（2017）桂01民终2145号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-12-18

案件名称

南宁市东沟岭经济发展有限责任公司、郑江足商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南宁市东沟岭经济发展有限责任公司,郑江足,黄定科

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2017）桂01民终2145号上诉人（原审被告）：南宁市东沟岭经济发展有限责任公司法定代表人：成鹰，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎嘉雯，北京大成(南宁)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宗溢，北京大成(南宁)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑江足被上诉人（原审原告）：黄定科委托诉讼代理人：吴玮，北京市尚衡(南宁)律师事务所律师。上诉人南宁市东沟岭经济发展有限责任公司(以下简称东沟岭公司)因与被上诉人郑江足、黄定科商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭，并于2017年7月12日公开开庭进行了审理。上诉人东沟岭公司的委托诉讼代理人黎嘉雯、李宗溢到庭参加诉讼，被上诉人郑江足、黄定科未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东沟岭公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2、判令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人一直积极办理房屋产权证所需的一切手续，但因不动产权属登记的法律出台、政策调整以及行政机关办理业务流程的原因，导致房屋产权证不能及时办理，上诉人对此没有过错，不应承担违约金的支付责任。金禾湾12至14号楼已于2013年12月23日办得南宁市建设工程规划竣工验收合格证，并于2014月1月26日取得南宁市房地产开发项目配套设施业务证明且已申办完毕办理销售证的几大证件。但办理商品房销售许可证须在土地使用证有效期内，而涉案房屋所用土地的土地证有效期至2013年9月30日，上诉人于2014年1月28日向南宁市国土局信息中心申报土地竣工测量，土地竣工测量成果资料于2014年3月5日完成，上诉人于2014年4月9日向南宁市国土资源局申请土地竣工换证。国土局进行土地竣工换证资料预审时，提出土地证没有明确划分商业及住宅面积的比例，须先申请办理该项目的土地使用条件调整。于是上诉人于2014年4月22日向国土局申报国有土地建设用途的审批。国土局在审核时提出，复核竣工面积计算所得的面积与2012年6月13日南宁市经济适用住房建设发展中心所提供的《关于明确确金禾湾经济适用房项目商品房面积的复函》上载明的面积不符，要求上诉人向南宁市经济适用住房建设发展中心发函申请重新复核，但相关业务已移交至南宁市房产管理局物业管理处。因此上诉人向南宁市房产管理局物业管理处提出申请复核，该处回复：因经济适用房项目原不属于该处管，之前的业务办理情况该处并不清楚，且经济适用房项目存在的问题和涉及的部门较多，不能轻率出具复函，须会同国土、规划、房产等各部门意见后方可出具。上诉人按其要求向房产局提交了申请，但一直没有得到回复。直至2015年7月，南宁市房产管理局商管科才同意无需土地竣工换证可先办理销售证,但需重新核准资质证，上诉人就于2015年8月申报资质核准,2016年4月获批。上诉人在2015年11月做期转现备案（办理销售证前需做的最后一个流程）时，房管局要求对金禾湾12号楼面积进行重新备案，后该楼于2016年4月重新取得备案。上诉人于2016年5月27日办结了维修资金预转现手续，于2016年6月12日进行期转现的最后复核。从2016年7月1日开始，房产证改为不动产权属证书，办理现售备案登记所需的材料有所变动，故金禾湾12至14号楼办理现售备案的资料尚欠新增的《不动产权籍调查》，但该材料已于2016年7月15日申报办理，办结时间需20个工作日。后上诉人于2016年8月30日已获得涉案项目的《商品房现售备案证明》。在本案上诉期间，不动产权属证书已办结，且被上诉人已经签收。2、上诉人对手续延迟办理没有过错，不应当承担任何违约责任。即便认定上诉人存在过错，被上诉人要求按年利率1%支付违约金也不符合双方签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》第十七条第4点的约定，且被上诉人的损失并未实际发生，其主张的违约金明显过高。综上，上诉人已积极向行政部门申请办理不动产权属证书所需的证件、材料，不能及时办理不动产权属证书的责任并不在于上诉人，被上诉人要求调整违约金无事实及法律依据。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人郑江足、黄定科未向本院提交书面答辩意见。被上诉人郑江足、黄定科向一审法院起诉请求：1、判令东沟岭公司为郑江足、黄定科申请房屋所有权登记，并将以郑江足、黄定科为产权人的房屋所有权证书交付给郑江足、黄定科；2、判令东沟岭公司支付逾期办理上述房屋产权证的违约金（以已经付房价款159549元为基数，按1％的年利率计算，从2013年10月21日计至东沟岭公司交付房产证之日）；3、本案诉讼费由东沟岭公司承担。一审法院认为，1、合同的性质和效力：郑江足、黄定科与东沟岭公司签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故该合同依法有效，双方应恪守履行。2、合同的履行：（1）郑江足、黄定科已经依约履行向东沟岭公司交付涉案南宁市兴宁区南梧路200号东沟岭•金禾湾第14号楼A单元X号房的购房款159549元及相关税费的义务。东沟岭公司也已于2011年10月31日将涉案房屋交付郑江足、黄定科居住使用，双方当事人对上述事实无异议，应予以确认。（2）双方当事人均确认东沟岭公司至今未能为郑江足、黄定科完成涉案房屋权属登记手续，已超过合同约定的期限，即“在房屋交付使用后720日内为买受人办理涉案房屋所有权证”。东沟岭公司抗辩称其未能及时为郑江足、黄定科办理产权证，主要是由于政府部门审批相关材料耗时所致，并非东沟岭公司过错。一审法院认为，郑江足、黄定科与东沟岭公司确定的涉案房屋交房时间为2011年10月31日，根据双方合同约定，东沟岭公司应于交房之后720日即2013年10月21日前为郑江足、黄定科完成涉案房屋权属登记并向郑江足、黄定科交付权属证书，但从郑江足、黄定科提交的2016年3月7日南宁市产权交易中心对涉案房屋登记的答复来看，东沟岭公司至该答复作出之日仍未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》，即其尚未完成其作为开发商应为郑江足、黄定科办理房屋权属证书所需的材料提供义务，且从东沟岭公司的答辩来看，其无法取得《商品房现售备案证明》的原因主要系其建设相关材料、手续不全所致，属于东沟岭公司自身的原因，故应认定东沟岭公司对其未在约定的期限内为郑江足、黄定科办理涉案房屋所有权证书负有过错，已经构成违约。3、违约责任：（1）郑江足、黄定科要求东沟岭公司为其办理涉案房屋所有权登记并交付以郑江足、黄定科为产权人的房屋产权证书给郑江足、黄定科，符合法律规定，东沟岭公司亦无异议，应予以支持。（2）因东沟岭公司逾期为郑江足、黄定科办理权属登记构成违约，应承担违约责任。双方合同约定东沟岭公司应支付的违约金仅为房价款的0.1％，该数额明显低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的法定违约金数额，且合同约定东沟岭公司逾期办证的违约金按购房款的0.1％一次性计付，而郑江足、黄定科逾期付款的违约金则需按应付款项万分之一按日计付，两者约定明显不对等，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方加重对方责任的条款，故郑江足、黄定科要求对违约金进行调整，符合法律规定，应予以支持。现郑江足、黄定科主张按照已付房款1％的年利率计算违约金，未超过同一期间内按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算的金额，应予以支持。至于郑江足、黄定科主张的违约金计算问题。按照合同约定，东沟岭公司应在交房后720日内为郑江足、黄定科办理涉案房屋产权登记并交付产权证书，现东沟岭公司于2011年10月31日实际交房，至2013年10月20日届满720日，故东沟岭公司应付违约金应自2013年10月21日起算。东沟岭公司主张因房地产登记政策改变造成原办证时间延长，并进而导致郑江足、黄定科办理经济适用房产权证所需时间无法确定而进一步增加，而东沟岭公司对此没有过错，违约金仅应计算至其向行政机关提交办证材料时止，一审法院认为，比照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，现因东沟岭公司违约造成迟延办证并适逢房地产登记政策变更，该情形亦不属于法定的不可抗力，故该期间至实际取得房产证期间，东沟岭公司的违约责任仍需继续承担，对其前述主张应不予支持。综上，东沟岭公司应向郑江足、黄定科支付逾期办理涉案房屋相关产权登记的违约金（以已付房款159549元为基数，按1％的年利率，自2013年10月21日计至东沟岭公司实际向郑江足、黄定科交付涉案房屋相关产权登记证书时止）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、南宁市东沟岭经济发展有限责任公司为郑江足、黄定科申请办理南宁市兴宁区南梧路200号东沟岭•金禾湾第14号楼A单元X号房权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助郑江足、黄定科办理该房屋的权属证书；二、南宁市东沟岭经济发展有限责任公司向郑江足、黄定科支付逾期办理涉案房屋相关产权登记的违约金（以已付房款159549元为基数，按1％的年利率，自2013年10月21日计至南宁市东沟岭经济发展有限责任公司实际向郑江足、黄定科交付涉案房屋相关产权登记证书时止）。一审案件受理费50元，由南宁市东沟岭经济发展有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审经审理查明：2010年10月28日，郑江足、黄定科与东沟岭公司签订《南宁市经济适用住房买卖合同》，约定郑江足、黄定科向东沟岭公司购买位于南宁市兴宁区南梧路200号东沟岭•金禾湾第14号楼A单元X号房。对于办理房屋所有权登记，合同约定采用“买受人委托出卖人办理”的方式，即出卖人应当在经济适用住房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致买受人房屋所有权登记手续延迟办理的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，郑江足、黄定科履行了向东沟岭公司支付涉案房屋的购房款159549元及相关税费的义务，东沟岭公司于2011年10月31日将涉案房屋交付郑江足、黄定科居住使用。因东沟岭公司未按合同约定的期限为郑江足、黄定科办理涉案房屋产权登记证书，郑江足、黄定科遂起诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。本院认为，双方所签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。东沟岭公司对一审判决第一项无异议，本院予以维持。关于东沟岭公司对逾期办理房屋权属登记手续是否存在过错、逾期办证天数应否予以扣减的问题。双方签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》约定，东沟岭公司应当在房屋交付使用后720日内为被上诉人办理涉案房屋产权登记手续并交付产权证书。本案东沟岭公司实际交房的时间为2011年10月31日，则从2011年10月31日起计算720日，至2013年10月20日止，东沟岭公司应当在此期间完成办理涉案房屋产权登记手续并向被上诉人交付产权证书。东沟岭公司认为逾期办证的原因是不动产权属登记政策调整、办证业务流程变更及相关法律出台，责任不在东沟岭公司，逾期办证天数应予以相应扣减，但提供的证据并不足以证明其上述主张。东沟岭公司一、二审并未能举证证明其已在合同约定的期限内向房产登记机关申请办理涉案房屋权属登记，亦未能提供证据证明逾期办证系不归责于其本身的原因所致，且不动产权属登记是于2016年7月1日才开始实施，故本院对其上述主张不予采信。关于东沟岭公司逾期办证的违约金应如何计算的问题。双方签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》约定，如因出卖人过错导致房屋权属登记手续迟延办理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。东沟岭公司上诉认为逾期办证并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人主张的违约金过高，违约金应按合同上述约定计算。对此，本院认为，违约金设立的目的在于保障合同的履行，其除了具有赔偿守约方的功能，还具有惩罚违约方的功能。双方签订的合同对相关违约金的约定属于明显过低，且违约金概以已付房款0.1%支付，未区分逾期天数等违约情况，难以对东沟岭公司形成实质性约束，故对于东沟岭公司的上述主张，本院不予支持。被上诉人主张按已付房款的年利率1%计算违约金，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。东沟岭公司的上诉所述及请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（南宁市东沟岭经济发展有限责任公司已预交），由上诉人南宁市东沟岭经济发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张雪梅审判员　　邓　杰审判员　　陈　杨二〇一七年七月二十四日书记员　　黎树锦搜索“”