（2017）内01民终1213号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-09-27

案件名称

内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司与陈忠义、杜俊薇商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司,陈忠义,杜俊薇

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终1213号上诉人（原审被告）：内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街151号荣氏商务6层。委托诉讼代理人：李晓钟，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈忠义，和林格尔县人民检察院干部，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：杜俊薇，呼和浩特市高路公司职工，住呼和浩特市。上诉人内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司（以下简称荣氏公司）因与被上诉人陈忠义、杜俊薇商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初4615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣氏公司的委托诉讼代理人李晓钟、被上诉人陈忠义、杜俊薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣氏公司的上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初4615号民事判决，发回原审法院重审或依法改判。2.依法判令陈忠义、杜俊薇承担本案一二审诉讼费。事实与理由：2015年7月28日荣氏公司与陈忠义、杜俊薇签订《商品房买卖合同》，双方约定的交房条件为该商品房经验收合格，且买受人缴清购房款及相关费用。同时该合同附件4约定：在该房屋符合约定交房条件情况下，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。2015年12月29日荣氏公司在《呼和浩特日报》刊登交房通知，陈忠义、杜俊薇未交付相关费用，没有受领房屋，原审法院没有认定该日期为交房日期。原审法院认为，荣氏公司主张以登报方式通知买受人缺乏事实及法律依据，其提供的证据不能证明己按约履行书面通知办理交房手续的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。显然登报方式通知买受人属于履行书面通知办理交房手续的合同义务。原审法院认定事实错误，交房日期为2015年12月29日，违约金应当计算至该日期而不是陈忠义、杜俊薇实际受领房屋的2016年2月25日。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回原审法院重审，以维护荣氏公司的合法权益。陈忠义、杜俊薇辩称，当时荣氏公司说是报纸上登的交房通知，陈忠义、杜俊薇没有订阅报纸，看不到。当时签合同的时候，荣氏公司说是以电话方式或是请柬的方式，但是也没有。后来还是打听到别人领了房，陈忠义、杜俊薇主动去的，并不是荣氏公司通知的。陈忠义、杜俊薇一审诉讼请求：请求人民法院判令荣氏公司给付陈忠义、杜俊薇违约金10104.45元。一审法院经审理认定事实如下：2013年6月15日，陈忠义、杜俊薇（买方）与荣氏公司（出卖方）签订《商品房认购协议书》，约定涉案房屋总价款为677717元；2015年7月28日，陈忠义、杜俊薇（买受人）又与荣氏公司（出卖人）就涉案房屋签订正式《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为呼和浩特市房地产产权市场管理处，商品房预售许可证号为呼房售字第20150010号。买受人购买的房屋为合同第一条约定项目中的第1号楼2单元702号房，房屋代码为1382965，该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9，建筑层数地上28层，地下2层。预测建筑面积共99.35平方米，其中套内建筑面积76.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.28平方米。合同还约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6872元，总金额陆拾捌万贰仟柒佰叁拾叁元整。第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；5、该商品房经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用；......第九条约定出卖人如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按第2款约定处理；第2款第（5项）又约定甲方自身原因造成未在本协议约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方90日的宽展期，宽展期内本合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本协议约定的交付期限届满后91日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，《商品房买卖合同》继续履行。......附件四：《商品房买卖合同》补充协议第二条房屋交付部分第2款约定如发生以下情形之一的，甲方可据实、顺延交房日期，无需承担违约责任，其中第（5）项为乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未交清。附件五针对付款方式还约定，在买受人的全部购房款及应缴纳的相关费用未交清前，出卖人有权不交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。另查明，涉案房屋具备预售许可证书，对此双方均予认可；陈忠义于2013年6月15日向荣氏公司交纳207717元购房款，陈忠义、杜俊薇于2015年8月3日办理公积金贷款向荣氏公司交纳购房款47万元；荣氏公司分别于2015年3月26日、2016年5月20日向陈忠义、杜俊薇开具212733元及47万元的购房款发票，发票与收据的差额5016元为房屋面积补差金额。又查明，涉案房屋于2015年10月25日竣工验收，并于2016年2月25日交付陈忠义、杜俊薇。再查明，庭后陈忠义、杜俊薇提交了2013年6月15日签订的商品房认购协议书复印件，2013年6月15日交纳207717元购房款收据复印件，2015年8月3日签订47万元公积金借款合同复印件；荣氏公司对证据真实性及交款时间均予认可。一审法院认为，2015年7月28日陈忠义、杜俊薇与荣氏公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，双方争议在于涉案房屋是否逾期交付，如逾期交付荣氏公司应否承担及如何承担违约责任。对于涉案房屋是否存在逾期交付的问题。双方就房屋交付使用有多项约定条件：合同第八条交付期限约定，荣氏公司应于2015年5月31日前交付房屋，交付时房屋须经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用；合同第九条第2款约定，买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清，荣氏公司不承担延期交房责任，甲方因自身原因未能在约定期限交付房屋的，乙方给予甲方90日的宽展期；就逾期交房违约责任，双方约定按已付房价款日万分之一计算违约金直至交付之日；合同附件五付款方式再次约定，在买受人的全部购房款及应缴纳的相关费用未交清前，出卖人有权不交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。综合双方就交付房屋作出的约定，荣氏公司至迟应于2015年8月29日交付房屋，且该房屋应经验收合格，但买受人未交清购房款及相关费用的，被告荣氏房地产公司不承担延期交房责任。本案中，陈忠义、杜俊薇向荣氏公司支付购房款时间为：2013年6月15日交纳207717元，2015年8月3日办理公积金贷款交纳47万元；荣氏公司向陈忠义、杜俊薇出具发票时间为：2015年3月26日开具212733元的购房款发票，2016年5月20日开具47万元的购房款发票，陈忠义、杜俊薇按合同约定全额支付了购房款682，733元。荣氏公司至迟应在2015年8月29日交付符合合同约定经验收合格的房屋，但直到2016年2月25日荣氏公司才交付房屋。自2015年8月30日起算逾期违约金，至2016年2月25日已经逾期179日，故应承担逾期交房的违约责任。现陈忠义、杜俊薇主张逾期148天，按照双方合同约定以房屋总价款682733元的万分之一，按日计算违约金为10104.45元=682733元×0.0001×148天属合理诉求，该院予以支持。对于荣氏公司提出2015年12月29日《呼和浩特日报》刊登过交房通知，该日期应为交房日期，陈忠义、杜俊薇不来接收房屋，其不应承担违约责任的主张。陈忠义、杜俊薇与荣氏公司签订的《商品房买卖合同》第十一条交接部分约定，”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中，荣氏公司在未能按合同约定于宽展期内交付房屋的情况下，进行书面通知时，无论采取何种方式均应证明该通知已到达买受人。双方合同附件四第一条”乙方信息和送达方式”部分明确约定了陈忠义、杜俊薇名称、通信地址及电话等具体信息的合同效力，但荣氏公司未能举证证明已按上述信息书面通知陈忠义、杜俊薇，采取登报通知亦未能证明陈忠义、杜俊薇通过报纸接收到该通知内容，荣氏公司主张以登报方式通知买受人缺乏事实及法律依据，其提供的证据不能证明已按约履行书面通知办理交房手续的合同义务。对于荣氏公司提出陈忠义、杜俊薇于2016年2月25日才交纳物业费，不交清费用荣氏有权不交房，并未违约的主张。本院认为，荣氏公司负有交付房屋的义务，办理房屋交接手续时如买受人未交清相关费用，则按合同约定荣氏公司可拒绝交付房屋。但陈忠义、杜俊薇在交房宽展期2015年8月30日前已交纳全部购房款，2016年2月25日接收房屋当天缴纳物业费并领取房屋钥匙，陈忠义、杜俊薇在履行合同过程中并无过错，荣氏公司该项答辩理由同样不能成立。综上所述，该院对陈忠义、杜俊薇向荣氏公司提出逾期交房违约金10104.45元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，第二百二十六条之规定，判决如下：内蒙古荣氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付陈忠义、杜俊薇违约金10104.45元。案件受理费52.6元，由被告内蒙古荣氏房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对于一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：荣氏公司向陈忠义、杜俊薇交付房屋的日期是2015年12月29日还是2016年2月25日。针对争议焦点，陈忠义、杜俊薇与荣氏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定诚实信用地履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十一条交接部分约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本院认为，出卖人采用的书面通知方式，应以该”书面通知”买受人能够接收到为标准。本案中，荣氏公司采取在报纸上刊登交房通知的方式履行通知义务。报纸的发行面向全社会不特定人群，买受人通过阅读报纸的方式知悉交房事宜具有或然性。荣氏公司并无相关证据证明买受人能够通过阅读报纸的方式接收交房通知。此外，本院认为，出卖人应当依照合同的约定勤勉审慎地履行告知义务，只有在穷尽其他方式无法通知的情况下才能采取在报纸上刊登交房通知的方式。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中明确写明了陈忠义、杜俊薇的联系电话，荣氏公司未依次采取电话通知、短信通知的方式履行告知义务，而径直采取在报纸上刊登公告的方式通知交房事宜，显然违反诚实信用原则。另荣氏公司主张根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。登报方式通知买受人属于履行书面通知办理交房手续的合同义务。本院认为，该法律规定联系《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国合同法》第十一条规定的书面形式是指在合同签订中关于书面形式的规定。且该法律条文中列举的合同书、信件和数据电文等书面形式也表明书面形式应尽量采取向特定人发出，并可为特定人接收的书面形式。故荣氏公司关于主张交房日期应为登报日期2015年12月29日的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。综上所述，荣氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52.6元，由内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韩　韬审　判　员　　戴玉英代理审判员　　刘　伟二〇一七年七月二十四日书　记　员　　曹建飞关注微信公众号“”