（2016）京0105民初21541号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2018-06-13

案件名称

万幸佳与张俊秋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

万幸佳,张俊秋,北京中原房地产经纪有限公司,北京正融汇诚投资管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初21541号原告（反诉被告）：万幸佳，女，1978年5月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：余忠文，北京市兰台律师事务所律师。被告（反诉原告）：张俊秋，女，1965年10月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张健，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘治国，北京市义博律师事务所律师。第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：孟健勇，男，1991年1月3日出生，住河北省邯郸市临漳县。委托诉讼代理人：付正婷，女，1992年3月10日出生，住河南省固始县。第三人：北京正融汇诚投资管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇阳城环路27号4幢8号。法定代表人：刘晓澎，总经理。委托诉讼代理人：郭超杰，男，1980年10月6日出生，住北京市房山区长阳镇。原告（反诉被告）万幸佳（以下简称姓名）与被告（反诉原告）张俊秋（以下简称姓名）、第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）、第三人北京正融汇诚投资管理有限公司（以下简称正融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。万幸佳及其委托诉讼代理人余忠文，张俊秋及其委托诉讼代理人张健、刘治国，中原公司之委托诉讼代理人孟健勇、付正婷，正融公司之委托诉讼代理人郭超杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万幸佳诉称：2015年11月26日，经中原公司居间介绍，我与张俊秋签订《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》，约定张俊秋向我出售朝阳区xx房屋，房屋成交价格495万元，购房定金为20万元（后调整变更为27万元）；出卖人应在产权转移后15天内向我交付房屋，自本合同签订之日起150日内办理房屋权属转移登记手续；张俊秋应于2015年3月26日前申请办理抵押注销手续。为了保障房屋交易的顺利完成，在中原公司的推荐下，双方于2016年3月3日共同和正融公司签订《房款委托管理协议》，约定双方共同委托正融公司全权办理房屋交易过户等相关手续；本协议签订之日起5个工作日内，张俊秋应授权正融公司办理该房产的所有确权、委托等房产交易相关手续；我应在确认原产确权无异议并见证张俊秋与正融公司在公证处办理完成相关手续当日，将购房款150万元存入正融公司的指定账户，张俊秋在签定本协议之日起按照正融公司的要求将相关资料送交给受托人，以便及时为其办理相关服务的手续；本协议签定之日生效，如有任何一方无故拖延、拒不配合的情况，视为其违约，按违约条款处理；本协议期限自本协议签定之日起至房屋过户到我名下之日止；我向正融公司支付1%的服务费用；张俊秋收到房款后，不得以任何理由拖延或拒绝配合办理房产交易过户等手续，如出现无故拖延、拒不配合的情况，正融公司有权持张俊秋的委托公证等相关文件，配合完成房产过户。合同签订后，我按照约定分别于2015年ll月26日、2015年12月4日、2015年11月27日向张俊秋支付购买房屋定金27万元；2016年3月8日，我按照约定向正融公司转账支付购买房屋首付款150万元；2016年4月15日，双方至有关部门办理房屋过户手续过程中，张俊秋突然拒不配合办理过户手续，并明确表示不同意出售房屋，后我、中原公司再无法和张俊秋取得联系。现我起诉，要求张俊秋为我办理朝阳区广渠门外大街9号院3号楼305号房屋所有权转移登记手续，向我交付该房屋；按日支付房屋成交价万分之五的违约金（自2016年4月15日起至实际办理房屋过户并交付给我止）；正融公司持张俊秋的委托公证等材料，配合完成房屋过户手续。张俊秋答辩并反诉称：合同约定定金为20万元，后又追加定金5万元。万幸佳实际支付定金23万元。《房屋委托管理协议》的签订及150万元的支付，实为万幸佳依据《资金划转补充协议》支付给我的首付款。《房屋委托管理协议》、《公证书》及签订附件的合同材料，约定内容与事实不符，应属无效。万幸佳不具备履约能力，购房资格存在瑕疵，存在违约。截至万幸佳起诉，万幸佳已超过《资金划转补充协议》约定的支付尾款时间，构成违约，我有权行使合同解除权。万幸佳主张之违约金标准过高。我不同意万幸佳的诉讼请求，并提出反诉，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及其附件；要求万幸佳支付违约金149.1万元。万幸佳就反诉答辩称：张俊秋的主张缺乏事实及法律依据，是张俊秋先违约导致双方发生纠纷，不同意张俊秋的反诉请求。中原公司述称：诉讼请求及反诉请求均不涉及我公司，万幸佳所述事实经过属实。正融公司述称：同意配合办理房屋过户手续。经审理查明：北京市朝阳区xx号房屋的所有权人登记在张俊秋名下。2015年11月26日，张俊秋（出卖人）与万幸佳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区xx号房屋；房屋已设定抵押，出卖人应于2016年3月26日前申请办理抵押注销手续；房屋成交价格为495万元，购房定金20万元；出卖人应当在产权转移后15天内将该房屋交付给买受人；出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按房屋成交价的30%向买受人支付违约金；买受人未按照附件约定的时间付款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当在解除合同通知送达之日起3日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担，因乙方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款30%的违约金；自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在过户后15个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日，张俊秋（甲方，出卖人）与万幸佳（乙方，买受人）签订《资金划转补充协议》。约定：交易房屋的成交总价为495万元；房屋主体价格为330万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方165万元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿；定金20万元甲乙双方于2015年11月28日前自行交接，2015年11月26日支付给甲方5万元、2015年11月27日查档后支付给甲方15万元；首付款150万元乙方于2016年3月25日前支付至双方开立的资金监管帐户；尾款325万元乙方于2016年4月26日前支付至双方开立的资金监管帐户；双方同意乙方自愿在原成交价基础上支付给甲方2万元，支付时间为2015年11月28日前。上述合同签订后，万幸佳分别于2015年11月26日、2015年11月27日、2015年12月4日给付张俊秋购房款5万元、17万元、5万元。中原公司为双方办理了购房网签手续。2016年3月3日，张俊秋（甲方）、万幸佳（乙方）、正融公司（丙方）签订《房款委托管理协议》。约定：甲方委托丙方为其提供售房款项用途为赎楼的服务，乙方委托丙方代为管理其购买甲方房屋之房款服务的相关事宜；本协议签定之日起5工作日内，甲方应配合丙方在该日前办理完成丙方要求的资质审核、授权及公证等其他相关手续，甲方应无条件授权丙方办理该房产的所有确权、委托等房产交易相关手续；乙方应在确认房产确权无异议并见证甲方与丙方在公证处办理完成相关手续当日，将购买甲方房屋的首付款150万元存入丙方指定帐户，并授权由丙方代其管理支配以上款项；协议期限甲乙丙三方自本协议签订之日起至甲方房屋过户到乙方名下之日止；甲方收到丙方相应房款后，不得以任何理由拖延或拒绝配合乙方办理房产交易过户等手续，如出现甲方无故拖延、拒不配合的情况，丙方有权持甲方委托公证等相关文件，配合乙方完成房产交易过户等所有手续。2016年3月8日，万幸佳给付正融公司购房首付款150万元。当日，张俊秋办理了北京市朝阳区xx号房屋抵押登记注销手续。审理中，万幸佳主张其通过正融公司给付张俊秋150万元用于办理涉案房屋解除抵押登记手续。正融公司主张其将该150万元以借款方式出借给张俊秋用于偿还抵押债务，在涉案房屋过户至万幸佳名下后，该150万元会转为购房款。张俊秋主张其未收到购房款，其与正融公司签订借款合同，其向正融公司借款150万元用于办理涉案房屋解除抵押登记手续。审理中，万幸佳主张双方在办理交税手续时，张俊秋以对其付款能力存在怀疑为由拒绝配合办理，并向本院提供存款凭证，证明其具有付款能力。张俊秋主张因万幸佳没有将贷款材料交齐，不能按时给付购房款，故其未配合办理交税。万幸佳表示同意一次性支付张俊秋剩余购房款。以上事实，有相关书证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：万幸佳与张俊秋之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。张俊秋主张万幸佳不具备履约能力、购房资格存在瑕疵，但未向本院举证，故本院不予采信。因合同未能继续履行的原因是张俊秋对万幸佳付款能力存疑拒绝配合办理税费手续所致，并非万幸佳存在违约行为，故对张俊秋要求解除合同、万幸佳支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于正融公司给付张俊秋的150万元，根据查明的事实，该150万元实为万幸佳所给付的购房款。现万幸佳表示同意一次性向张俊秋支付剩余购房款，本院不持异议。万幸佳要求张俊秋为其办理涉案房屋所有权转移登记手续、交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。张俊秋在合同履行过程中拒绝继续履行合同，已构成违约，应承担违约责任。但万幸佳主张之违约金过高，对此本院予以酌定。因正融公司并非房屋买卖合同主体，万幸佳要求正融公司持委托公证等材料，配合其完成房屋过户交易的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，故本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张俊秋于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）万幸佳办理将北京市朝阳区xx号房屋过户至原告（反诉被告）万幸佳名下的产权过户手续，原告（反诉被告）万幸佳于办理产权过户手续当日给付被告（反诉原告）张俊秋购房款三百二十万元。二、被告（反诉原告）张俊秋于协助原告（反诉被告）万幸佳办理北京市朝阳区xx号房屋过户手续当日，向原告（反诉被告）万幸佳交付该房屋。三、被告（反诉原告）张俊秋于本判决生效后十日内，按每日五百元的标准，给付原告（反诉被告）万幸佳二Ｏ一六年四月二十七日起至其协助原告（反诉被告）万幸佳办理北京市朝阳区xx号房屋过户手续之日止的逾期过户违约金。四、驳回原告（反诉被告）万幸佳其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张俊秋反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，由被告（反诉原告）张俊秋负担（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费16200元，由被告（反诉原告）张俊秋负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审　判　长　　童雪霏人民陪审员　　李秀敏人民陪审员　　赵金燕二〇一七年七月二十四日书　记　员　　邓嘉男 搜索“”