（2017）渝0233民初3585号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-26
案件名称
重庆旺达物业管理有限公司与谢贤斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
忠县人民法院
所属地区
忠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆旺达物业管理有限公司,谢贤斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0233民初3585号原告：重庆旺达物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道香山二路51号，统一社会信用代码91500233784220262E。法定代表人：徐志兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋建，系重庆伯锐得律师事务所律师，特别授权。被告：谢贤斌，男，生于1985年6月16日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆旺达物业管理有限公司与被告谢贤斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋建，被告谢贤斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆旺达物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告拖欠的物业服务费3976.74元，电梯使用费1260元，二次供水费39.99元，公摊水电费85.58元，逾期违约金200元，合计5563.31元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系忠县某小区业主，该房屋建筑面积114.2㎡，原告于2013年7月9日与被告签订前期物业服务协议，约定原告为被告提供前期物业服务，物业服务费月1元/㎡/月（按建筑面积计算）。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，进行规范的物业管理。但是被告于2014年3月起便停止缴纳物业管理费，截至2017年1月，共欠缴业服务费3976.74元，电梯使用费1260元，二次供水费39.99元，公摊水电费85.58元。根据原、被告双方签订之前期物业服务协议第八条第四项之规定，被告不按约定缴付物业服务费的，逾期按每日不超过千分之二的标准向原告支付违约金200元。被告谢贤斌辩称，被告的房屋主卧室窗户处房屋顶部漏水，原告多次进行了修理，均未解决漏水问题；被告在接房时预交了一年的物业费用，应当予以扣除。经审理查明，被告系忠县某小区业主，该房屋建筑面积114.2㎡。2012年8月24日，忠县发展和改革委员会印发《关于中博香山湖小区物业服务收费标准的函》（忠发改函〔2012〕35号），对中博香山湖小区的电梯使用费收费标准进行了规定，并在交房公示栏中进行了公示。原告根据上述规定，将小区的电梯使用费收费标准确定为：每月每户电梯费用=10元+（所在楼层-3）×1元/户·月（最高30元/户·月，不再向上增加）。2013年7月9日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告房屋所在的该小区提供物业服务，收费标准（按建筑面积）“花园洋房1.2元/㎡·月；高层1元/㎡·月；非住宅3.0元/㎡·月；根据重庆市物价局[2004]778号文件，高层住宅物管费未含电梯运行费；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、中央空调、公用车库、大楼道、小区道路照明灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊。原告在每月的15-25日或者每季第一个月的15-25日收取物业管理费，被告可选择按季、半年、年缴的方式缴纳；被告违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的滞纳金（不得超过千分之二）。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告依约对被告提供了物业服务，进行了物业管理，但被告于2014年3月起便停止缴纳物业管理费。在该期间中被告的房屋一直未完成装修入住，原告当庭表示根据《前期物业管理服务合同》的规定和忠县区域物业服务行业一般行业习惯，对被告所欠的物业服务费减半收取。因此，截止2017年1月，被告拖欠的物业服务费为1988.37元，电梯使用费1260元，二次供水费39.99元，公摊水电费85.58元。上述事实，有《前期物业服务协议》、物业服务费催缴通知单、《关于某小区物业服务费收费标准的报备报告》等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供前期物业服务，并约定了相关的收费标准，该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同，故原告要求被告按照合同的约定支付物业服务费用及公摊水电费等费用的理由成立，本院予以支持。关于被告主张已经预交了一年的物业服务费用应进行折抵，经查，被告预交的费用截止时间为2014年2月，在原告主张的欠费期间之前，对被告的该抗辩主张，本院不予支持。关于被告主张房屋漏水问题未能得到修复和解决，因与本案非同一法律关系，本院在本案中不予处理，被告可另案主张。关于原告主张被告应当支付违约金，本院认为原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谢贤斌在本判决生效之日起十日内向原告重庆旺达物业管理有限公司支付自2014年3月至2017年1月期间物业服务费为1988.37元，电梯使用费1260元，二次供水费39.99元，公摊水电费85.58元，共计3373.94元；二、驳回原告重庆旺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告谢贤斌负担。本判决为终审判决。审判员 方志锴二〇一七年七月二十四日书记员 周俊霞 来自