（2017）粤53民终349号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-12-13
案件名称
黄振兴与郁南盈信房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄振兴,郁南盈信房产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终349号上诉人（原审原告）：黄振兴，男，汉族，1988年5月4日出生，住郁南县。委托代理人：邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。委托代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郁南盈信房产开发有限公司。住所地：郁南县。法定代表人：陆建杨，该公司总经理。委托代理人：朱朝记，广东粤高律师事务所律师。委托代理人：李祖林，广东粤高律师事务所律师。上诉人黄振兴因与被上诉人郁南盈信房产开发有限公司（以下简称盈信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郁南县人民法院（2016）粤5322民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄振兴上诉请求：一、撤销（2016）粤5322民初1229号民事判决；二、改判支持上诉人一审的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对“因政府部门原因导致逾期办理房产证”进行了任意的曲解。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”本案上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》并未约定因政府部门原因导致逾期办理房产证的范围和内容，应当仅限于“有关办理房屋权属证书的资料”，但一审判决却任意地将其扩大解释至递交办理房屋权属证书资料之前的工作，明显是对合同的约定和法律的规定进行任意曲解的行为，是明显的法律适用错误行为。二、一审判决认定案件事实错误，证据不足。（一）、本案上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，仅是指合同中所约定的位于郁南县都城镇XX路XX号XX广场第X栋XX层X-XXX号商品房的产权登记（即上诉人所购买的单元商品房所有权转移登记），并非是单幢商品房所有权初始登记。被上诉人一审提交的证据4《商品房权属实测提交资料签收表》、证据5《都城镇盈信广场实测结果报告书》、证据6《盈信广场房屋所有权初始登记所提交的申请材料目录》，只能证明是办理单幢商品房所有权初始登记，而不是上诉人所购买的单元商品房所有权转移登记。上诉人一审时提交的证据5郁南县房地产管理局出具的《关于办理房地产权证有关问题的复函》载明：“到2016年6月30日为止，我局未收到郁南县盈信房产开发有限公司办理房屋产权转移登记等有关资料”，已经证明了被上诉人至2016年6月30日尚未向权属登记机关提交关于办理本案上诉人所购买的单元商品房所有权转移登记的有关资料。对上述二种不同的客观事实，一审判决却混淆不清，错将办理单幢商品房所有权初始登记视为单元商品房所有权转移登记，从而导致对案件主要事实认定错误。（二）、对涉案商品房进行“房屋实测”依法不属于房管部门的职责和义务，即不属于政府部门行政职责。我国《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”《房产测绘管理办法》第二章房产测绘的委托第六条规定：“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋；（三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。”第八条规定：“委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。”第九条规定：“房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。”第十二条规定：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。”因此，依照上述规定，房产测绘单位依法必须是取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》的独立的经济实体，并非是行政部门，因此，郁南县房地产管理局依法不属于房产测绘单位，“房屋实测”依法也不属于郁南县房地产管理局的职责和义务。本案中被上诉人一审提交的证据5《都城镇盈信广场实测结果报告书》并非是郁南县房地产管理局作出的报告。一审判决将郁南县房地产交易中心作出的《都城镇盈信广场实测结果报告书》视为房管部门出具的报告，是属于认定事实错误，从而导致对涉案商品房未能如期办理房屋权属证书原因是“因政府部门原因导致逾期办理房产证”的错误认定。（三）、本案中被上诉人提出的商品房权属实测，依上述规定，应由被上诉人委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并与房产测绘单位签订书面房产测绘合同，且房产测绘单位应当是独立的经济实体，而不应委托不具有房产测绘资格的房管部门作出。但被上诉人并没有按上述规定办理。1、被上诉人一审时提交的证据4《商品房权属实测提交资料签收表》，没能反映出是提交何处商品房实测资料，因此，不足以证实被上诉人在2014年7月30日提出的实测委托申请就是对涉案房地产的实测申请。2、根据被上诉人一审提交的证据5《都城镇盈信广场实测结果报告书》，即使被上诉人委托了郁南县房地产交易中心进行房产实测，被上诉人与郁南县房地产交易中心的关系也只是委托代理关系，代理人郁南县房地产交易中心因代理行为所产生的法律后果依法也应由委托人（被上诉人）承担，而且，郁南县房地产交易中心对涉案房产实测行为是依据被上诉人委托而作出的，依法不属于履行行政职责的行为。因此，对涉案商品房未能如期办理房屋权属证书是由于被上诉人的原因造成，并不是“因政府部门原因导致逾期办理房产证”。另外，被上诉人作为委托人，在郁南县房地产交易中心没有及时进行实测的情况下，却没有要求受托单位依法履行房产测绘合同，亦未及时另行委托其他具有房产测绘资格的单位实施测绘，在主观和行为上怠于行使权利和履行义务，是造成对涉案商品房未能如期办理房屋权属证书的主要原因。3、被上诉人一审提交的证据5《都城镇盈信广场实测结果报告书》，由于委托人、委托期限不明，且实测单位不具有房产测绘资格，因此，依法不具有法律效力。因此，被上诉人应当承担逾期办证的违约责任并向上诉人支付违约金。一审判决认为涉案商品房未能如期办理房屋权属证书原因是由于“因政府部门原因导致逾期办理房产证”，明显是认定事实错误、证据不足，所作判决依法应予以撤销。综上所述，为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人盈信公司辩称：一审判决正确无误，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。一、上诉人对“因政府部门原因导致逾期办理房产证”理解错误。合同《附件四：合同补充协议》第八条约定：因政府部门原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意相应顺延办证期限。在办理房产证的过程中，需要准备很多资料，并且有一个完整的办证流程步骤。前一个流程资料不齐全则会导致后面工作停顿，因而会导致延期。在办理房产证过程中，有部分资料是由政府部门出具的，盈信公司按照合同约定的时间向政府部门提交相关资料后，因政府部门有其办事程序与时间安排，至于该部分资料政府部门何时能出具，完全不在盈信公司的掌控范围。本案的关键资料《都城镇盈信广场实测结果报告书》就是因为政府部门未能及时作出，才导致后面的办证流程停顿并延迟。因此该种情况符合合同《附件四：合同补充协议》第八条的约定，应顺延办证期限。一审判决在该条款上的理解完全正确，上诉人该上诉理由不成立。二、被上诉人委托郁南县房地产交易中心办理商品房权属实测业务符合合同约定。据郁南县房地产管理局官网资料介绍，郁南县房地产管理局为参照公务员法管理的正科级事业单位，主要职能包含负责管理和指导全县城镇房地产权属登记和房地产产权产籍档案管理工作、房地产测绘、房地产中介服务。局下属四个正股级事业单位，分别为郁南县房屋安全监理所、郁南县连滩房地产管理所、郁南县房地产交易中心、郁南县房地产权属档案管理中心。房地产交易中心负责管理和指导房地产交易（含房地产转让、抵押、租赁）、房地产测绘、商品房销售（含预售）、城镇土地使用权有偿转让等工作。在郁南地区，对于商品房的测绘业务，都是根据郁南县房地产交易中心（即郁南县房地产管理局下属单位）的指示进行办理的。本案所涉及的《房屋面积测绘委托书》、《商品房权属实测提交资料签收表》等委托测绘的资料全是由郁南县房地产交易中心提供的，盈信公司按照该部门的要求进行填写并提交资料，属于正确履行合同，不存在任何违约行为。本案中盈信公司提交了几份与郁南县房地产管理局的往来函件，对从盈信公司提交测绘申请资料到该局作出测绘报告的过程均有详细的说明，已经就测绘事宜作出了详细解释。一审判决对该问题的事实认定完全正确，上诉人该上诉理由不成立。三、上诉人对办理商品房房地产权证程序不熟悉导致认知错误。商品房办理房地产权证分为单幢商品房所有权初始登记和单元商品房房屋所有权转移登记两个部分。单幢商品房所有权初始登记手续在前，该环节完成后才能办理单元商品房房屋所有权转移登记手续。单幢商品房所有权初始登记手续由盈信公司提交资料办理，单元商品房房屋所有权转移登记手续由盈信公司与上诉人共同提交资料办理。对于属于盈信公司单独办理的单幢商品房所有权初始登记手续，盈信公司已经在合同约定时间内提交资料并完成。对于属于由盈信公司与上诉人共同提交资料办理的单元商品房房屋所有权转移登记手续，盈信公司已经在合同约定期限内多次通知业主前来盈信公司处提交资料，由盈信公司统一向房管部门提交资料办理。有部分业主积极配合提交资料，但有部分业主故意拖延时间，不前来办理。据统计，盈信公司自2016年6月23日、2016年8月5日通知各业主前来提交办证资料后，自2016年7月20日起便开始有部分业主提交资料办理房产证，截止至2017年2月13日，涉案1-6栋商品房项目，共有273套商品房，其中110套已经办理了房产证，151套已经登记备案，剩余11套未售出，1套新签合同。证明自盈信公司发出办证通知后，房产证办理不存在任何障碍，部分业主不积极配合导致未能办理房产证，责任不在盈信公司，因此延期办证的责任应由未交资料的业主自行承担。另外，对于上述两个办证登记手续的详细信息，郁南县房地产管理局的函件有详细的说明。一审判决对该问题的事实认定完全正确，上诉人该上诉理由不成立。综上所述，上诉人提出的上诉请求无任何法律依据且与实际不符，请求二审法院依法予以驳回。黄振兴向一审法院起诉请求：1、判令盈信公司立即支付逾期办理商品房产权登记手续的违约金给黄振兴（违约金从2014年10月10日商品房交付之日起第270日的次日开始计算，即从2015年7月7日开始计算至办理涉案商品房产权登记日止期间，以购房款475652元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2016年9月20日期间的违约金为33094.3元；2、本案所有诉讼费用由盈信公司承担。一审法院认定事实：2013年9月6日，黄振兴（买受人）与盈信公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定黄振兴向盈信公司购买郁南县都城镇XX路XX号XX广场X栋XX层X-XXX房，该房屋总价款为475652元，合同约定：该商品房合同约定建筑面积共128.73平方米，其中，套内建筑面积101.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.36平方米。……第八条：交付期限。出卖人应当在2014年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向郁南县房地产管理局申请登记备案。该合同还对逾期付款、违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。另合同附件四：合同补充协议八：关于“商品房产权登记”的补充约定：因政府部门原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意相应顺延办证期限。……十一：本补充协议是商品房预售合同不可分割的组成部分，由买卖双方在签署该合同同时签署，与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与商品房预售合同的约定有不一致、矛盾的，均以本补充协议的约定为准。合同签订后，黄振兴已按约定支付了全部购房款。涉案商品房已于2014年10月10日交付黄振兴使用。2014年7月30日，盈信公司向郁南县房地产管理局提交商品房权属实测申请，2016年1月8日，郁南县房地产管理局向盈信公司出具《都城镇盈信广场实测结果报告书》。2016年1月29日,盈信公司向郁南县房地产管理局提交了(盈信)广场房屋所有权初始登记材料，郁南县房地产管理局于2016年4月核发了权属人为郁南盈信房产开发有限公司的房地产权证给盈信公司。2016年6月23日，盈信公司向各业主出具《通知》，《通知》载明：由于房管部门出具的《盈信广场实测结果报告书》中实测面积与销售面积之间有差异，要求各业主到公司确认差异面积及补交差异面积的房款，之后带备有关材料到税务部门补交税款，并由业主提交相关办证资料给公司，由公司提交给郁南县房地产交易中心办理房产证。2016年8月5日，盈信公司向各业主出具《办理房屋不动产登记证的通知》，再次通知各业主按办证流程带备办理房屋不动产登记证所需提交的材料到公司销售中心，公司收集整理后统一递交房管局办理。部分业主接到上述两份通知后已按通知要求提交了相关材料给盈信公司，正在办理房产证；部分业主因差异面积问题与盈信公司发生纠纷，未能提交办理房地产权证登记手续的材料。黄振兴认为盈信公司未能在合同约定期限内办理房屋产权登记手续，遂向一审法院起诉，要求解决。另查，2016年10月28日，盈信公司去函郁南县房地产管理局，询问函称：关于我司盈信广场项目提交资料办理权属登记备案一事，我司现收到部分业主提交贵局出具的《关于办理房地产权证有关问题的复函》，贵局函复“到2016年6月30日为止，我局未收到郁南县盈信房产开发有限公司办理房屋产权转移登记等有关材料。”我司认为贵局的答复表述未够详细具体，且混淆了“办理权属登记备案”与“房屋产权转移登记”的区别，未能真正向业主释明上述材料的区别。特函贵局，盼请贵局予以具体详细的解释说明。我司于2014年7月30日向贵局提交（盈信广场）商品房权属实测业务申请资料，贵局资料接收人为陈泉宏，签收时间为2014年7月30日；贵局交易中心于2016年1月8日向我司出具《都城镇盈信广场实测报告书》。我司于2016年1月29日向贵局提交全套资料办理权属登记备案，贵局交易中心工作人员邱家文接收了全部材料并在我司提供的《（盈信广场）房屋所有权初始登记所提交的申请材料目录》上签名，签收时间为2016年1月29日。现申请贵局释明以下事项：1.从商品房交付给业主至办理房产证过程中有哪几个具体程序？2.办理权属登记备案的资料有哪些？3.房屋产权转移登记与办理权属登记备案是不是属于同一个程序？4.贵局是否于2016年1月29日收到我司提交办理权属登记备案的全套资料？上述四个问题，盼请贵局予以具体详细的解释说明。2016年11月3日，郁南县房地产管理局向盈信公司出具《关于办理房地产权证有关内容的复函》：贵公司关于盈信广场商品房办理房地产权证程序的咨询函已收悉，现回复如下：一、商品房办理房地产权证分两部分：1.单幢商品房所有权初始登记，申请人为开发企业，开发企业已于2016年1月29日提交申请，我局4月已核发房地产权证，权属人为开发企业。2.单元商品房房屋所有权转移登记，申请人为开发企业和购房人共同申请，权属人为购房人。二、单元商品房申请房屋所有权转移登记程序：程序：买卖双方共同提出房屋所有权转移登记申请，并提交以下资料：1.登记申请书（原件）；2.申请人身份证明，包括个人的身份证明、公司法人的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、委托授权书（原件和经比对的复印件）；3.房地产权证书（原件）；4.契税完税或减（免）税凭证（原件）；5.商品房买卖合同（原件）；6.其他申请资料，包括住宅专项维修资金收据（原件）、房屋实测结果报告、分户图、楼盘表（原件和经比对的复印件）等。我局出具的《关于办理房地产权证有关问题的复函》中，明确答复“到2016年6月30日为止，我局未收到郁南盈信房地产开发有限公司办理房屋产权转移登记等有关资料。”即截止到2016年6月30日，我局未收到开发企业和购房人的共同申请办理单元商品房屋所有权转移登记的资料。从2016年7月1日开始，我局的房屋登记业务已转移到县不动产登记局办理。庭审中，黄振兴、盈信公司双方均认为办理商品房产权登记手续即是指办理房屋产权登记证书。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。黄振兴与盈信公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。综合黄振兴、盈信公司的陈述，本案争议的焦点是：关于盈信公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或者法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需要承担逾期办证的违约责任。本案中，黄振兴确认于2014年10月10日前收楼，按照合同约定盈信公司应于商品房交付使用后270日内即2015年7月7日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。盈信公司已于2014年7月30日向郁南县房地产管理局提交商品房权属实测申请，郁南县房地产管理局于2016年1月8日向盈信公司出具《都城镇盈信广场实测结果报告书》。根据郁南县房地产管理局于2016年11月3日向盈信公司出具《关于办理房地产权证有关内容的复函》中，已明确办理单元商品房申请房屋所有权转移登记程序：由买卖双方共同提出房屋所有权转移登记申请，并要提交包括房屋实测结果报告等的相关资料。由于房管部门出具房屋实测结果报告是办理房地产权证书的前置条件，且合同补充协议第八条约定：关于“商品房产权登记”的补充约定：因政府部门原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意相应顺延办证期限。因此，应从房屋实测结果报告出具之次日起即2016年1月9日起计算270日，即盈信公司应于2016年10月4日前协助黄振兴办理房屋权属证书。盈信公司取得权属人为其公司的房地产权证后分别于2016年6月23日、2016年8月5日通知各业主提交办理房屋所有权转移登记手续的相关材料统一到房地产管理局办理房屋权属证书，且有一部分业主分别于2016年7月20日至2016年11月17日向盈信公司提交了材料，正在办理房产证，盈信公司已履行其协助办证的义务。涉案商品房未能如期办理房屋权属证书，并非盈信公司自身原因导致。因此，黄振兴主张盈信公司逾期办证应当支付违约金，理由不成立，不予支持。盈信公司抗辩认为应免除其违约责任的理由成立，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决如下：驳回黄振兴的诉讼请求。案件受理费313.68元（已减半收取），由黄振兴负担。本院二审期间，上诉人黄振兴围绕上诉请求提交了以下证据：一、谭海玲身份证复印件、委托书，拟证明盈信公司于2015年10月19日委托谭海玲前往郁南县房地产交易中心办理盈信广场测绘业务；二、房屋面积测绘委托书，拟证明被上诉人就盈信广场1-6幢房屋进行平面面积测绘，于2015年10月19日委托郁南县房地产交易中心进行测绘；三、《都城镇盈信广场实测结果报告书》，拟证明2016年1月8日郁南县房地产交易中心作出的《都城镇盈信广场实测结果报告书》没有附带测绘单位的资质证明和测绘专业技术人员的执业证书资料；四、企业机读档案登记资料，拟证明郁南县房地产交易中心依法不具有房产测绘的资格。被上诉人盈信公司提交了以下证据：一、房屋面积测绘委托书；二、委托书，均拟证明：1、被上诉人在2014年7月30日按照房管局的要求，提交了测绘委托资料，测绘对象为盈信广场项目1-6幢商品房。2、商品房权属实测属于政府行为，实测报告延期作出，不属于被上诉人的责任，应按照合同约定自动顺延办证时间；三、房地产权证（6份），拟证明郁南县房地产管理局于2016年3月30日核发了权属人为被上诉人的涉案房屋房产证，被上诉人于2016年4月初收到该房产证；四、网签系统商品房信息，拟证明截止至2017年2月13日，涉案1-6栋商品房项目，共有273套商品房，其中110套已经办理了房产证，151套已经登记备案，剩余11套未售出，1套新签合同。房产证办理不存在任何障碍，部分业主不积极配合导致未能办理房产证，责任不在被上诉人，因此延期办证的责任应由未交资料的业主自行承担；五、《关于委托测绘日期的复函》，拟证明被上诉人第一次提交测绘委托资料的时间是2014年7月29日。2015年10月19日再次提交测绘委托资料的原因是原授权委托人辞职，被上诉人应房管局要求重新提交相关委托资料；六、快递单号查询详情单，拟证明被上诉人于2016年8月11日向上诉人邮寄《办理房屋不动产登记证的通知》，邮件于2016年8月17日退回给被上诉人。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，双方签订的附件四：合同补充协议第十条第5.5条载明：买受人的联系方式以买受人记载在合同内的地址、邮编、联系电话、电子邮件等为依据，如买受人变更联系方式的，应于变更之日起2日内书面通知出卖人。非因出卖人导致的送达不能产生的后果由买受人承担。2016年8月11日，被上诉人按上诉人记载在合同内的地址向上诉人邮寄《办理房屋不动产登记证的通知》，邮件于2016年8月17日被退回给被上诉人。郁南县房地产管理局于2016年12月15日向盈信公司出具的《关于委托测绘日期的复函》载明：贵公司于2014年7月29日提交了关于“盈信广场”商品房项目（以下简称“该项目”）的测绘委托及相关资料。……2015年10月，该项目功能区域划分工作完成后，由于贵公司原测绘授权委托人辞职，而我局测绘成果和相关资料须经委托授权的人员才能签领，因此我局要求贵公司变更授权委托人，贵公司于2015年10月19日向我局变更测绘委托，我局重新受理测绘委托，继续完成该项目的测绘工作，并出具测绘成果报告。再查明，2016年3月30日，郁南县房地产管理局向被上诉人核发了盈信广场1-6栋六至十九层房地产权证。二审诉讼中，双方确认，被上诉人于2014年9月2日已取得了涉案楼房竣工验收备案表。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人是否存在逾期办证的违约行为。关于被上诉人是否存在逾期办证的违约行为的问题。上诉人认为被上诉人已逾期办证，应承担相应的违约责任，而被上诉人抗辩认为在办理房屋产权转移登记手续期间，是相关部门的原因才致其未能在约定的时间内办妥，其无需承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述司法解释的规定，只有由于出卖人的原因造成未能按时办证，出卖人才需承担违约责任。上诉人于2014年10月10日收楼（被上诉人于2014年9月2日已取得了涉案楼房竣工验收备案表），被上诉人至今未向有关部门递交办证资料。被上诉人于2014年7月30日即在上诉人收楼前已委托郁南县房地产交易中心进行房屋面积测绘，且被上诉人在2014年9月2日已办理了涉案楼房竣工验收备案手续，但郁南县房地产交易中心于2016年1月8日才出具《都城镇盈信广场实测结果报告书》，即被上诉人未能在合同约定的期限内向办证机关递交上述资料的责任不在于被上诉人，故根据上述司法解释的规定，上述时段（从2014年10月10日起至2016年1月8日止）不应计算在办证期限内。被上诉人于2016年8月11日向上诉人邮寄《办理房屋不动产登记证的通知》，要求上诉人提交相关资料。虽然上诉人未收到上述通知，但因被上诉人已根据上诉人记载在合同内的地址邮寄了通知，根据双方签订的补充协议的约定，非因出卖人导致的送达不能产生的后果由买受人承担，故上诉人应承担未根据通知要求提交资料，致被上诉人未能根据合同的约定递交办证资料的责任。从2016年1月9日至2016年8月11日，共经过了215天。双方当事人约定，办证时间为270天，即被上诉人在2016年8月11日前未向相关部门递交办证资料，还未超过合同约定的期限，不存在违约行为。至于被上诉人从2016年8月12日起至今未向相关部门递交资料是否存在违约行为的问题。如前所述，因上诉人未能提供证据证实其已将应由其提供的且办理产权转移登记所必需的资料递交给被上诉人，故被上诉人至今未能向相关部门递交办证资料的原因不能归责于被上诉人，即被上诉人不存在违约行为。上诉人要求被上诉人承担逾期办证的违约责任理由不成立，本院不予采纳。一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费627.36元，由上诉人黄振兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 陈 阳代理审判员 尹 蕾二〇一七年七月二十四日书 记 员 徐俊贤 关注公众号“”