（2017）湘10民终997号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-11
案件名称
李红兵与郴州市新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李红兵,郴州市新天地房地产开发有限公司,陈新华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终997号上诉人（原审原告、反诉被告）：李红兵，女，1967年3月12日出生，汉族，郴州市质量技术监督局职工，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：刘志军，男，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市新天地房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市郴江路爱莲花园2栋101室。法定代表人：夏国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。原审第三人：陈新华，男，1956年2月2日出生，汉族，郴州市质量技术监督局职工，住湖南省郴州市。上诉人李红兵因与被上诉人郴州市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）及原审第三人陈新华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2015）郴苏民初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李红兵的委托诉讼代理人刘志军，被上诉人新天地公司的委托诉讼代理人周乘宇到庭参加诉讼。原审第三人陈新华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红兵上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判新天地公司履行交房义务并承担逾期交房的违约金116779.93元[从2011年12月31日暂计至2017年5月3日，期后另计。116779.93元=284397.70元×（1950-60）÷365天×6.1%×1.3]；2、驳回新天地公司对李红兵的全部反诉请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由新天地公司负担。事实和理由：1、《商品房认购合同》签订后，原郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会（以下简称团购委）与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》已经失效，李红兵未委托团购委与新天地公司签订协议，也明确表示反对，故本案应当按照双方签订的《商品房认购合同》进行审理。2、一审认定因情势变更而判决房屋增价错误。一是开发过程中遇到溶洞和红旗渠搬迁等情形并非不可预见的情形，应当可以预见。新天地公司未作工程造价鉴定，且双方签订的合法有效的《商品房认购合同》约定新天地公司承担全部风险。二是情势变更适用应当提请省高级人民法院审核，一审法院直接认定情势变更程序违法。三是一审直接判决房屋增价违背了合同意思自治原则，李红兵并未委托团购委也未委托陈新华协调增价，增价协议对李红兵不发生效力。3、李红兵与新天地公司签订的《商品房认购合同》合法有效，新天地公司按约应在2011年12月31日交房，其在2015年1月19日才通知交房已构成延期交房。且新天地公司延期交房未根据合同约定征得李红兵的同意，一审法院将新天地公司向陈新华送达延期交房材料视为送达给李红兵并据此认定李红兵应承担陈新华承认、变更商品房买卖合同中约定的权利义务错误。4、一审法院根据爱莲花园其他团购户迫于无奈追认的新天地公司与团购委签订的《补充协议》，认定全部购房户与新天地公司达成合意，同意延期交房，违反合同相对性原则。新天地公司辩称：1、新天地公司与团购委签订《商品房委托代建协议》后，即着手进行施工，但在建设施工过程中遇到罕见溶洞，致使桩基进行扩桩抗浮处理，导致工程延期，建设成本大幅增加，新天地公司及时将这一情况向团购委进行了通报，得到了团购委的理解和支持，团购委继续向新天地公司支付购房款。2、团购委未按照《商品房委托代建协议》和《商品房认购合同》的约定，在2012年5月22日和2012年5月29日“爱莲花园”6、7、8栋主体工程竣工验收时付清全部购房款，其在2014年12月26日才付清购房款，新天地公司在此情况下有权拒绝交房。3、新天地公司于2015年1月19日向团购委发出了交房通知，陈新华签收了该通知。团购委未通知李红兵收房，其责任不在新天地公司，且2017年4月18日新天地公司再次通知李红兵收房，但至今李红兵拒绝收房。而2015年4月9日新天地公司与团购委签订的《补充协议》中对不同意调价的团购户的交房时间未作约定，故李红兵的交房时间需与新天地公司重新进行约定。4、李红兵作为团购成员之一，其已在《商品房认购合同》中授权团购委负责协调购房的相关事务，故团购委与新天地达成的《补充协议》对李红兵具有约束力。一审法院为平衡双方权益判决李红兵每平方米增加239元正确。陈新华未作陈述。李红兵向一审法院起诉请求：1、判令新天地公司限期按约履行交房义务；2、判令新天地公司支付延期交房违约金78209.30元（从2011年12月31日算至2015年8月20日止，期后另计）；三、本案的诉讼费用、诉讼担保费用由新天地公司负担。新天地公司向一审法院提出反诉请求：1、判令李红兵支付违约金68915.40元；2、判令李红兵将商品房预售均价每平方米增加239元（总计28202元）；3、本案的诉讼费由李红兵负担。一审法院认定事实：李红兵与陈新华均系郴州市质量技术监督局职工。2010年5月31日，李红兵单位以成立的团购委作为乙方，与新天地公司作为甲方就“爱莲花园”项目中6、7、8号栋房屋签订了《商品房委托代建协议》，双方均加盖公章，甲方法定代表人夏国平签字，乙方代表陈新华签字。协议内容如下：为了以较低廉的价格建设好“爱莲花园”高尚住宅小区，使之真正成为居住舒适、环境优美、品位高尚的文明小区，乙方决定采用委托代建商品房的形式由甲方定向建设商品房250套左右，经双方协商达成一致意见，特订立以下条款，双方共同信守：一、项目名称：爱莲花园。二、商品房地理位置、定购数量、户型面积计算标准……。三、销售价格：1、商品房代建成本价二梯四户的为2537元/平方米，此价格为大包干价格，二梯三户的在2537元/平方米的基础上按实际增加的费用结算，以上价格不因市场价格变动而变动，由此带来的风险由甲方全部承担；……。2、……。四、……。五、建设工期：二〇一〇年六月底开工建设，二〇一一年九月完成主体工程，二〇一一年十二月竣工交付。六、付款方式：1、乙方购房户首付款按购房单价的30%即9.7万元（以128平方米的户型为例128平方米×2530元/平方米=32.38万元，按各自选购的户型（实际面积按比例交款）在合同签订生效后十个工作日内交到甲方指定的银行账户上，用于支付土地款和办理报建相关手续；桩基工程完工付第二期工程款15%即4.9万元；住宅土建完成三层楼面时付第三期工程款15%即4.9万元；住宅完成八层楼面时付第四期工程款20%即6.5万元；住宅封顶时付第五期工程款15%即4.9万元；主体工程竣工验收时付清5%的尾款；2、……。3、……。七、交房时间和手续：1、交房时间为2011年12月31日，甲方将经过国家有关部门验收（包括……）合格的房屋……交付给乙方，并在交房后90个工作日内向市房产部门提供完整的商品房办证备案资料。2、……。3、……。八、质量及保修：……。九、违约责任：（一）甲方1、甲方如未能按本协议约定的期限将商品房和车位交付给乙方，逾期超过60天后视为违约，超过60天后的时间每延迟一日向乙方支付5‰的违约金。2、……。3、……。4、如遇人力不可抗拒因素造成甲方不履行协议或不能按期交房的，经双方签证认可后，交房日期相应顺延。（二）乙方1、如未按本协议约定的期限付款给甲方，逾期超过60天后视为乙方违约（不含首付款），从第61天起乙方违约的住户按实际违约金额每日向甲方支付5‰的违约金。2、……。十、其他事项：1、本协议签订后，乙方成立团购小组，负责协调乙方（购房户）与甲方间的相关事务。2-7、……。李红兵、新天地公司于2010年7月13日签订《商品房认购合同》，合同内容与《商品房委托代建协议》的内容基本一致。期间，李红兵将购房款陆续交付给陈新华，并由陈新华将该款陆续交付给新天地公司，新天地公司亦按约进行房屋工程施工。因“爱莲花园”住宅小区在施工中遇到罕见溶洞，挖孔桩施工单位于2011年1月23日向业主单位提出要求二次扩桩和顺延工期的报告，经2011年1月26日关于“爱莲花园”人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议纪要和2011年11月28日“爱莲花园”项目进度汇报的会议纪要确定“爱莲花园”项目工程需延长工期1年（郴州市质量技术监督局调研员兼基建办主任王惠堂、工会主席兼团购委主任陈新华、原办公室主任刘洪清、基建办成员罗国斌、经检监察室副主任曹海欧出席），该二次会议对调价一事未确定。该项目6、7、8号栋主体工程于2012年5月22日至5月29日竣工验收合格。2012年11月6日，新天地公司向陈新华送达《关于爱莲花园委托代建项目不可预见所增加成本的调价函》，表述因不可预见因素造成诉争项目每平方米增加成本费用636元。“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋在延期建设过程中，新天地公司向郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会多次送达催款通知。2013年8月6日，郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会向新天地公司送达“……已于2013年7月27日将我局部分干部职工认购贵公司第6、7、8号栋的253套住房分给了各购房户，请做好工程扫尾工作，尽快交房”告知函。截止2014年12月26日，陈新华代李红兵按约定已交付购房款284397.70元。2015年1月19日，新天地公司向郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会送达交房通知，该通知表明：1、……“爱莲花园”6、7、8号栋于2012年5月22日至29日竣工并验收合格，具备交房条件，……2014年12月26日，郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会已按2537元/平方米的价格支付了购房款，应贵委的请求，其公司也充分考虑贵委团购成员的实际情况，同意出具交房手续；2、关于“爱莲花园”委托代建项目不可预见所增加成本的数额以政府有关主管部门的调解结果或受案人民法院的判决结果为准；3、……；4、……。新天地公司要求李红兵及郴州市质量技术监督局其他团购户需按房屋每平方米增加成本费用，李红兵及郴州市质量技术监督局其他团购户不同意增加成本费，双方诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋竣工后进行了多次沟通和协调。2015年4月9日，新天地公司作为甲方，团购委作为乙方签订了《补充协议》，内容：甲乙双方在2010年5月签订了《商品房委托代建协议》团购“爱莲花园”商品住房6、7、8号栋共计253套，价格为2537元／平方米，交房时间为2011年底。此工程于2012年6月竣工。甲方根据在施工中遇到溶洞、政府调规、渠道搬迁、市三创绿化提质等因素，向乙方提出每平方米造价调增378元，乙方有30名职工同意调增378元/平方米，交了房款后收了房。其他222名业主向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼，至今有33件已立案并进行了审理，但无一判决。郴州市人民政府对甲、乙方的调增价纠纷一事特别重视，于2015年1月23日和同年2月4日召集相关单位责任人的协调会进行调解。双方同意市政府的调解结果，每平方米调增239元。为此，双方达成如下补充协议：1、乙方在“爱莲花园”团购6、7、8号栋的222名业主中同意加价收房的按实测面积每平方米增价239元，均价2776元／平方米；2、乙方原有30户已按每平方米增价378元付了款办理了网签的同样按每平方米增价239元结算，业主多交房款由乙方负责结算后逐一退款。3、……。4、……。5、乙方购房户按调增价239元/平方米由乙方负责计算出每户的应缴尾款及代收缴。甲方凭乙方的收缴尾款凭据给业主办理网签交房等手续。乙方代收款根据收款进度分期分批支付给甲方。收款、交房工作双方在四月底以前共同完成。6、……。7、乙方购房户222名业主已向法院提起诉讼，对这次同意按市政府的调解结果每平方米加价239元交款网签收房的，由乙方单位负责按法律程序办理撤诉手续。8、乙方购房户不同意调增价收房的，由甲、乙双方和乙方购房户三方办理交接手续，即“三方”认同购房职工姓名、住房栋房号和已交房款、车位款合计款额，未交楼层增价款的购房户在已交款额中折扣后移交甲方，乙方不再参与甲方与该购房户的调处。9、……。10、乙方购房户网签商品房买卖合同后，需交纳相关费用的，甲方必须提供国家和郴州市政府的相关文件依据，并按《商品房买卖合同》规定及时办理产权证，其办证的有关费用的承担按郴州市政府规定执行。甲方应尽最快速度尽早为乙方购房户办理产权证。乙方购房户也可自己到相关部门办理产权证，甲方必须无条件提供有关资料。甲、乙双方结算购房款时，乙方留存30万元，待甲方为乙方购房户全部办完产权证发给购房户后，乙方一次性全部付给甲方。11、……。签订该补充协议后，郴州市质量技术监督局职工团购户中已有200余户按该协议约定每平方米增价239元办理房屋交付手续。李红兵依约团购了新天地公司所开发的爱莲花园项目8号栋1004房，建筑面积118平方米，均价2537元/平方米，实际房款284397.70元（已支付）。李红兵诉请担保费未实际发生。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、李红兵单位成立的团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》及陈新华代李红兵及其他团购户签收新天地公司方相关文件的行为对李红兵是否具有法律约束力；2、李红兵、新天地公司签订的《商品房认购合同》是否具有商品房买卖合同性质及新天地公司应否依约履行交房义务；3、李红兵是否存在逾期付款行为，新天地公司是否存在逾期交房行为；4、李红兵应否向新天地公司按每平方米增价239元支付增价款。关于焦点一。依法成立的合同，自成立时生效。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，协议内容对双方具有约束力。团购委系郴州市质量技术监督局拟购买“爱莲花园”项目6、7、8号栋商品房所有职工共同成立的一个团购组织，陈新华系该组织代表，代理郴州市质量技术监督局拟购买上述项目房屋职工（团购户）与新天地公司协调房屋买卖过程中的相关事务。李红兵系该团购小组成员之一，即团购户之一，对其推选的组织和代表代理其行使的特定行为（“爱莲花园”6、7、8号栋商品房买卖相关事宜）应承担民事责任。为此，李红兵单位成立的团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》及陈新华代李红兵及其他团购户签收新天地公司方相关文件的行为对李红兵具有约束力。故李红兵关于陈新华签收新天地公司方文件系其个人行为，并未授权，对其不具法律效力的抗辩理由，不予采纳。关于焦点二。李红兵、新天地公司就诉争房屋基本情况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电等设施、违约责任等已作了具体明确的规定，该认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且新天地公司按约定已收受购房款。故李红兵、新天地公司签订的《商品房认购合同》具有商品房买卖合同性质，合法有效。李红兵要求新天地公司依约（双方事后协商变更的，以变更内容为准）履行交房义务，符合法律规定，予以支持。新天地公司关于本案应定预约合同纠纷，不具备商品房买卖合同条件，李红兵只能请求解除合同，不能请求履行合同的抗辩理由，与法不符，不予采纳。关于焦点三。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。经审理查明，团购委、李红兵、新天地公司自签订《商品房委托代建协议》、《商品房认购合同》后，因新天地公司在开发“爱莲花园”住宅小区施工过程中遇到溶洞，团购委与新天地公司就该工程施工进度进行了协商，并确定“爱莲花园”项目工程延长工期1年。即双方原约定交房时间由2011年12月31日变更至2012年12月31日；交款时间由原合同约定的主体竣工验收合格时间变更至2012年5月22日至5月29日（“爱莲花园”6、7、8号栋主体工程此时已竣工验收合格）。期间，新天地公司就施工中遇见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等问题向团购委提出每平方米需增加成本费用，就此事宜双方多次进行协商。团购委于2014年12月26日代李红兵及其他团购户按协议、合同约定交清全部房款。新天地公司于2015年1月19日向团购委送达的交房通知可体现对该交款时间不持异议，即“爱莲花园”6、7、8号栋团购户（包括李红兵）的交款时间可变更至2014年12月26日，李红兵不存在逾期交款行为。故新天地公司反诉要求李红兵支付其逾期付款违约金68915.4元的主张，与事实不符，不予支持。关于新天地公司是否逾期交房的问题。同理，因新天地公司在施工中遇见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等问题，工期经协商已确定延期一年。后新天地公司于2015年1月19日向团购委送达交房通知，该通知表明新天地公司同意出具交房手续。同年4月9日的《补充协议》对同意增价的团购户，交房时间为4月底前，对不同意增价的团购户的交房时间亦未另作规定，由此可见，新天地公司原同意交房的意见未改变，故新天地公司不存在逾期交房行为。李红兵要求新天地公司支付逾期交房违约金的主张，与事实不符，不予支持。关于焦点四。新天地公司在开发“爱莲花园”项目中遇到溶洞需扩桩及政府调规，红旗渠道搬迁一系列不可预见的情形，可认定系情势变更，该情形导致新天地公司成本增加，且新天地公司将此情形已告知团购委，就此事双方多次协商，且大部分团购户同意按每平方米增价239元，为平衡双方权益，故对新天地公司要求每平方米增价239元的反诉请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出如下判决：“一、被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内向原告（反诉被告）李红兵履行交房义务；二、原告（反诉被告）李红兵在本判决生效后一个月内向被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司按商品房预售均价每平方米增价239元，计价28202元（239元/平方米×118平方米）；三、驳回原告（反诉被告）李红兵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1755.50元，由原告（反诉被告）李红兵负担；反诉受理费1113.96元，由被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，李红兵围绕上诉请求依法提交了5份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李红兵提交的证据，本院认证认为：证据1、2、3中的证明人未出庭作证，其证明内容不足采信；证据4、5具有真实性，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》对李红兵是否具有约束力；2、新天地公司关于增价每平方米239元的请求是否应予支持；3、新天地公司是否存在延期交房的行为，是否应承担违约责任。关于焦点一。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，团购委是郴州市质量技术监督局团购职工共同成立的一个团购组织，陈新华是团购委主任，代理郴州市质量技术监督局团购户与新天地公司协调房屋买卖过程中的相关事务。李红兵作为团购户，对其推选的组织和代表代理其实施的民事行为，即团购房买卖相关事宜，应承担民事责任。事实上，团购委与新天地公司签订《商品房委托代建协议》，李红兵购买团购房、缴纳房款、确定房号等行为均是通过团购委进行，故团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》及关于处理团购房买卖事宜的行为对李红兵均具有约束力。李红兵提出其与新天地公司签订《商品房认购合同》后团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》已经失效，且李红兵未委托团购委与新天地公司签订协议及明确表示反对的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，新天地公司在开发涉案房产项目中确实遇到溶洞需扩桩及政府调规、红旗渠道搬迁一系列当事人在订立合同时不可预见的情形，该情形导致新天地公司工期延长，成本增加，继续履行合同显失公平。且新天地公司已就该情况告知团购委，经双方多次协商，在郴州市人民政府调解下，团购委与新天地公司于2015年4月9日签订《补充协议》，同意按每平方米增价239元，大部分团购户已按该协议交清了房款。一审法院结合案件实际情况，公平确定双方的权利义务，对新天地公司每平方米增价239元的反诉请求依法予以支持，处理并无不当，本院予以维持。李红兵主张一审法院适用情势变更原则判决房屋增价错误的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三。新天地公司施工中遭遇罕见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等不可预见的情形，经与团购委协商，双方已达成将工期延期至2012年12月31日的意见。期间，因新天地公司就上述情形向团购委提出每平方米需增加成本费用的要求，双方就此产生纠纷并多次进行协商。团购委于2014年12月26日代李红兵及其他团购户按协议、合同约定交清全部房款。后新天地公司于2015年1月19日向团购委送达交房通知，该通知表明新天地公司同意出具交房手续。同年4月9日的《补充协议》对同意增价的团购户，确定交房时间为4月底前，对不同意增价的团购户的交房时间未另作规定。据此可视为双方对交款时间和交房时间进行了协商变更。故新天地公司不存在逾期交房行为，李红兵要求新天地公司支付延期交房违约金的上诉主张，本院不予支持。综上，李红兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人李红兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 程审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇一七年七月二十四日法官助理 孙宝乐书 记 员 唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”