（2017）川1922民初1041号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-16
案件名称
原告张天伦与被告唐志美房屋买卖合同纠纷一案的一审民事裁定书
法院
南江县人民法院
所属地区
南江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张天伦,唐志美
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条，第六十四条
全文
四川省南江县人民法院民 事 裁 定 书（2017）川1922民初1041号原告:张天伦，男，汉族，生于1953年3月26日，初中文化，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人:周黎明，四川宏坤律师事务所律师。被告:唐志美，女，汉族，生于1971年3月17日，初中文化，住四川省南江县。委托诉讼代理人:蔡青山，男，汉族，生于1992年10月29日，住四川省南江县。原告张天伦与被告唐志美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行审理，原告张天伦及其诉讼代理人周黎明、被告唐志美的诉讼代理人蔡青山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张天伦向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款150380元及利息（按年利率24%自2013年10月1日开始计算至结清购房款时止）；2.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2011年12月24日，原、被告签订《预约购房协议书》，被告购得位于春光公寓3#号楼3单元6楼6号房屋一套，价格3100元/平方米，房屋面积119.49平方米（最终认定面积以图纸和房管部门核定为准），合计金额370419元。2013年10月被告入住春光公寓3号楼3单元6楼6号房屋（房屋面积130.26平方米，总价款403800元），被告陆续向原告缴纳房款250000元，暂扣房屋产权办理保证金5000元，下差购房款150380元，原告数次上门、电话催收未果。2015年2月10日，律师函告催收仍未果，为保护原告的合法权益，特提起诉讼。被告唐志美辩称：本案原告对被告提起诉讼原告的诉讼主体资格不适格，被告方与原告无经济纠纷。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕自己的诉讼主张向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件；2、《预约购房协议书》（6楼6号），是被告与张天伦签订的，证实原、被告是本案适格的诉讼主体；3、《垫资工程款抵付房销售登记表》，证实被告下差购房款；4、巴中市汇丰建筑有限公司出具的《证明》，证实原告张天伦在南江县修建春光公寓3号楼，因开发商手续不全未与我公司签订施工合同，垫资都由张天伦个人负责；5、律师催收函，证实原告方在2015年2月10日向被告唐志美催收房款的事实；6、《建筑工程承包协议》、由四川省南江县宏宇房地产开发有限公司出具的《销售抵付房屋委托书》、《垫资工程款抵付房委托销售一览表》，证实诉争房屋由开发商抵付给原告销售；7、四川省正易测绘有限公司对春光公寓三号楼A幢3单元房产建筑面积测绘表格，用于证实6楼6号的建筑面积为130.26平方米；8、南江县人民法院（2014）南民初字第2049号民事调解书，证实原告与春光公寓3号楼开发商四川省南江县宏宇房地产开发有限公司的工程财务结算。被告对原告提供的《预约购房协议书》有异议，理由是被告当时没有签订6楼6号，而是签订的8楼3号，是张天伦没有将合同变更到8楼3号。对其他证据均无异议。被告围绕自己的答辩主张向本院提交了下列证据：1、《商品房屋预约协议书》（8楼3号），2、《收款收据》，金额25万元。证实原告起诉的6楼6号商品房预约购房合同不是被告与原告协商后变更的8楼3号房屋，原告违约。原告的质证意见为：对证据的真实性无异议，但对证明目的提出异议，8楼3号房屋的合同实际并未履行，因开发商的一房多卖，经政府部门调整，8楼3号的房屋已实际变更为6楼6号的房屋，被告已实际居住在6楼6号房屋内，应依6楼6号房屋的合同实际履行。本院审查认为原、被告提供的证据中对商品房的预约购房协议的签订、履行的事实经过部分予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张天伦于2008年8月7日与南江县宏宇房地产开发有限公司签订了《建筑工程承包协议》，承包了南江县南江镇春场坝春光公寓三号楼A幢3单元房屋建设工程，约定以全承包方式，资金由承包方全额垫资，南江县宏宇房地产开发有限公司一次性将该工程二至十三楼的面积约7348平方米的住房抵付张天伦的工程款。2010年1月17日由南江县宏宇房地产开发有限公司向张天伦出具《销售抵付房屋委托书》，将已抵付的63套房屋全权委托张天伦销售办理。但未办理登记备案手续。2011年12月24日，唐志美与张天伦（巴中市汇丰建筑有限责任公司春光公寓项目部的全权代理人）签订了《预约购房协议书》，购买在建的春光公寓3号楼3单元6楼6号房屋，约定价格每平方米3100元，房屋面积119.49平方米（最终双方认定面积以图纸和房管部门核定为准），合计金额370419.00元，并约定了付款方式、违约责任、特别约定等条款。唐志美当日向张天伦缴纳了25万元的购房款，张天伦向唐志美出具收款收据（票号0989358），并在收据上签署张天伦的名字和加盖“巴中市汇丰建筑有限责任公司春光公寓项目部”公章。后被告唐志美对该套房屋的户型、面积不满意，经双方协商于2011年12月26日将6楼6号房屋变更到8楼3号房屋，并另行签订了《预约购房协议书》，对该房屋的价格约定为每平方米3400元，面积为107.36平方米（最终双方认定面积以图纸和房管局核定为准），合计金额365024.00元。两份《预约购房协议书》系格式合同，均由唐志美、张天伦、巴中市汇丰建筑有限责任公司春光公寓项目部签名或加盖公章。张天伦并在收款收据上将“6-6号房”划去，补写“8-3号房.面积107.36㎡”。此后，未签订商品房预售合同，也未办理登记备案手续。2013年，购买该春光公寓三号楼项目房屋的一部分购房者因不能住入房屋而信访，唐志美得知她与张天伦签订的预购8楼3号房屋被一房多卖，8楼3号房屋已被他人入住，在此情况下唐志美自行装修6楼6号房屋并入住至今。2013年7月22日，四川省南江县正易房地产测绘有限公司对春光公寓三号楼A幢3单元房产建筑面积测绘，该6楼6号房屋的建筑面积为130.26平方米，套内面积109.09平方米。2014年7月24日，巴中市汇丰建筑有限责任公司出具书面《证明》，内容为：张天伦在南江县修建春光公寓3号楼，因开发商建设手续一直不齐，也未与我公司签订施工合同，我公司与该项工程无任何关系，垫资建修结账收款都由张天伦个人负责，与我公司无关。2014年10月8日，张天伦与南江县宏宇房地产开发有限公司因建设工程合同纠纷向本院提起诉讼，经调解由南江县宏宇房地产开发有限公司给付张天伦工程款2229455.00元及利息；因未按时履行，张天伦申请执行并于2015年5月5日在执行中达成执行和解协议。2015年2月10日张天伦委托四川宏坤律师事务所向唐志美发送了律师催收函，对下差购房款150380.00予以催收，唐志美在函上备注：“叫张天伦把手续和一些问题解决好再谈”。本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议应当符合《商品房销售管理办法》的相关规定。本案的房地产开发企业是四川省南江县宏宇房地产开发有限公司，四川省南江县宏宇房地产开发有限公司虽在《销售抵付房屋委托书》中将63套在建房屋抵付给原告张天伦，并全权委托张天伦销售办理，原告张天伦亦应按照法律规定进行办理，其法律后果应由委托人即四川省南江县宏宇房地产开发有限公司承担。本案中《预约购房协议书》结尾的缔约双方：乙方是唐志美签名，甲方是“巴中市汇丰建筑有限责任公司春光公寓项目部”加盖公章、张天伦在“全权委托人”处签名，但未提供与巴中市汇丰建筑有限责任公司的委托手续，故唐志美辩称张天伦的原告主体不适格的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（三）、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告张天伦的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 伍 林二〇一七年七月二十四日书记员 黄显虎 微信公众号“”