（2017）沪02民终4498号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-19
案件名称
杨波罗与郑凤琪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨波罗,郑凤琪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4498号上诉人(原审原告)：杨波罗，男，1981年2月13日出生，汉族，住址上海市。委托代理人：黄剑，上海君拓律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郑凤琪，男，1980年12月19日出生，汉族，住址上海市。委托代理人贺良，男，1967年12月20日出生，汉族，户籍地上海市。上诉人杨波罗因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨波罗上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：郑凤琪未经杨波罗同意将系争房屋租给案外人刘某某使用，该行为严重违反合同约定，杨波罗有权依法解除合同。郑凤琪辩称：一审判决查明事实清楚,适用法律正确，应予以维持。杨波罗向一审法院起诉请求：一、请求确认杨波罗、郑凤琪关于上海市房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁合同于2016年12月31日解除；二、判决郑凤琪立即返还系争房屋及物品设施；三、判决郑凤琪按照人民币9,000元(以下币种均为“人民币”)每月的标准支付房屋占用费，自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止。一审法院认定事实：一、杨波罗为系争房屋的所有权人。2015年5月31日杨波罗作为出租方与郑凤琪签订《租赁合同》将系争房屋出租给郑凤琪，并约定：1、房屋用途为住宅，房地产以现状出租，附属设施设备见家具清单；2、房屋租金每月6,000元，租赁期限自2015年7月1日至2021年6月31日止，免租期30天，从2015年6月1日至2015年7月1日，租金每6个月为一期，每期租金均应先付后住，承租方应于每个应付月的23号之前支付；3、租赁保证金6,000元，承租方在收到保证金后应予以书面签收；4、物业管理费由出租方承担，水电煤等承租人实际使用所产生的费用由承租方自行承担；5、承租方未经出租方同意擅自转租该房屋的，出租方可书面通知另一方书面解除合同(后附手写字体“该房屋限居住，不得群租、不得用于商业用途”)。同日，双方签署《房屋交接书》，载明系争房屋内存有冰箱一台、电视机两台及其他设备，但均未标注设备品牌及型号。2015年6月1日，杨波罗、郑凤琪就系争房屋内装修签订《租赁合同补充协议》，就郑凤琪对系争房屋的装修等事宜进行约定。租赁合同签订后，郑凤琪支付了6000元租赁保证金，履行合同过程中房屋租金支付至2017年6月30日。二、杨波罗自称，2016年12月5日杨波罗至系争房屋查看，发现案外人刘某某在系争房屋内搬家并清点物品，刘某某告知杨波罗系郑凤琪将系争房屋出租给他。2016年12月15日案外人刘某某出具《证明》，载明由于对居住环境不满意，向郑凤琪提出解除租赁协议。2016年12月28日，杨波罗向郑凤琪发出《租赁合同解除通知书》，载明因郑凤琪擅自将房屋转租，故以书面形式通知租赁合同于2016年12月31日终止。因郑凤琪不同意解除关于系争房屋的租赁合同，杨波罗遂后起诉，要求判决如其诉请。一审庭审中，杨波罗申请证人刘某某出庭作证。证人陈述因原先租赁的房屋让给朋友居住，另行从郑凤琪处租赁了系争房屋，郑凤琪作为出租人与其签订了租赁合同，租期从2016年上半年开始，合同约定租期为3年，并约定租金为8,200元至8,400元左右。因租赁合同遗失，故无法提交书面的租赁合同。证人在租赁期间的租金均通过支付宝或银行转账支付，作证时未能提供银行的款项流水记录，无书面的租金支付凭证。后证人搬离系争房屋时郑凤琪也来到现场，但未办理交接手续。杨波罗认可证人的证言。郑凤琪认为证人未能提交书面的租赁协议及租金支付凭证，对证人的陈述均不认可。一审法院认为，民事活动的当事人在履行合同义务的同时可按约定行使合同所赋予的权利。杨波罗、郑凤琪对签订的房屋租赁合同及以此缔结的租赁关系不持异议，杨波罗、郑凤琪之间租赁合同合法有效。屋租赁合同订立后，当事人应按约定诚信履约，出租方应保证房屋符合正常租赁状态，承租方应按时交纳租金及押金并按照合同约定方式使用房屋，否则应承担法律责任。现杨波罗以郑凤琪擅自转租违反合同为由要求解除租赁合同，对此，杨波罗围绕此节事实提交之证据包括视听资料、证明、证人证言，但前述证据之内容均系证人刘某某之陈述，而证人的陈述又无其他证据加以印证。在杨波罗未能有其他证据对其所主张之事实加以证明的情况下，难以认定郑凤琪转租行为成立。故在郑凤琪无违约行为的情况下，杨波罗之书面解除合同的通知不符合合同约定，对杨波罗要求确认双方租赁合同于2016年12月31日解除并返还房屋及支付占用费的诉讼请求均不予支持。应当指出的是，在租赁合同经双方签字确认的情况下，双方均应按约履行，在未产生法定或约定解除事由的情况下，租赁双方均应全面履行合同义务，不应随意解除租赁合同。一审法院判决：对杨波罗的诉讼请求均不予支持。本院二审期间，杨波罗提交了刘某某的招商银行号码为XXXXXXXXXXXXXXXX的历史交易明细表，该表显示2015年12月19日转款26,400元、2016年3月14日转款26,400元、2016年6月7日转款26,400元、2016年9月6日转款27,720元。以及支付宝商户版截屏图，内容为2015年12月19日转款26,400元、2016年3月14日转款26,400元，2016年9月6日转款27,720元，对方为郑凤琪。微信转账截屏图，内容为2016年6月7日微信转账26,400元，收款方为郑凤琪-房东。以及账单详情截屏图，内容为付款方式招商银行(3055)，转账到中国建设银行(3785)郑凤琪，时间为2016年9月6日，和杨波罗本人账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的交易明细，内容显示转账存入36,000元，第三期房租，对方账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，对方户名郑凤琪等作为新证据，结合刘某某在一审中的证言，以证明郑凤琪将其租赁房屋转租给了刘某某，刘某某为此通过微信和支付宝支付过租金，支付到郑凤琪尾号为3785账号，该账号也正是郑凤琪向杨波罗支付租金时使用的账号。郑凤琪认为刘某某与郑凤琪的往来与本案无关，支付的金额不定期不定额，不能证明是房屋租金。每月租金为8,800元是杨波罗自己的推理。为了提高租金，杨波罗与刘某某之间存在恶意串通。因此，对杨波罗提供的新证据不予认可。本院认为，刘某某在一审中已经出庭作证，陈述其从郑凤琪处租赁了系争房屋，与郑凤琪签订了租赁合同，在租赁期间的租金均通过支付宝或银行转账支付，但租赁合同遗失，故无法提交书面的租赁合同。结合二审中杨波罗提供的刘某某银行历史交易明细表、支付宝、微信交易记录等新证据，可以与刘某某在一审中所作陈述印证，证明刘某某与郑凤琪对系争房屋有租赁关系，本院对郑凤琪将系争房屋转租给刘某某的事实予以确认。对杨波罗提供的新证据，本院予以采信。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，杨波罗、郑凤琪之间签订的房屋租赁合同，为当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。房屋租赁合同订立后，当事人应按约定诚信履约，违约者应承担相应的法律责任。杨波罗与郑凤琪签订的房屋租赁合同约定了承租方未经出租方同意擅自转租该房屋的，出租方可书面通知另一方解除合同。杨波罗二审中提供的新证据能够印证刘某某在一审中所作陈述是事实，本院确认郑凤琪将系争房屋转租给刘某某，对此，郑凤琪违反合同约定，杨波罗之书面解除合同的通知符合合同约定，本院对杨波罗要求确认双方租赁合同于2016年12月31日解除并返还房屋及支付占用费的诉讼请求均予以支持。对于郑凤琪占用房屋费，比照双方合同约定的房屋租金每月6,000元计算，较为妥当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、杨波罗、郑凤琪关于上海市房屋的租赁合同于2016年12月31日解除；二、郑凤琪于本判决生效之日起十日内返还系争房屋及物品设施；三、郑凤琪按照人民币6,000元每月的标准支付房屋占用费，自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，二审案件受理费人民币50元，均由郑凤琪负担。本判决为终审判决。审判长 顾文怡审判员 王怡红审判员 王疆中二〇一七年七月二十四日书记员 张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：