（2017）豫01民终4951号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-10-09

案件名称

马胜利、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马胜利,郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司,王艳霞,张振磊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终4951号上诉人（原审原告）：马胜利，男，回族，1955年1月4日出生，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：李淑敏，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地河南省郑州市金水区优胜南路26号第30层3004、3005室。法定代表人：王永，该公司总经理。委托诉讼代理人：高亚楠，女，该公司法务主任。被上诉人（原审被告）：王艳霞，女，汉族，1965年5月20日出生，住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：张振磊，男，汉族，1984年7月29日出生，住河南省许昌县。上诉人马胜利因与被上诉人王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司、张振磊房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初14382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马胜利上诉请求：1.依法维持河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初14382号民事判决第一项；2.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初14382号民事判决第二项；3.依法改判马胜利因房屋过户而产生的24550.52元费用由王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司、张振磊承担，并由王艳霞承担公告费用260元；4.一、二审诉讼费用由王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司、张振磊承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，适用法律无据。合同第九条约定“①乙方在甲方保证其在河南省境内只有一套住宅的前提下，乙方支付给丙方中介费及过户费用共48682元。除此款和房款外乙方不再承担任何费用。②若该房屋过户产生个税，则由甲方承担。”一审判决认定由马胜利承担相关费用及税费错误。过户时，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司仅支付17000元的部分过户费用，如过户费用由马胜利承担，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司就不应当支付该部分费用。马胜利一审提交的证据足以证明，过户费用应当由郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司承担。郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司收取中介费及过户费后不履行合同约定，已经构成违约，应当退还收取马胜利的中介费和过户费。2.一审判决漏判马胜利为通知王艳霞参加诉讼而产生的公告费用。郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司针对马胜利的上诉辩称：1.马胜利的诉求无任何事实与法律依据，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司不应承担责任；2.郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司的法律地位是居间人，法律义务是促成合同成立，有权获得佣金；3.合同具有相对性，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司只是促成交易的居间方，并非房屋买卖合同的相对方，即使马胜利主张违约责任，也应向买卖关系的相对方主张，至于合同履行买卖双方，哪一方存在违约，应谁主张谁举证；4.马胜利签合同前其名下已存在房屋，并未如实告知郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司和王艳霞，其隐瞒重要事实，影响了税费核算，理应承担相应责任。综上，马胜利将自己过错转嫁于法无据，不应得到支持，请求驳回马胜利的第2、3、4项上诉请求。王艳霞、张振磊均未答辩。马胜利向一审法院起诉请求：1.依法判令王艳霞按合同约定履行房屋的水、电、气、土地证的过户手续；2.依法判令王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司按合同约定应承担的房屋过户费24550.52元返还给马胜利；3.依法判令张振磊对马胜利垫付的过户费用24550.52元承担连带返还责任；4.本案诉讼费用由王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司、张振磊承担。一审法院认定的事实：2016年3月8日，马胜利（买方）与王艳霞（卖方）、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司（居间方）签订房屋买卖合同一份，主要约定王艳霞拥有的位于中原区煤××北路××单元××号的房屋出售给马胜利，权属证件号码为郑房权证字第××号，所有权人为王艳霞，建筑面积为133.51平方。马胜利与王艳霞协商成交价格为132万元，该房屋产权过户的相关费用及税费由马胜利承担。该房屋成交价包含的相关费用有天然气、暖气、有限电视、维修基金，该房屋包含的相关设施有整体厨卫及固定装修不动。马胜利须支付定金及佣金5万元，其中信息服务费26400元，代办过户费2000元，余额为21600元作为向王艳霞支付的定金。付款方式为一次性付款132万元于网签当日转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收款项转给王艳霞。王艳霞承诺于收到全额房款前腾空该房屋，将该房屋交于马胜利进行交接验收，该房屋交付之前发生的相关费用由王艳霞承担。马胜利在王艳霞保证其在河南省内只有一套住房的前提下，马胜利支付给郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司中介费用及过户费用共48682元，除此款和房款马胜利不再承担任何费用。若该房屋过户时产生个税则由王艳霞承担。合同还作了其他约定。同日，张振磊作为郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司的工作人员，收取了马胜利48682元中介费及过户费和5000元购房定金，并向马胜利出具了收条。2016年3月24日，马胜利、王艳霞双方到房管部门办理房产过户手续，马胜利于当日支出40936元契税，614元住房登记费，房屋转让手续费534元，测绘费20元，共计41550.52元。2016年3月25日，马胜利向王艳霞支付购房款1295000元，王艳霞向马胜利出具了收据。2016年5月24日，马胜利诉至该院。诉讼中，马胜利称其已向郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司支付的48682元中已包含所有费用，而郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司仅在办理过户手续当日支出17000元，导致马胜利多支付24550.52元契税，该24550.52元即是马胜利主张的诉讼请求。郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司对马胜利支付的24550.52元系契税的主张无异议。马胜利还称水电气过户手续已办理完毕，马胜利放弃该项诉讼请求。一审法院认为，马胜利、王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。王艳霞经该院传票传唤不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩和质证的权利，不影响该院依照现有证据作出裁判。王艳霞将房屋出售给马胜利，根据我国房地产管理“房地一体”、“地随房走”的原则以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，马胜利请求王艳霞协助办理土地证过户手续的诉讼请求，该院予以支持。关于马胜利主张的其支出的24550.52元契税款，虽然马胜利、王艳霞双方在合同中约定马胜利支付给郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司中介费用及过户费用共48682元，除此款和房款马胜利不再承担任何费用。但合同亦有约定该房屋产权过户的相关费用及税费由马胜利承担，本案中马胜利提供的证据不能证明其主张的24550.52元契税费用应由王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司承担，故马胜利的该项诉讼请求，证据不足，该院不予支持。张振磊的行为系职务行为，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司及张振磊的辩称意见，该院予以采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王艳霞于判决生效之日起十日内协助马胜利将位于中原区煤仓北路16号21号楼东一单元2层3号房项下的国有土地使用权证过户到马胜利名下；二、驳回马胜利其他的诉讼请求。一审案件受理费414元，由马胜利负担314元，王艳霞负担100元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，马胜利、王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，合法有效，对三方当事人均具有约束力，三方当事人均应按合同约定履行。该合同第二条虽然约定该房屋过户的相关费用及税费由乙方(马胜利)承担。但该合同第九条其它约定(三方协商一致，可以变更以上条款，变更部分以本条款约定内容为准)：①乙方在甲方(王艳霞)保证其在河南省内只有一套住房的前提下，乙方支付给丙方(郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司)中介费及过户费用共48682元(肆万捌仟陆佰捌拾贰元整)，除此款和房款乙方不再承担任何费用。②若该房屋过户时产生个税，则由甲方承担。故本案应当适用该《房屋买卖合同》第九条的约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二审庭审中，郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司称本案所涉房屋不是马胜利名下唯一一套住房，在本案所涉房屋之前马胜利名下有三套房；签订房屋买卖合同时，马胜利主张其名下只有一套房，按政策规定，第四套与第二套房之间的契税相差2.5%，导致了契税的增加。但郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司未提交证据证明马胜利在签订本案所涉《房屋买卖合同》时主张其名下只有一套房，也未提交证据证明马胜利在本案所涉房屋之前名下有三套房，故对郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司关于马胜利签合同前名下已存在房屋且未如实告知，影响了税费核算，马胜利理应承担相应责任的答辩理由缺乏证据支持，应当承担举证不利的后果。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司作为专业的房屋中介机构，对房产过户的相关程序和交纳契、税费的政策规定及计算标准具备专门的知识和技能。由于郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司在签订本案所涉《房屋买卖合同》时未尽到审慎的义务，未如实向委托人王艳霞、马胜利告知交纳契、税费的政策规定及计算标准，且收取的过户费用与实际过户产生的费用存在较大差距，根据该《房屋买卖合同》第九条的约定增加了委托人王艳霞的责任，应当承担相应的民事责任。张振磊的行为系职务行为，马胜利请求张振磊承担责任的上诉理由，本院不予认可。马胜利支出的260元公告费用一审判决未处理不当，本院予以纠正。综上所述，马胜利的上诉理由部分成立，其上诉请求成立部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初14382号民事判决第一项，即：王艳霞于判决生效之日起十日内协助马胜利将位于中原区煤仓北路16号21号楼东一单元2层3号房项下的国有土地使用权证过户到马胜利名下；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初14382号民事判决第二项；三、王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司于判决生效之日起十日内赔偿马胜利24550.52元；四、驳回马胜利其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414元，公告费260元，均由王艳霞负担；二审案件受理费414元，由王艳霞、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　扈孝勇审　判　员　　付大文代理审判员　　刘　敏二〇一七年七月二十四日书　记　员　　景慧洁 来自：