（2017）川16民终952号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-24
案件名称
四川省广卫房地产开发有限公司与邓荣凯商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川省广卫房地产开发有限公司,邓荣凯
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终952号上诉人（原审被告）：四川省广卫房地产开发有限公司，住所地四川省达州市。法定代表人：罗将，总经理。委托诉讼代理人：罗云路，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓荣凯，男，1963年3月21日出生，汉族，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。上诉人四川省广卫房地产开发有限公司（以下简称广卫房产公司）因与被上诉人邓荣凯商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初3282号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广卫房产公司的委托诉讼代理人罗云路、被上诉人邓荣凯的委托诉讼代理人蔡国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广卫房产公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.合同明确约定行使解除权期限为“应当从解除权发生之日起三个月内”，案涉商品房已于2010年底全面竣工并交付使用，即使根据被上诉人诉称的因实测面积与合同约定面积误差超过3%而可以解除合同的角度来讲，广安市测绘队的测绘报告的测量日期为2014年11月1日，解除权行使期限已过，且2015年已有几十户买受人起诉要求解除合同，被上诉人明知而超期不行使解除权，有违契约精神，故商品房买卖合同及其补充协议应该不予解除；2.根据《测绘质量监督管理办法》的相关规定，广安市测绘队出具的《房屋面积测绘报告》（广安房测02486号）已被其上级主管部门四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》确定为不合格并予以否定，故被上诉人提出的房屋实测面积与合同约定面积误差超过3%的主张没有任何证据支撑，根据上诉人提交的新证据能够证明被上诉人所购房屋实测面积与合同约定面积误差并未超过3%。邓荣凯辩称，1.2017年3月24日被上诉人向广安市房产管理局对所购房屋登记情况进行查询后才知晓涉案房屋的面积误差超过了3%，其解除权行使期限没有过；2.上诉人委托广安市测绘队对涉案房屋进行测绘，并根据测绘结果向广安市不动产登记局进行了房屋产权登记，此具有公示公信的效力，且四川省测绘产品质量监督检验站出具的报告，并未对房屋面积进行测绘，故四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》无法推翻广安市测绘队出具的《房屋面积测绘报告》。同时，在广安市测绘队进行测绘后，上诉人对部分摊位进行了破坏，故已不具备重新测绘的条件。综上，一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉。邓荣凯向一审法院起诉请求：1、判决解除邓荣凯与广卫房产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；2、判令广卫房产公司退还邓荣凯购房款75554元、其他费用4763元（包括契税3022元、登记费550元、交易费567元、工本费75元、维修基金481元、印花税38元、牌号费30元），并赔偿损失（购房款75554元从2010年4月17日起计算至退还之日止，4763元从2011年6月8日起计算至退还之日止，按照商业银行同期贷款利息计算）；3、本案诉讼费由广卫房产公司承担。一审法院认定的事实：2010年4月17日，邓荣凯作为买受人与广卫房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》（合同编号：WJ-2039），约定的主要内容有:买受人购买出卖人开发的广安市广安区莲花北路69号1幢地下层2039号房（实际为摊位，民政局核定地址为莲花北路69-236），面积10.681㎡，价款为75554元，买受人应在2010年4月17日前一次性付清购房款；出卖人应于2010年12月31日前交付该房屋，并应于2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证书；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积），实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即:双方自行约定（详见补充协议）；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、约定的物业服务费用、按国家规定买受人应交纳的办理产权证的相关费用。”等内容；在《商品房买卖合同附件及补充协议》中对面积差异处理约定的主要内容有:“商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内，双方互不找补，但因实际施工有布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元作为补偿。”等内容。合同签订后，邓荣凯于2010年4月17日向广卫房产公司交纳了购房款75554元，于2011年6月12日交纳了契税、登记费、交易费、办证、维修基金、印花税、牌号费共计4763元。但广卫房产公司至今未向邓荣凯交付所购商品房的产权证书。2017年3月24日，邓荣凯向广安市不动产登记局对所购房屋登记情况进行查询，查询结果为:邓荣凯，身份证号51290219630321XXXX，产权证号201512010XXXX，房屋座落广安市广安区莲花北路69-236号，建筑面积为9.83平方米，用途为商业服务，无抵押。一审法院认为，邓荣凯与广卫房产公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，由此形成合法有效的房屋买卖合同关系，双方应按合同约定履行各自义务。合同中“实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即商品房按套计价，且摊位总数差异在3%范围内的，双方互不找补。但因实际施工布置调整，使摊位总数差异超出3%，导致出卖人不能将此物业销售给买受人的，出卖人除退还买受人已付房款外，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时出卖人向买受人支付人民币叁仟元整作为补偿。”的约定，仅是对摊位计价方式和摊位总数的差异范围及违约责任的约定，未对建筑面积出现误差作出约定，照此约定，摊位系按套计价，摊位总数的差异只能在3%以内，否则出卖人除退还房款即解除合同外，还要承担违约责任。相对于邓荣凯个人而言，其购买摊位的实质目的应是建筑面积，而不是摊位总数，且从合同约定的摊位建筑面积和摊位价款看，邓荣凯所购摊位事实上也与建筑面积有着实质上的关联。因此，广卫房产公司出售给邓荣凯的摊位如出现建筑面积的法定误差，邓荣凯仍有权请求解除合同。合同约定的建筑面积为10.681㎡，房产测绘机构测绘的建筑面积却为9.83㎡，两者相比较，相差0.851㎡，误差比绝对值为8%，远超过了3%，邓荣凯以此为由要求解除合同的理由成立，对其要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、由广卫房产公司返还购房款及税费的诉讼请求，予以支持。邓荣凯在签订合同当日即与徐晓明签订了《租赁合同》的事实表明，广卫房产公司已向邓荣凯履行了交付摊位的义务，邓荣凯在接收该门市后，可自行经营或出租获利，广卫房产公司不应再支付购房款利息，故对邓荣凯要求广卫房产公司支付购房款利息的诉讼请求，不予支持。对广卫房产公司关于其公司没有违约行为，不同意解除合同的辩解意见，不予采纳。关于广卫房产公司提出广安市测绘队出具的广安房测02486号《房屋面积测绘报告》已被其上级主管部门四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》确定为不合格并予以否定，以及邓荣凯提出的房屋实测面积与合同约定面积误差超过3%的主张没有任何证据支撑的问题。《商品房买卖合同》对房产测绘机构约定为广安市房屋测绘队，广安市房屋测绘队亦按照广卫房产公司的委托于2014年11月1日对包括诉争摊位在内的莲花北路69号所有房屋进行了房产面积测绘并出具了《四川省房屋面积测绘报告》，广卫房产公司接受该报告并依据其测绘结果向行政机关申请办理权属证书，不动产登记行政机关亦依据广卫房产公司的申请，按照该测绘报告所确认的面积对诉争摊位进行了产权登记，该登记系行政机关依法确认不动产权利归属和其他法定事项的行政行为，具有公信力、确定力，由此核发的不动产权属证书亦是权利人享有该不动产物权的证明，广卫房产公司现仅凭其单方委托四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》，欲变更行政部门产权登记所确认的房产面积，因该检验报告未得到不动产登记机关的确认，不足以推翻不动产登记机关确认的产权面积,也不能作为认定诉争摊位面积的依据。故对广卫房产公司的该辩称意见，不予采信。关于广卫房产公司提出邓荣凯的起诉已超过诉讼时效的问题。合同解除权系形成权，不适用诉讼时效的规定，故对广卫房产公司的该项辩称意见，不予采信。关于广卫房产公司提出邓荣凯的起诉已经超过了行使解除权期限的问题。本案诉争的摊位竣工验收后，邓荣凯于本案起诉前了解到涉诉的鸿城望江农贸商业广场摊位实测面积与约定面积出现误差，遂提起诉讼，并于2017年3月24日经查询得知诉争摊位实际面积，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，邓荣凯依据该法定事由要求解除合同并未超过行使合同解除权期限。广卫房产公司仅提出从2014年到2015年期间有几十户买受人向法院起诉要求解除合同退房退款，推知邓荣凯在绝对明知的情况下而故意超期不行使解除权，但未提供证据证明其在行使合同解除权期限之前向邓荣凯告知了诉争摊位实测面积的证据，亦未提供证据证明邓荣凯在行使合同解除权期限之前就明知诉争摊位实测面积，故对广卫房产公司的该项辩称意见，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、（中华人民共和国民事诉讼法）第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除邓荣凯与四川广卫房地产开发有限公司于2010年4月17日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；二、四川省广卫房地产开发有限公司向邓荣凯返还购房款75554元；三、四川省广卫房地产开发有限公司向邓荣凯返还契税、登记费、交易费、办证、维修基金、印花税共计4733元；四、驳回邓荣凯的其他诉讼请求。一审案件受理费1908元，减半收取954元，由邓荣凯负担100元，由四川省广卫房地产开发有限公司负担854元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了新证据。上诉人为证明被上诉人所购房屋（摊位）的实测面积与合同约定面积误差未超过3%，提交了四川伟程勘测服务有限公司于2017年7月7日对上诉人开发的“鸿成·望江农贸商业广场”作出的《四川省房屋面积测绘报告》及四川省测绘产品质量监督检验站于2017年7月12日就上述测绘报告所作出的《检验报告》。经本院审查，四川伟程勘测服务有限公司的《四川省房屋面积测绘报告》并未对被上诉人所购房屋（摊位）具体面积进行测绘，无法看出被上诉人所购房屋（摊位）的面积大小；四川省测绘产品质量监督检验站就该测绘报告作出的《检验报告》仅系对该测绘报告的质量合格作出认定，而无证据证明该测绘报告已得到不动产登记部门的认可。综上，上诉人提交的新证据不能证明被上诉人所购房屋（摊位）的实测面积与合同约定面积误差未超过3%。本院二审查明：2014年11月1日，广安市房屋测绘队对包括被上诉人所购摊位在内的莲花北路69号所有房屋进行了房屋面积测绘并出具了《四川省房屋面积测绘报告》，上诉人依据该报告向不动产登记机关申请办理产权登记。依据本院做出的（2016）川16民终884号民事判决书，查明：本院在审理该案过程中依职权调取了广卫房产公司开发的“鸿成·望江农贸商业广场”负一楼摊位的产权登记信息，该楼层所有摊位均已办理产权登记，登记产权面积与广安市房屋测绘队的测绘面积一致；经本院现场勘验“鸿成·望江农贸商业广场”负一层，产权登记编号为莲花北路69-15号（竣工图编号为1015号）、69-118号（竣工图编号为1118号）、69-131号（竣工图编号为1131号）、69-277号（竣工图编号为1202号）共四个摊位已被拆除，上述摊位的所有权人均为上诉人。同时查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》第十一条中约定“买卖双方依据法律规定或《买卖合同》约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内，否则该权利归于消灭”。其他案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为现有证据能否证明被上诉人所购房屋（摊位）的实测面积与合同约定面积误差超过3%和被上诉人请求解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》是否已过解除权行使期限。一、关于现有证据能否证明被上诉人所购房屋（摊位）的实测面积与合同约定面积误差超过3%。涉案《商品房买卖合同》约定的测绘机构为广安市房屋测绘队，广安市房屋测绘队对被上诉人所购摊位在内的莲花北路69号所有房屋进行了房屋面积测绘并出具了《四川省房屋面积测绘报告》，依据该测绘报告涉案摊位实测面积与合同约定面积误差比超过了3%。上诉人依据该测绘报告向不动产登记部门申请办理了不动产登记，不动产登记部门认可该测绘报告并据此对包含被上诉人所购摊位在内的“鸿成·望江农贸商业广场”负一楼所有摊位进行了产权登记。不动产的面积应以不动产登记部门登记的面积为准，在不动产登记部门对案涉摊位的产权面积已经登记确认的情形下，上诉人仅凭其单方委托形成的四川伟程勘测服务有限公司的《四川省房屋面积测绘报告》及四川省测绘产品质量监督检验站出具的《测绘地理信息成果质量检验报告》，欲变更行政部门产权登记所确认的产权面积，因该测绘报告和检验报告未得到不动产登记部门的确认，不能否定不动产登记部门已经确认的产权面积,也不能作为认定诉争摊位面积的依据，对其该项上诉理由，本院不予支持。二、关于是否已过解除权行使期限问题。上诉人上诉称即使涉案摊位的面积误差比超过3%，但广安市测绘队的测绘报告的测量日期为2014年11月1日，故根据《商品房买卖合同附件及补充协议》第十一条“买卖双方依据法律规定或《买卖合同》约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内，否则该权利归于消灭”的约定，解除权行使期限已过。解除权发生之日的确定，是本案的争议之关键。本案中，被上诉人所购摊位虽进行了测量及不动产登记，但上诉人未将测量结果送给被上诉人，被上诉人至今未取得所购摊位的不动产权属证书，且被上诉人亦在商品房买卖合同中约定委托上诉人办理不动产产权登记，在被上诉人未收到测量报告及取得权属证书的情况下，其无法具体清楚地了解到该不动产的面积大小，亦无法知晓与商品房买卖合同约定的摊位面积之误差是否超过3%。2017年3月24日，被上诉人向不动产登记机构查询案涉房产的登记信息时才知道面积误差比超过3%的事实，此应理解为解除权人知道或应当知道解除事由之日。查本案，亦无其他证据证明被上诉人在其起诉之日三个月前已知道解除事由，故被上诉人请求解除合同并未超过解除权行使期限，被上诉人的解除权并未消灭。对上诉人主张被上诉人行使解除权已超行使期限的上诉理由，本院亦不予支持。综上，被上诉人关于解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，并要求上诉人退还购房款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被上诉人要求上诉人退还契税、登记费、交易费、办证、维修基金、印花税等费用，向法院提供了上诉人代收上述费用的证据，但上诉人在诉讼中未提供其代交上述费用的相关证据，故一审判决上诉人向被上诉人返还上述费用是正确的，本院予以维持。如上诉人有代交上述费用的证据，双方可共同到有关部门协商解决，或另案主张权利。综上所述，广卫房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1908元，由上诉人四川省广卫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 强审判员 吴丽华审判员 成 琪二〇一七年七月二十四日书记员 王 茜 来自