（2016）浙0604民初7652号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-29
案件名称
上虞市百官街道金通华府业主委员会与绍兴点线建筑装饰设计工程有限公司、许高峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市上虞区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上虞市百官街道金通华府业主委员会,绍兴点线建筑装饰设计工程有限公司,许高峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0604民初7652号原告：上虞市百官街道金通华府业主委员会，住所地绍兴市上虞区百官街道金通华府会所。主要负责人：陈企文，系业委会主任。委托诉讼代理人：李飞英，浙江民间律师事务所律师。被告：绍兴点线建筑装饰设计工程有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道峰山南路422号，组织机构代码：66711584-2。法定代表人：许高峰，系公司总经理。被告：许高峰，男，1984年8月31日出生，汉族，住绍兴市上虞区。两被告委托诉讼代理人：季洁，浙江左右律师事务所律师。原告上虞市百官街道金通华府业主委员会（以下简称金通华府业主委员会）与被告绍兴点线建筑装饰设计工程有限公司（以下简称点线公司）、许高峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法由代理审判员袁丽鸣适用简易程序进行审理，于2016年12月23日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李飞英，被告点线公司法定代表人许高峰到庭参加诉讼。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，且因审判人员变更，本院裁定转为普通程序，于2017年2月22日、4月24日第二、三次公开开庭进行了审理。期间因原、被告均认为许高峰与本案有法律上的利害关系，申请追加许高峰为本案被告参加诉讼，本院经审查后依法予以准许，并通知其作为被告参加诉讼。第三次开庭期间因被告点线公司、许高峰书面申请人民陪审员项新法回避。经本院院长决定，准许点线公司、许高峰提出的回避申请。本院另行组成合议庭，又于2017年5月9日第四次公开开庭进行了审理。第二、三、四次开庭原告委托诉讼代理人李飞英均到庭参加诉讼，第二次开庭审理时被告点线公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人在庭审结束后向本院提交了书面的代理词，第三次、第四次开庭审理时两被告的委托诉讼代理人季洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金通华府业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同及商铺租赁合同；2、判令被告恢复承租物业原状（恢复一二层物业用房的楼板结构及其他破坏的承重墙、梁等结构）；3、判令被告支付房租费12500元（暂计算至起诉之日止），并判令被告支付自起诉之日起至搬离之日止的房租费（按合同约定计算）；4、判令被告腾退并归还租赁的商铺及房屋；5、本案诉讼费由被告承担。第二次开庭庭审中原告变更诉讼请求：撤回上述诉讼请求的第三项，其他诉讼请求不变。在审理过程中，本案原告陈述被告的行为既是侵权行为，又是违约责任，原告明确本案以侵权责任主张权利。事实和理由：2013年7月10日，原告委托广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业）与被告签订房屋租赁合同一份，将位于金通华府景和苑22幢西侧（2单元）201室、202室合计410平方米租赁给被告；同年9月1日，原告又与被告签订商铺租赁合同一份，约定将金通华府峰山南路422号商铺出租给被告。被告在先后承租了原告的二份独立物业以后，未经原告同意，将位于金通华府峰山南路422号商铺与金通华府景和苑22幢西侧（2单元）201室、202室之间的楼板打通，私自改变二楼物业用房性质及二份物业的整体结构。同时，被告又违反合同关于“不得转租”的约定，私自将本案讼争的物业多次转租。为此，原告根据法律规定及合同的约定诉至法院，请求如上。被告点线公司及许高峰辩称，原告诉称的楼板打通影响房屋结构等情况不是事实，相关的证据包括双方的租赁合同，被告已经在以前的诉讼中都全部提交，根据被告方承租的金通华府营业房在房管中心备案显示，该房屋属于经营用房，被告方依法与中奥物业上虞分公司签订租赁合同，取得租赁权。被告方装修施工的方案经原设计单位同意，属于合法施工，不构成侵权。租金其公司也有记录都按时交的，原告称被告公司多次转租，被告不认可，一直都是被告在经营的。原告金通华府业主委员会围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，用以证明原告委托中奥物业将房屋租赁给被告的事实。2、商铺租赁合同一份，用以证明原告将商铺租赁给被告的事实。3、民事判决书二份，其中（2013）绍虞民初字第1740号判决书，用以证明被告有转租的情形，（2015）绍虞民初字第608号判决书，用以证明被告将案涉商铺和二楼独立用房上下层进行打通的事实。被告在第三次开庭时提供下列证据：1、调查笔录（吴建军）一份，用以证明原告将一楼以及二楼分别出租给点线公司以及许高峰，前提就是要求他一并使用，提高二楼出租房的出租率，不然二楼要从小区里面进入，如果要一起使用肯定要增设一个楼梯，从而证明一楼、二楼增设楼梯是业主委员会认可的。2、民事诉状、函、设计变更单各一份，用以证明原告在2013年就得知被告装修的事实并表示认可，未提出异议。3、（2015）绍虞民初字第608号民事判决书一份，用以证明生效判决书亦认可该装修行为属于对房屋内部结构的改变对房屋主体结构并未构成破坏的事实。经审理查明，位于上虞区××街道××商铺及金通华府××幢西侧（2单元）201室、202室的房屋系金通华府的物业经营用房。2013年7月10日，原告金通华府业主委员会委托该小区的物业管理单位即中奥物业上虞分公司对外签订租赁合同。中奥物业上虞分公司根据金通华府业主委员会的通知，将金通华府景和苑22幢西侧（2单元）201室、202室的房屋出租给被告点线公司，并签订了《房屋租赁合同》。租赁时间为2013年9月1日至2018年8月30日，为期五年，租金每年10000元。2013年9月1日，原告金通华府业主委员会作为出租方（甲方）与许高峰作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定将金通华府峰山南路422号商铺出租给乙方。租赁时间为2013年9月1日至2018年8月31日，租金每年26000元。由乙方自行承担房屋的装修或改造费用，装修或改造应当遵守相关法律规定和物业管理制度。上述《商铺租赁合同》系原告在向本院起诉立案时作为证据之一提交。本院在审理过程中查到：不同的合同双方在同一时间、相同的合同内容就“金通华府峰山南路422号商铺”签订了三份《商铺租赁合同》。除了上述原告提交的一份《商铺租赁合同》外，还有以出租方（甲方）中奥物业上虞分公司与承租方（乙方）点线公司，中奥物业上虞分公司与点线公司、许高峰签订的《商铺租赁合同》各一份。经本院庭审指出，原告提出该三份合同以“出租方（甲方）中奥物业上虞分公司与承租方（乙方）点线公司”签订的《商铺租赁合同》为有效合同请求解除，其他二份作为无效合同请求一并予以确认。又查明，（2015）绍虞民初字第608号案件审理过程中经本院现场查勘，该生效判决已确认：案涉营业房一层与二层原本不连通，从一层无法进入金通华府小区。被告点线公司将一、二层之间楼板打穿，建造楼梯连通。通过被告点线公司自行建造的楼梯上二楼，在二层过道有一门，打开后为双电梯和楼道。按照原来的建筑设计，从该门可以通过楼道和电梯进入金通华府小区。现该楼道已用砖墙封堵，双电梯均设置为在二层不停，目前通过第二层营业房已无法进入金通华府小区。外设广告牌亦未发现有任何安全隐患。（2013）绍虞民初字第1740号案件生效判决也已确认：房屋出租后，由点线公司对出租房屋进行装修。被告许高峰于2013年9月12日注册成立上虞市百官点线棋牌室。上述出租房屋被用于棋牌室的经营。后居住于上虞区百官街道××室、××室的住户，以棋牌室在经营过程中产生的装修问题、噪音、排烟等污染给两住户的正常生活带来影响为由，多次向小区业主委员会及有关部门投诉。业主委员会和有关部门也多次组织双方进行协商，但未能达成一致意见。后两住户向本院提出诉讼。（2013）绍虞民初字第1740号案件判决：被告许高峰在判决生效后十日内停止设立在上虞区百官街道金通华府景和苑22幢201室、202室内的上虞市百官街道点线棋牌室的经营活动。现上述房屋及商铺租赁期限分别至2018年8月30日及2018年8月31日，因尚未到期，仍由被告点线公司作为营业房使用。上述二份生效判决均已确认：案涉房屋及商铺系金通华府的物业经营用房，由金通华府业主委员会委托该小区的物业管理单位中奥物业上虞分公司对外签订租赁合同。中奥物业上虞分公司根据业委会的通知，将峰山南路422号及景和苑22幢201室、202室的房屋出租给被告点线公司，并签订两份书面租赁合同。上述事实，有《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、本院（2013）绍虞民初字第1740号判决书、（2015）绍虞民初字第608号判决书、双方当事人庭审陈述等为证。本院认为，第一，关于原、被告主体问题。案涉商铺及房屋已有生效判决确认，由原告金通华府业主委员会委托该小区的物业管理单位中奥物业上虞分公司对外签订租赁合同，将案涉商铺及房屋出租给被告点线公司，并签订两份书面租赁合同。故原告作为案涉房屋的管理人和委托出租人，可以承受出租人一方的权利和义务，被告点线公司作为案涉房屋的承租人也同时享有承租人的权利和义务，故原告金通华府业主委员会与被告点线公司为本案适格主体。但经庭审查明，追加的被告许高峰不符合本案被告主体资格，特此指正，不再另行书面通知其退出诉讼。第二，关于租赁合同的效力问题。根据查明的事实，原告金通华府业主委员会委托该小区的物业管理单位即中奥物业上虞分公司，分别于2013年7月10日、2013年9月1日对外与被告点线公司签订的《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，上述两份租赁合同合法有效。另二份即2013年9月1日，原告金通华府业主委员会作为出租方（甲方）与许高峰作为承租方（乙方）、中奥物业上虞分公司与点线公司、许高峰签订《商铺租赁合同》，系原告金通华府业主委员会在同一时间就同一租赁物签订了多个《商铺租赁合同》，从中也反映出原告管理上的混乱。从查明事实看，原、被告均已事实上认可系原告与被告点线公司签订了《商铺租赁合同》作为有效合同并已实际履行，故对该二份多签的《商铺租赁合同》应视为并未成立。第三，关于双方签订的房屋及商铺租赁合同是否应予解除。首先，承租人应当按照法律规定和合同约定使用租赁物。同时根据合同约定，被告可对承租商铺进行装修或改造。根据本院现场查勘的结果，被告点线公司承租的房屋及商铺上下相连，为便于经营，经原建筑设计单位认可，其在上下房屋之间开设楼梯仅是对房屋内部结构的改变，并未改变房屋的主体结构和承重结构。其次，承租房屋的一、二层被打通后，通过二层进入小区的通道亦被封堵，未对小区的治安构成安全隐患，故被告在使用承租房屋过程中也符合双方的约定，不具有不当使用租赁物的违约行为，现原告要求解除房屋及商铺租赁合同，本院不予支持。据此，因原、被告间的租赁合同至今未到期，尚需继续履行，对原告主张的要求返还租赁房屋并恢复原状等请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。另原告在庭审中放弃要求被告支付租金请求，系对其权利的合理处分，本院予以准许。第四，在审理过程中，原告同时认为，原告出租的房屋及商铺系二个独立物业，在未经原告同意的情况下，被告擅自将楼板打通，设立楼梯，损害了房屋结构的完整性，构成了侵权行为，要求被告恢复原状。本院认为，根据双方签订的合同约定，被告有权对承租房屋进行装修或改造。从本案的实际情况看，被告开设楼梯也是为了经营需要，提高承租房屋的使用效能，且没有改变房屋的建筑主体和承重结构，属于合同约定范围内的正常使用，且双方仍处于履约期间，原告所提主张，理由不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告上虞市百官街道金通华府业主委员会的诉讼请求。本案受理费113元，由原告上虞市百官街道金通华府业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 陶秋文代理审判员 任飞飞人民陪审员 任汉林二〇一七年七月二十四日书 记 员 潘 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”