（2017）粤民申2718号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-07-18
案件名称
杨其英、广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
杨其英,广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申2718号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨其英，女，1966年3月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被申请人(一审原告、二审上诉人)：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司。住所地：广东省珠海市金湾区山湖海路山湖海会所*楼。负责人：何小军，总经理。委托诉讼代理人：王霄，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。再审申请人杨其英因与被申请人广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司（以下简称时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2570号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。杨其英申请再审称：一、二审法院审判程序不合理。1.二审法院独任审理本案。本案中，二审法院在整个审理过程中，都只有一名法官出庭且独任审理，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第169条规定，且庭审过程中法官拒绝接收杨其英提供的关于阳台栏杆高度的国家强制性规定书籍；2.二审法院违法接收并采用时代物业公司新提交的证据。本案二审中，时代物业公司提交的“竣工验收备案表”等证据材料不符合根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第41条的规定的二审程序中的新的证据的要求，但二审法院却接收、质证并采用，违反法律规定。二、二审法院认定事实错误，有很多自相矛盾之处。1.二审法院认为开发商“珠海市时代丰卓投资有限公司于2016年3月9日向金湾区建设工程质量监督检测站的书面回复，珠海市时代丰卓投资有限公司并未认可是其交付的房屋存在质量问题导致杨其英无法接收房屋”有违常理和事实。一是珠海市时代丰卓投资有限公司在书面回复中未明确认可是其交付的房屋存在质量问题导致杨其英无法接收房屋，不代表其交付的房屋不存在质量安全问题。二是珠海市时代丰卓投资有限公司作为开发商，其不可能主动以书面形式坦诚自己建造的房屋存在质量问题。而杨其英在一审中已提交充分证据证明涉案房屋是由于开发商原因未能按时交给物业买受人；2.二审法院认为“由于杨其英是否因开发商的原因有正当理由拒绝收房未获得开发商认可或通过法律途径得以确认，在此情形下，杨其英抗辩因开发商原因不应交纳物业管理费，理据不充分，不应予以采纳”，有违常理和事实。一是开发商不可能主动以书面形式坦诚自己建造的房屋存在质量问题，但这并不代表其交付的房屋不存在质量安全问题。因开发商不承认有质量问题，所以才没有一个双方共同认可的质量鉴定书，这是开发商原因造成的。二是珠海市建筑工程质量监督站介入并责令开发商对涉案房屋进行整改后，珠海市时代丰卓投资有限公司及时对涉案房屋进行了整改并且予以书面答复。这既可认为杨其英通过行政途径进行了确认，也可认为杨其英通过法律途径进行了确认。三是中华人民共和国建设部和中华人民共和国国家质量监督检验总局联合发布的《民用建筑设计通则GB50352-2005》6.6.3条文简单明了，二审法院将确认形式简单认定为“法律途径”，比较片面，同时其对“法律途径”的理解也比较狭隘；3.合同约定业主跟开发商交楼，而不是物业公司。二审法院将开发商与物业公司完全割裂，但二审法院又采用物业公司提供的开发商证据（如竣工验收备案表），明显错误；4.根据《前期物业服务合同》第四条的约定，因业主自身原因而空置的房屋才由业主按使用功能和建筑面积交纳全额物业管理服务费。但物业公司一直没有提供因杨其英自身原因而空置房屋的证据，而杨其英拿出了有质监站证明文件和国家法律文件来证明房屋存在严重质量安全缺陷的证据，但二审法院不采用且未简单研判；5.《前期物业服务合同》第四条约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商的原因未能按时交付给物业买受人的物业，物业管理费按约定由开发商全额交纳。二审法院判决书中声称，关于杨其英是否有正当理由拒绝接收珠海市时代丰卓投资有限公司交付的房屋，应由双方另案解决。由于开发商不承认有质量问题，也不愿做双方共同认可的质量鉴定书，即便要鉴定，也只能由法院安排杨其英和开发商共同委托才能实现，二审法院在没有对涉案房屋进行质量鉴定下，径直对一审判决进行改判，判决理由和判决结果自相矛盾，且本案涉案房屋阳台栏杆高度不符合国家强制性规定，潜在危险十分严重。据此，请求：1.撤销广东省珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2570号民事判决；2.改判杨其英无需承担2011年12月1日至2016年2月29日期间的物业费。时代物业公司提交意见称：一、杨其英主张“因开发商的原因未能按时交给物业买受人”没有事实依据。1.根据珠海市金湾区住房和城乡建设局于2011年10月31日出具的《房屋建筑工程和市政基础设施公证—竣工验收备案表》显示，涉案房屋于2011年10月31日通过竣工验收符合交付条件，涉案房屋的开发商于2011年11月8日向杨其英发出了收楼通知；2.杨其英提交的证据不能证明是开发商原因导致逾期交楼，其主张房屋有质量问题与本案是不同的法律关系。一是根据涉案房屋的《商品房买卖合同》附件三《补充协议》第七条约定，买受人不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼，但买受人有权在收楼同时要求出卖人进行维修，出卖人应在核实情况后尽快予以解决。但杨其英关于涉案房屋存在质量问题逾期收楼这一主张，未能提供有效证件予以证明该责任属于开发商的原因；二是即便杨其英的涉案房屋存在质量问题，也应当是杨其英与开发商之间因“房屋买卖合同”而引起的争议，不能作为拒绝交纳物业管理费的理由，同时与有关该房屋质量纠纷与本案属不同法律关系，不属于本案审理范围，杨其英应另寻法律途径解决。二、二审法院的审判程序合法。1.杨其英主张本案二审程序由一名法官独任审理与事实不符。本案二审程序是经合议庭审理，杨其英主张的“只有一名法官出庭且独任审理”实际是由一名法官主持本案二审的法庭调查工作，其强调法官拒绝接受涉案房屋栏杆高度的国家强制性规范书籍一事，实际上与本案双方物业管理合同所争议的内容没有直接关系；2.二审法院依法采用时代物业公司二审提交的证据程序合法。时代物业公司在二审程序中提交了涉案房屋的竣工验收备案表以及收楼通知，上述证据是根据本案争议的事实问题所提交的证据，同时该证据经杨其英同意质证，与本案的事实具有关联，证据的来源合法、内容真实。三、二审法院认定事实清楚，杨其英的主张没有事实依据。1.杨其英认为仅凭开发商关于质监站的书面答复，就可以证明房屋存在质量问题导致其不能收楼，二审法院对该份质监站的书面回复的证明无法证明是开发商原因导致其不能收楼的认定合法合理，杨其英并未就涉案房屋存在质量问题导致无法收楼进行司法鉴定，也没有就该房屋质量问题与开发商进行诉讼，杨其英的主张缺乏事实依据；2.本案杨其英并未提交能够证明属于“因开发商的原因未能按时交给物业买受人的物业”的有效证据，二审法院已明确告知杨其英关于房屋质量问题的解决途径，杨其英混淆法律关系，对于二审法院建议其“通过法律途径确认”拒绝收房的合法依据没有正确理解；3、关于办理收楼的主体，开发商委托物业公司与业主办理收楼的行为不违法且属于行业惯例，杨其英故意混淆两者的责任，认为物业公司可以替开发商办理收楼就要承担开发商作为房屋买卖合同主体的相关义务，缺乏基本的事实判断；4.杨其英片面主张其不应承担收楼之前的物业费，却只字不提没有收楼的原因是其自身原因。一是杨其英作为业主有根据《房屋买卖合同》的约定收楼以及支付物业管理费的各项义务，虽《前期物业服务合同》约定了一项由开发商承担物业费的约定，但杨其英应提交能够证明该约定实际发生的证据，否则就应承担缴纳物业费的义务，二是杨其英提交质监站的文件以及开发商的回复均不属于有效的鉴定文书，不能证明其主张开发商原因导致逾期交楼的事实，二审法院已充分说明；5.关于涉案房屋的质量问题应另案解决，如涉及房屋质量鉴定应另案一并处理，因无法认定开发商存在责任，杨其英应承担缴纳物业费的责任；6.关于房屋的安全问题。杨其英所在小区经多年开发建设，从房屋质量及物业配套管理服务等方面均处于行业领先水平，对杨其英关于房屋栏杆及门窗的无理投诉，时代物业公司已尽量满足要求，虽其投诉的问题不属于任何质量问题，但本着对业主负责的服务宗旨，在最大程度上进行了加固处理。综上，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，没有违法法定程序的情形下，请求依法驳回杨其英的再审申请。本院经审查认为，根据杨其英申请再审的请求及理由，本案争议的主要问题是：杨其英以房屋质量问题为由拒绝交纳2012年12月1日起至2016年2月29日期间物业管理费的主张是否应支持。经一、二审法院查明，2010年10月7日，杨其英与开发商珠海市时代丰卓投资有限公司签订《商品房买卖合同》，同日杨其英与珠海市时代丰卓投资有限公司、时代物业公司签订《前期物业服务管理协议》。其中《商品房买卖合同》约定，珠海市时代丰卓投资有限公司应当于2011年11月30日前将涉案商品房交付给杨其英，而《前期物业管理服务协议》第七条第二款的约定，杨其英首次交纳物业管理服务费用的起始时间为：以开发商商品房合同的约定交楼日期为准当日，开始向时代物业公司交纳物业管理费。本案开发商珠海市时代丰卓投资有限公司2011年11月8日通知杨其英于2011年11月25日收房，并于2012年4月23日向杨其英发出《催收楼通知书》，杨其英以涉案房屋存在质量问题拒绝收房，直至2016年4月29日，杨其英在业主收楼确认书上签字。对于时代物业服务公司要求杨其英支付2012年12月1日至2016年2月29日期间的物业管理费，杨其英称是涉案房屋质量有问题，系因开发商原因未能交付房屋，属于《前期物业管理协议》第七条第四款约定情形，故物业管理费应由开发商交纳。为此，杨其英提交了收楼记录、金湾区质监站、建设局的函及阳台栏杆整改前后照片用以证明涉案房屋存在质量问题。本案系物业服务合同纠纷，杨其英与时代物业公司、珠海市时代丰卓投资有限公司签订的《前期物业服务管理协议》系各方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方均有约束力，故按照《前期物业服务管理协议》的约定，杨其英应在开发商商品房合同的约定交楼日期为准当日起，首次交纳物业管理服务费，除非因开发商原因未能按时交付，则物业管理服务费由开发商交纳。杨其英认为系因开发商原因未能按时收楼，称涉案房屋阳台栏杆高度不符合国家强制性规定，质量存在问题，杨其英为证明主张，提交了证据证明其于2011年12月8日、2012年10月3日、2013年2月3日、2016年1月20日向珠海市时代丰卓投资有限公司反映房屋质量情况要求解决。一是虽然杨其英提交了收楼记录、金湾区质监站、建设局的函及阳台栏杆整改前后照片等证据材料，但根据二审期间时代物业公司提交的《竣工验收备案表》，该涉案房屋已在2011年10月31日通过竣工验收，涉案房屋已具备交楼条件，而且已经通知杨其英收楼。杨其英主张涉案房屋存在质量问题，其系因房屋质量问题而拒绝收楼，但不能证明这是属于《前期物业服务管理协议》约定的可以拒绝收楼并可不支付物业服务费的情形。杨其英主张系因开发商原因可以拒绝收楼故不应交纳物业管理费的理由不充分；二是本案为物业服务合同纠纷，杨其英如认为房屋因存在质量问题造成其损失，可另行向开发商珠海市时代丰卓投资有限公司提出主张。而珠海市时代丰卓投资有限公司不是本案当事人，二审法院据此认为本案不宜审查处理杨其英是否有正当理由拒绝接收涉案房屋，杨其英应与珠海市时代丰卓投资有限公司另案解决，并无不当。综上，二审法院以杨其英抗辩因开发商原因不应交纳物业管理费的理据不足为由，不予采纳其主张，并无不妥。杨其英拒绝交纳2012年12月1日起至2016年2月29日期间物业管理费的主张不成立，本院不予支持。至于杨其英认为二审法院独任审理本案、违法接收物业服务公司提交的新证据，审判程序不合法，理据不充分，故本院不予采纳。综上所述，杨其英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回杨其英的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 谭 甄二〇一七年七月二十四日书记员 艾 荣 搜索“”