（2017）云0112民初1562号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-14
案件名称
阎某诉被告云南中天文化产业发展股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阎某,云南中天文化产业发展股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款
全文
云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初1562号原告：阎某，男，1969年9月27日生，汉族，身份证登记住址：重庆市忠县。委托诉讼代理人：李金洪，云南锦秀江山律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所地：云南省昆明市新闻路348号。法定代表人:戴艳梅，职务：董事长。委托诉讼代理人：毕某，女，1980年10月15日生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。系公司员工，特别授权代理。原告阎某诉被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：中天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎某及其委托诉讼代理人李金洪，被告中天公司的委托诉讼代理人毕某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阎某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金103408.53元（其中2015年4月1日-2016年6月30日以租金44717.20元/年计算为55896.5元，2016年7月1日-2017年6月30日以租金47512.03元/年计算为47512.03元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月10日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，约定：原告购买被告开发的“文化空间-新毛纺厂商业中心”商业楼盘X区负一层X-XXX号商铺，总价558965元；被告交付房屋时间为2014年6月27日。合同签订后，原告支付了全部购房款。但被告至今未交付房屋。购房合同签订当日，原告经被告安排与被告关联公司云南富壹城物业服务有限责任公司（以下简称富壹城公司）签订《物业委托租赁协议》，约定将涉案商铺自2013年7月1日租赁给富壹城公司，租期20年，租金分段递增。但因被告未按期交付房屋，富壹城公司不愿支付租金。被告应支付原告相当于租金损失的违约金赔偿原告损失。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告中天公司辩称，其延期交房愿意按《商品房购销合同》及《补充协议》的约定承担延期交房的违约责任赔偿原告损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据认定如下：对原告提交的《物业委托租赁管理协议》、光大银行账户交易明细、对账单、当事人为阎某的民事判决书，因上述证据来源合法、形式完备，与本案相关联，本院予以确认。对原告提交的当事人不是阎某的民事判决书，因与本案事实无直接关联,故在本案中不予采信。经审理，本院认定事实如下：2013年6月10日，原告与被告订立《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的文化空间广场地下室X区一1层X-XXX号房屋，价款为558965元。被告应当在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告。逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准。被告取得竣工验收备案为被告交付房屋的唯一条件。被告因自身原因未能在合同约定期限内向原告交付房屋的，原告给予被告中天公司60天的宽展期，合同继续履行，被告中天公司无需承担违约责任。如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告中天公司应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。合同订立后，原告向被告支付了全部购房款。2013年6月10日，原告与案外人富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》，约定：原告将向被告购买的房屋委托富壹城公司对外租赁，委托期限20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，该协议中约定物业租金计算基数为558965元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报为44717.2元，第4至6年的年均收益率为8.5%，年租金回报为47512.03元。庭审中，被告陈述，案涉房屋尚在验收过程中,未能实际交付。本院认为：本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。按照《商品房购销合同》约定被告应当在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告,房屋交接和逾期交房的违约责任按《补充协议》的相关约定执行。《补充协议》中约定房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准；被告逾期交房的，享有60天的宽展期，如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》中关于逾期交房的前述条款系被告为重复使用而预先拟定的条款，其免除了被告延迟交房的责任，该条款应属无效。因此，被告应按《商品房购销合同》中约定的交房时间，即2014年6月27日前交房。被告建设的房屋至今没有验收合格，已属违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告购买的房屋系商铺，被告逾期未能交付房屋使原告不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于被告可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告和案外人富壹城公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋可参照确定的原告预期利益，故就原告主张的损失,本院参照前述协议约定的标准,酌情确定为以原告所支付的购房款总数为基数按年利率8%，计算原告主张的自2015年4月1日至2017年6月30日共为27个月为100613.7元（558965元×8%÷12个月×27个月）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阎某2015年4月1日至2017年6月30日的违约损失100613.7元；二、驳回原告阎某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1184元（原告已预交），已减半收取，由被告云南中天文化产业发展股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 张宗波二〇一七年七月二十四日书记员 赵亚萍