纳了40000元车库款，福盛公司将原告已经受潮模糊的原40000元收据收回，一并换成了80000元的收据，同时还将原合同收回并重新签订了《商品房预售合同》，约定：福盛公司将林荫东路5号底层前2个南面车库（柴间）约92平米出售给原告，单价为每平方米1000元，于2005年12月15日前交付使用。该合同还注明了福盛公司已收取原告的8万元购房款。2005年12月，福盛公司向原告交付了所购车库钥匙。原告对其中的位于鹰潭市林荫××路××华侨饭店北区住宅楼××单元××室的车库（以下简称诉争车库）进行了装修并实际使用，至今已有12年。原告曾多次要求办证，但因无正式发票无法办理，之后因孙员祥被追究刑事责任，原告一直无法办证。2014年下半年，孙员祥舅子等人招集所有购买车库（柴间）的人开会，要求所有使用车库（柴间）的人退出车库（柴间），让被告福盛公司可以重新对外拍卖。原告认为被告的要求明显有悖法律规定，且原告已经使用十年余，故未同意其提出的方案。2016年10月左右，被告邓丽多次莫名找到原告，声称原告使用多年的车库属于其，双方为此发生纠纷。2017年农历年后，原告到房管部门询问得知，福盛公司早在2014年就起诉了鹰潭华侨饭店，经法院判决坐落于鹰潭市林荫××路××层房屋（产权证号为鹰房权证月湖字第××号，建筑面积为591.44平方米）归福盛公司所有。2014年12月25日，房产由华侨饭店过户至福盛公司名下。而福盛公司却于2017年2月23日，将原告购买的该房产过户至被告邓丽、徐元清名下。原告认为，被告福盛公司早在2005年就已经将诉争车库出售给了原告并实际交付给了原告使用，原告也一直使用至今，被告福盛公司明知上述事实，恶意再次向被告邓丽、徐元清出售，明显违反了我国有关法律规定，其合同依法是属于无效的。为保护自身权益，原告特具状起诉，请求确认被告福盛公司与邓丽、徐元清签订的买卖合同无效，望判如所请。被告徐元清、邓丽辩称，1、原告不是鹰潭市林荫西路5号的被拆迁户，其未与福盛公司签订《拆迁安置补偿协议》、《商品房预售合同》，原告不具有诉讼主体资格；2、被告徐元清、邓丽是鹰潭市林荫西路5号的被拆迁户，二被告与2003年便与福盛公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋拆迁补充协议》，双方明确了诉争车库是二被告的安置房，二被告于2016年11月25日领取了诉争车库的回迁证，并与福盛公司于2017年2月签订了《房屋买卖合同》，对《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋拆迁补充协议》进行了补充和完善，交纳了车库款，并依法取得了不动产权证，该车库的所有权人是被告徐元清、邓丽；3、原告不享有诉争车库的所有权，原告不是鹰潭市林荫西路5号的被拆迁户，不享有涉案车库的购买权。原告与福盛公司于2005年11月11日签订的《商品房预售合同》是案外人孙员祥利用伪造的福盛公司合同专用章签订的，该合同违法，孙员祥也因此被追究刑事责任。由此可见，原告从未与被告福盛公司签订过《商品房预售合同》，原告主张享有诉争车库的所有权于法无据；4、物权法规定不动产的权属以登记为准，而非以占有为准；原告未能提供《回迁证》、车库交付使用的手续及不动产权证。被告福盛公司辩称，1、原告所称的购买了福盛公司的两个车库没有事实根据。首先，福盛公司从未收取过原告所谓的8万元购车库款，也未向其出具过收据。其次，福盛公司也从未与原告签订过《商品房预售合同》，更不可能向其交付车库钥匙。原告所谓的《商品房预售合同》以及购车库收据，实际上是原告与孙员祥签订的虚假合同，收据也是虚假的，因为合同和收据的公章都是私刻的。因此，原告所谓的《商品房预售合同》和收据都是无效的。另外，孙员祥也无权出售福盛公司的房屋。2、福盛公司与被告邓丽、徐元清签订的《房屋买卖合同》【（2017）鹰房买卖合字00005447号】具有法律效力，位于鹰潭市林荫××路××华侨饭店北区住宅楼××单元××室的车库权属被告徐元清和邓丽。2002年5月5日，福盛公司与华侨饭店就鹰潭市林荫西路5号职工集资楼工程一事签订了联建协议，该协议约定除约定返还给鹰潭华侨饭店作职工安置房外，其余房产全部归福盛公司所有。由于鹰潭市林荫西路5号职工集资楼工程是福盛公司与华侨饭店联合共建的，故华侨饭店于2007年3月12日将本属福盛公司的房产错误地登记到其名下，房产证号为：鹰房权证有湖字第××号。正因为该房产登记错误，福盛公司向鹰潭市月湖区人民法院提起了所有权确认之诉，该院于2014年9月9日作出了（2014）月民二初字第854号民事判决，判决位于鹰潭市林荫××路××层房屋（房产证号为：鹰房权证月湖字第××号，建筑面积为591.44平方米）归福盛公司所有。由此可见，福盛公司在该判决生效之前是无权出卖该处房产的。因此，原告所谓的购买了福盛公司两个车库，毫无事实根据。福盛公司通过法院判决，获得该房屋产权后，依法与被告徐元清、邓丽签订《房屋买卖合同》，并依法办理了房产过户登记手续，被告徐元清、邓丽依法取得了鹰潭市林荫××路××华侨饭店北区住宅楼××单元××室车库的所有权。故原告应从其侵占的诉争车库中退出并返还给被告徐元清、邓丽。原告围绕诉讼请求依法提交的证据为：1、原告及被告徐元清、邓丽的身份证复印件、被告福盛公司的企业信息表，证明原、被告身份信息及诉讼主体资格；2、《房屋拆迁安置补偿协议》、《保证》、《房屋权属登记申请书》、《回迁证明》（赖顺英）、《契证》、《产权证》（杨俊赣、李爱莲）、《户口》、《证明》，证明原告是鹰潭市林荫西路5号的住宅拆迁户，赖顺英与原告为母子关系，该住房的产权登记在赖顺英名下；3、《商品房预售合同》、《收款收据》，证明原告于2005年从福盛公司购买了鹰潭市林荫西路5号华侨北区商住楼底层靠北面二间车库，面积约92平米，原告已支付8万元购车库款，福盛公司向原告交付了诉争车库；4、《商品房买卖合同》、《房屋拆迁安置协议书》、《非税收入票据》、《维修金收据》、《房产分户图》、《完税证明》、《产权管理告知单》、《权籍调查信息表》、《所有权交易申请书》、《产权交易收件单》、《不动产交易申请表》、《房屋买卖合同》，证明被告福盛公司将明知已经出售并交付给原告的房产，以不符合规定的合同于2017年2月17日再次出售给了被告徐元清、邓丽，属于恶意串通损害原告权益，诉争车库的土地是国家划拨的，土地出让金是购房者在办理产权证时支付的，在土地出让款付清前福盛公司并没有开发权；5、《产权信息表》、《产权证》（福盛公司）、《所有权转移（交易）申请表、审批表》、《民事判决书》，证明被告福盛公司于2014年将已经出售并交付给原告的房产登记于其名下，并于2017年2月23日转移给了被告邓丽、徐元清，损害了原告利益；6、被拆除的原华侨宿舍的现场示意图，证明被告徐元清、邓丽不是合法的商铺拆迁人，原有房产系违章搭建。被徐元清、邓丽对原告提交的上述证据的质证意见如下：证据1无异议；对证据2中的《房屋拆迁安置的补偿协议》，甲方（即被告福盛公司）没有盖章，应认定无效，该协议只涉及到房屋安置，没有涉及车库，且原告不是拆迁户，其母为拆迁户，《保证书》、《权属登记申请书》和《回迁证明》只涉及了房子，没有车库，房屋原权利人和现权利人都并非原告，《契证》和《产权证》只能证明原告继承了房屋，没有涉及车库。《户口》和《证明》应以公安部门登记为准；对证据3有异议，该《商品房预售合同》已经被法院认定为违法，是虚假合同，被告3并未就车库与原告签订，原告所说交付车库没有证据，事实上是原告强行占有车库，且80000元是孙员祥私自收取的；证据4关联性有异议，被告福盛公司从未将诉争车库出售给原告，该车库是被告徐元清、邓丽的拆迁安置房，三被告间的买卖合法，且被告徐元清、邓丽已取得了产权证；证据5关联性有异议，原告未提供证据证明被告福盛公司将车库出售并交付给了原告，被告徐元清、邓丽合法取得了车库所有权；证据6有异议，该组证据与本案无关，不能证明原告欲证明的内容，是否违章应当由城市规划部门认定，违章建筑并非必然不予安置，是否安置也由拆迁单位决定。被告福盛公司对原告提交的上述证据的质证意见如下：证据1无异议；证据2有异议，《房屋拆迁安置补偿协议》与本案无关且不合法，没有甲方（即被告福盛公司）签名盖章，《保证》的合法性、关联性均有异议，公章是伪造的，且未涉及到车库。《房屋权属登记申请书》、《回迁证明》（赖顺英）、《契证》、《产权证》（杨俊赣、李爱莲）、《户口》、《证明》与本案无关，不涉及到诉争车库；证据3的质证意见同被告徐元清、邓丽，被告福盛公司未收取原告的80000元，也未将诉争车库交付原告使用；证据4的关联性均有异议，不能证明原告欲证明的内容，反而证明被告之间的买卖协议合法有效，被告徐元清、邓丽交纳了土地出让金，且进行了产权登记；证据5关联性均有异议，不能证明原告欲证明的内容，恰恰证明被告之间的买卖合法；证据6与本案无关。被告徐元清、邓丽围绕答辩意见依法提交的证据为：1、被告徐元清、邓丽的身份证复印件、结婚证复印件，证明被告徐元清、邓丽的身份信息，被告徐元清与邓丽系夫妻；2、《房屋拆迁安置补偿协议书》、《房屋拆迁补充协议》、收条二份、《回迁证明》、《房屋买卖合同》、《产权证》（徐元清、邓丽），证明位于鹰潭市林荫××路××华侨饭店北区住宅楼××单元××室车库是被告徐元清、邓丽的拆迁安置房，该车库所有权人是被告徐元清、邓丽；3、《刑事判决书》、《刑事裁定书》，证明2005年11月11日原告与被告福盛公司签订的《商品房预售合同》是孙员祥利用伪造的福盛公司合同专用章与原告签订的，该合同违法，孙员祥也因合同诈骗罪被追究刑事责任。原告对被告徐元清、邓丽提交的上述证据的质证意见如下：证据1无异议；证据2中的《房屋拆迁安置补偿协议书》的真实性无异议，但要核对公章，该协议书并没有涉及到诉争车库，《房屋拆迁补充协议》只是承诺向被告徐元清、邓丽优惠出售车库，将来是否出售是要重新签订协议的，该协议并非买卖合同，被告徐元清、邓丽选择的是货币安置，且该协议是由孙员祥签字，是否也应认定为无效？《收条》、《回迁证明》均有异议，若被告徐元清、邓丽是当时回迁户的话，应当在2009年就拿到回迁证明而不应当是2016年才拿到，该回迁证明很明显是虚假的，《房屋买卖合同》是无效协议，三被告明确知道诉争车库已经交付给了原告使用仍签订买卖合同，属恶意串通；证据3关联性有异议，刑事判决只认定了孙员祥私刻了被告福盛公司合同专用章，并未对民事合同效力作出认定，该判决书认定孙员祥是挂靠在被告福盛公司处的，孙员祥是房产开发的实际拥有者，且当时就诉争车库并不存在一房多卖的情况，在2017年被告徐元清、邓丽购买了诉争车库之后才存在该情况。被告福盛公司对被告徐元清、邓丽提交的上述证据质证意见如下：真实性、合法性均无异议，关联性有异议，被告福盛公司在经法院民事判决认定被告福盛公司享有诉争车库的产权之后才能对诉争车库进行买卖，在此之前只有鹰潭华侨饭店才有权利出卖，其他人均无权出卖。刑事判决明确了孙员祥骗取原告80000元，故孙员祥与原告就诉争车库签订的买卖协议无效。被告福盛公司围绕答辩意见依法提交的证据为：1、《民事判决书》，证明被告福盛公司为诉争车库的所有权人；2、《刑事裁定书》，证明孙员祥向原告出售诉争车库的行为已被认定为诈骗行为。原告对被告福盛公司提交的上述证据质证意见如下：证据1无异议；证据2关联性有异议，刑事判决对民事行为并无约束力。被告徐元清、邓丽对被告福盛公司提交的上述证据均无异议。经审查，本院对原、被告提交的证据认定如下：1、对原告提交的证据1和证据2，及三被告提交的全部证据均予以采信；2、原告提交的证据3，只能证明孙员祥利用伪造的被告福盛公司合同专用章就出卖车库事宜同原告签订了《商品房预售合同》，并收取了原告80000元车库款，不能证明合同相对方是被告福盛公司，也不能证明福盛公司收取了原告的80000元，故该组证据不予采信；3、原告提交的证据4和证据5，只能证明被告福盛公司将诉争车库出卖给了被告徐元清、邓丽，不能证明三被告存在恶意串通，损害原告利益的行为，故对这两组证据不予采信；4、原告提交的证据6系其私自所画，仅凭该证据无法证明被告徐元清、邓丽的原有房产系违章建筑，且与本案无关，故对该证据不予采信。根据认定的证据及当事人的陈述，本院查明的事实如下：2002年5月，鹰潭华侨饭店与被告福盛公司就拆除林荫西路5号二栋旧房并新建二栋综合住宅楼签订联建协议，约定了由鹰潭华侨饭店提供土地作为投资，被告福盛公司负责承建，工程建成后，除明确约定分配给鹰潭华侨饭店的物业，其他物业均归被告福盛公司所有等内容。后因土地政策发生变化，上述项目的资金来源被改为职工全额自筹。2004年8月2日，鹰潭华侨饭店、被告福盛公司、鹰潭市永光建筑工程有限公司（以下简称永光公司）三方就林荫西路5号职工集资楼工程有关事宜共同签订了一份协议书，约定了仍按联建协议的条款执行，该工程由被告福盛公司挂靠永光公司施工，华侨饭店与永光公司就该工程签订施工合同，福盛公司与永光公司均全权委托孙员祥执行上述协议及合同。2005年8月12日，该工程竣工验收。2007年3月12日，华侨饭店办理了林荫西路5号住宅楼一层房屋的所有权（房产证号为：鹰房权证月湖字第××号，建筑面积为591.44平方米）。2014年，福盛公司起诉至本院，要求确认其享有鹰潭市林荫西路5号住宅楼一层房屋的所有权。本院于2014年9月9日作出（2014）月民二初字第854号民事判决，判决坐落于鹰潭市林荫西路5号住宅楼一层房屋归福盛公司所有，并要求华侨饭店协助福盛公司办理上述房产的所有权转移登记手续。本案诉争车库属于鹰潭市林荫西路5号住宅楼一层房屋。2014年12月25日，福盛公司办理了诉争车库的不动产权证（房产证号为：鹰房权证月湖区字第××号，建筑面积为53.61平方米）。赖顺英与原告系母子关系，被告徐元清、邓丽系夫妻关系，赖顺英与被告徐元清、邓丽均为鹰潭市林荫西路5号的被拆迁户。原告继承了赖顺英位于鹰潭市林荫××路××中单元××层拆迁安置房的所有权。2003年11月11日，孙员祥利用其伪造的被告福盛公司合同专用章与原告签订《商品房预售合同》，约定了由原告购买位于鹰潭市林荫西路5号华侨饭店北区商住楼底层前2个车库（其中一个系本案诉争车库），店面面积约92平方米；店面价格按1000元/㎡计算，合同签订时付80000元；2005年12月15日前交付使用，届时付清房款后，即办理产权交接手续和房屋钥匙等内容。合同签订后，原告向孙员祥交纳了80000元购房款，原告占有诉争车库至今。孙员祥于2009年在东莞被抓获，2010年因合同诈骗罪被判处有期徒刑11年。法院经审理认定孙员祥骗取多名被害人的财物共计280.4万元，其中包括原告向其交纳的80000元。2003年10月26日，孙员祥（甲方）与被告徐元清（乙方）签订《房屋拆补充协议》，内容为：1、甲方拆除乙方16平方米营业店面，经双方协商由甲方补偿乙方7000元，在乙方付给甲方新住房款中扣除该7000元；2、甲方承诺优惠售给乙方车库（底层第一间）40-50平方米，车库高度达2.8米的售价1000/㎡，未达到2.8米的售价600元/㎡。2005年12月3日，孙员祥向被告徐元清出具收到车库预付款20000元的收条。2016年11月25日，被告徐元清领取了诉争车库的回迁证明。2017年2月7日，被告徐元清补交了回迁鹰潭市林荫××路××华侨饭店北区住宅楼××单元××室车库的车库款40000元，并约定办理产权的一切费用由被告徐元清负责。2017年2月17日，被告福盛公司与被告徐元清补签了《房屋买卖合同》【合同编号为：（2017）鹰房买卖合字00005447号】，约定了由被告徐元清购买鹰潭市林荫××路××华侨饭店北区住宅楼××单元××室房屋，建筑面积53.62㎡，总价32166元，于2017年2月17日之前付清。2017年2月27日，被告徐元清、邓丽办理了诉争车库的不动产权证【证号为：赣（2017）鹰潭市不动产权第0001361号】本院认为，孙员祥与原告就包括诉争车库在内的两个车库签订的《商品房预售合同》已经法院生效判决认定系孙员祥利用伪造的被告福盛公司合同专用章签订的，原告未能提供证据证明其所交纳的购房款进入被告福盛公司的账上，也无证据证明被告福盛公司知晓孙员祥伪造其合同专用章与原告签订合同，被告福盛公司事后亦未进行追认，故被告福盛公司并非该合同的当事人，该合同对被告福盛公司依法不产生约束力。被告福盛公司在2014年办理了诉争车库的不动产权证，后于2017年与被告徐元清签订了《房屋买卖合同》，并向房管部门办理了登记备案手续，被告徐元清、邓丽亦于2017年2月27日取得了诉争车库的不动产权证。故被告福盛公司与被告徐元清签订的《房屋买卖合同》合法有效。故对原告要求确认被告福盛公司与被告徐元清就诉争车库签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。鉴于被告徐元清、邓丽已取得讼争车库的不动产权证，取得了完全的物权，故对原告要求确认其享有诉争车库的物权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭评议决定，判决如下：驳回原告杨俊赣的全部诉讼请求。案件受理费1800元，由原告杨俊赣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长 余丽妙人民陪审员 祝雪梅人民陪审员 胡 军二〇一七年七月二十四日代理书记员 苏梦丽附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：搜索“”来源：