（2017）粤01民终12138号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-07-20
案件名称
广州颐和商务酒店有限公司、邹湘房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州颐和商务酒店有限公司,邹湘
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终12138号上诉人（原审被告）：广州颐和商务酒店有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路416号。法定代表人：施金安，该司董事长。委托代理人：胡开欣，该司职员。被上诉人（原审原告）：邹湘，女，1979年9月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：宋玉才、屈枚芳，均系广东国鼎律师事务所律师。上诉人广州颐和商务酒店有限公司（以下简称颐和酒店）因与被上诉人邹湘房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初14631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。颐和酒店上诉请求：撤销原审判决第三项，改判驳回邹湘关于房屋占用使用费的诉讼请求；本案诉讼费用由邹湘承担。事实与理由：根据颐和酒店与邹湘签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的租赁期限为贰年，自2015年1月1日至2016年12月31日止。租赁期满，乙方(颐和酒店)如需续租，应在期满前三个月向出租人提出书面意向，经甲方(邹湘)同意可续约，在同等条件下，乙方优先承租。如甲方不同意续租，亦须在期满前三个月出具书面通知乙方，收回物业。事实上，邹湘在2016年9月28日已向广州市天河区法院起诉，要求解除租赁合同，收回涉案房屋，即邹湘不同意继续续租。租赁期满后，房屋的使用权已归邹湘所有，颐和酒店无权再使用涉案房屋，也根本没有再使用涉案房屋。双方的权利义务在合同期满时(2016年12月31日)自动终止，双方对合同的终止期限是心知肚明的，既然没有合同依据，就不能参照之前的合同来判决房屋占用使用费，况且根本不存在后续的房屋占用问题。颐和酒店在合同届满前也曾通过电话和短信方式通知邹湘前来办理房屋的交接手续，但邹湘以没有时间为由拖延办理，直至2017年1月21日才过来办妥收房手续。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审查明事实，依法撤销错误判决。被上诉人邹湘辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判；颐和酒店在2017年1月21日才将涉案房屋交还给邹湘，因此颐和酒店应支付此期间的房屋占用费。邹湘向一审法院起诉请求：1.邹湘与颐和酒店之间的《房屋租赁合同》予以解除；2.颐和酒店向邹湘交还广州市天河区某路413号某房，并支付2015年1月1日起至邹湘实际收到房屋之日止的房屋租金和房屋占用费（按照合同约定的租金标准74448元/年计算）；3.颐和酒店向邹湘支付迟延支付2015年租金的利息（以74448元为本金，自2016年1月1日起至邹湘实际收到租金之日止，按照年利率10%的标准计算）；4.颐和酒店承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月2日，邹湘（乙方/买方）与案外人广州南开房地产开发有限公司（甲方/卖方）签订了《商品房预售合同》，约定甲方将广州市天河区某路413号（办公楼，自编：A-2栋）某房（下简称案涉房屋）出售给乙方，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为930599元等。2015年1月29日，邹湘（出租方/甲方）与颐和酒店（承租方/乙方）签订了《房屋租赁合同》,约定甲方将案涉房屋出租给乙方，建筑面积为37.61平方米；租赁期限为二年，自2015年1月1日至2016年12月31日止；甲方应于2014年12月31日前将案涉房屋交付给乙方使用；案涉房屋二年租金为148896元，自签订本合同之日起，分二年二次付清，第一年租金74448元于2015年12月31日前支付给甲方，第二年租金74448元于2016年12月31日前支付给甲方；案涉房屋所涉税费、营业税由乙方根据政府相关法规为甲方代扣代缴，在乙方代扣代缴后，乙方从应支付给甲方的租金中作相应扣除；如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按年租金总额的万分之一支付违约金给甲方等。2016年7月27日，邹湘（甲方/出租方）与颐和酒店（乙方/承租方）签订了《补充协议》（下简称《补充协议》），约定甲乙双方就承租方逾期支付出租方2015年度的租金事宜，达成本补充协议；承租方于2016年7月31日前向出租方支付2015年度应付的租金；自2016年1月1日起，承租方以2015年度应付租金为基数，按年利率10%计算利息，向出租方支付逾期支付2015年度应付租金的利息，该利息已包含《房屋租赁合同》第十三条第二款约定的违约金，即出租房无权根据《房屋租赁合同》的约定追究承租方逾期支付租金的违约责任；本协议与《房屋租赁合同》约定不一致的，以本协议的约定为履行依据等。邹湘以颐和酒店拖欠租金为由向一审法院提起诉讼。一审诉讼过程中，颐和酒店主张其已向邹湘付清案涉房屋2015年度的租金（已扣除了邹湘应承担税费），并提交了如下证据：一、《确认函》显示由邹湘于2016年10月18日签名，内容为要求颐和酒店将2015年租金汇款至邹湘指定的具体银行账户。二、《网上银行电子回单》共2张，分别显示颐和酒店于2016年11月7日向邹湘指定的具体银行账户支付了34953.34元、于2016年11月15日向邹湘指定的具体银行账户支付了34953.33元，共计69906.67元。三、税费发票13张，显示案涉房屋2015年1月至2015年12月期间的出租屋税费4466.88元，2016年1月至4月期间每月的出租屋税费372.24元，2016年5月至12月期间每月的出租屋税费354.51元。四、《房屋租赁合同》，显示该合同上张贴了印花税发票11张，其中二张金额均为50元，四张金额均为10元，一张金额为5元，四张金额为1元，共计149元。邹湘确认上述证据的真实性，确认颐和酒店已付清扣除税费后案涉房屋2015年度的租金。另，颐和酒店确认上述印花税149元为二年的印花税，邹湘对此无异议。颐和酒店主张其已向邹湘支付了2015年度租金的利息（自2016年1月1日至2016年9月30日），并提交了《领取租金利息确认函》2份作为证据。《领取租金利息确认函》2份，显示邹湘于2016年10月15日确认分别收到案涉房屋2015年租金利息款（2016年1月1日至2016年7月31日）4079.49元、2015年租金利息款（2016年8月1日至2016年9月30日）1168.30元。邹湘确认上述证据的真实性，但认为颐和酒店直至2016年11月15日才付清2015年度全年租金，颐和酒店还应承担2016年10月1日起至2016年11月15日止的利息。颐和酒店认为按照《补充协议》约定的年利率10%的标准计算利息，由于其在2016年11月7日已支付2015年租金的一半，剩下一半已于2016年11月15日支付完毕，因此2016年11月7日至2016年11月15日期间计算利息的本金应该是2015年扣减税费后租金的一半；以此方式计算，迟延支付2015年度租金在上述期间的利息为785.2元。邹湘对上述利息金额予以确认。另，邹湘、颐和酒店均确认颐和酒店已于2017年1月21日将案涉房屋交还邹湘，邹湘明确要求颐和酒店支付2017年1月1日至2017年1月21日期间的房屋占用费。颐和酒店称其于合同期满后即通知邹湘收回案涉房屋，但邹湘直至2017年1月21日才接收案涉房屋；邹湘对此予以否认。对于上述主张，颐和酒店未提供证据予以证明。一审法院认为：邹湘与颐和酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据合同约定，2015年租金74448元应于2015年12月31日前支付给邹湘，2016年租金74448元应于2016年12月31日前支付给邹湘；案涉房屋所涉税费、营业税由颐和酒店根据政府相关法规代扣代缴，代扣代缴后颐和酒店从应支付给邹湘的租金中作相应扣除；如颐和酒店逾期支付租金的，每逾期一日，颐和酒店按年租金总额的万分之一支付违约金给邹湘。根据已查明的事实可知，颐和酒店存在逾期支付上述租金的行为，直至邹湘提起诉讼时颐和酒店尚未支付任何租金。直至2016年11月7日颐和酒店才向邹湘支付了扣除税费后应支付的2015年度租金的一半即34953.34元、于2016年11月15日支付了剩余的34953.33元，该行为已构成违约。关于迟延支付2015年度租金的违约问题，颐和酒店与邹湘已签订了《补充协议》，双方应按照该协议约定履行。由于诉讼过程中颐和酒店已支付了2015年度租金，故邹湘要求颐和酒店支付该租金的诉讼请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持，但相应的诉讼费用应由颐和酒店负担。按照《补充协议》约定，颐和酒店应于2016年7月31日前付清2015年度租金，并向邹湘支付以2015年度应付租金为本金、按年利率10%的标准计算、自2016年1月1日起算的利息，但颐和酒店直至2016年11月15日才付清所欠2015年度租金，并仅支付了计至2016年9月30日止的利息，故现邹湘要求颐和酒店支付2016年10月1日至2016年11月15日止的利息的诉讼请求一审法院予以支持，该利息双方当事人均确认为785.2元，一审法院对此予以确认。由于颐和酒店至今未支付2016年度租金，该行为已构成违约，现邹湘要求颐和酒店支付2016年度租金的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据颐和酒店提供的税费发票显示，颐和酒店已支付了2016年度出租屋综合税费4325.04元（372.24元/月×4月＋354.51元/月×8月）、印花税74.5元，扣除上述税费后，颐和酒店应向邹湘支付租金70048.46元。根据合同约定，案涉房屋的租赁期限为二年，从2015年1月1日起至2016年12月31日止，现租赁期限已届满，该合同已终止，邹湘要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持，但由此产生的诉讼费用应由颐和酒店负担。由于双方当事人均确认案涉房屋已于2017年1月21日交还邹湘，一审法院对此予以确认，邹湘要求颐和酒店交还案涉房屋的诉讼请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持，但由此产生的诉讼费用应由颐和酒店负担。另，自2017年1月1日起颐和酒店已无权占用案涉房屋，现邹湘要求颐和酒店支付2017年1月1日起至交还案涉房屋之日即2017年1月21日止、参照《房屋租赁合同》约定的租金标准即每年74448元为标准计算的房屋占用费，该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持，由此计算颐和酒店应向邹湘支付房屋占用费金额为4283.31元。颐和酒店抗辩称租赁期满后通知邹湘收回案涉房屋但邹湘直至2017年1月21日才办理交接手续，邹湘对此不予确认而颐和酒店未提供证据予以证明，故一审法院对此抗辩不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告广州颐和商务酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邹湘支付逾期支付2015年租金的利息785.2元；二、被告广州颐和商务酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邹湘支付2016年租金70048.46元；三、被告广州颐和商务酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邹湘支付房屋占用费4283.31元；四、驳回原告邹湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3560元，由被告广州颐和商务酒店有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案争议焦点为颐和酒店是否应支付参照《房屋租赁合同》约定的租金标准即每年74448元为标准计算的2017年1月1日起至2017年1月21日止的房屋使用费？评析如下。首先，颐和酒店与邹湘签订的《房屋租赁合同》约定租赁期至2016年12月31日止，但租赁期满后，颐和酒店至2017年1月21日才与邹湘办理房屋交接手续，因此一审法院判令颐和酒店支付该期间的房屋使用费并无不妥。颐和酒店作为承租人，在租期届满后负有交还场地的合同义务，虽然颐和酒店抗辩未能及时交接的原因在于邹湘，但其未能对此举证证明，故本院不予采信。其次，如前所述，颐和酒店应承担2017年1月1日至21日的场地使用费，一审法院参照合同约定的租金标准计付场地使用费，公平合理，颐和酒店对该标准提出的异议不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人颐和酒店的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州颐和商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 黄春成审判员 刘碧莹二〇一七年七月二十四日书记员 林漫榆黄咏欣 来源：百度搜索“”