（2017）鄂06民终1492号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-14
案件名称
冯全旺、枣阳百盟光彩产业投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯全旺,枣阳百盟光彩产业投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终1492号上诉人（原审被告）：冯全旺，男，1966年2月19日出生，汉族，住枣阳市。被上诉人（原审原告）：枣阳百盟光彩产业投资有限公司。法定代表人：蔡传瑜，该公司总监。委托代理人：孙虎，湖北金鹤律师事务所律师。上诉人冯全旺因与被上诉人枣阳百盟光彩产业投资有限公司（以下简称枣阳百盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市枣阳市人民法院(2016)鄂0683民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月09日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯全旺、被上诉人枣阳百盟公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯全旺上诉请求：请求撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。事实和理由：一、上诉人未能办理银行按揭贷款系被上诉人售楼人员误导所致。上诉人系农村村民，家庭经济条件有限，之所以购房完全是因为听信了其售楼人员的宣传。上诉人并不知道按揭贷款为何物，便被上诉人员却称，只要上诉人在相关表格、合同上签字就可，其他一切由他们办理。对于是否能办成，上诉人既不能预测，也不可能控制。二、上诉人未能办理银行按揭贷款系不可归责于上诉人的个人事由所致，并非出于自身主观故意或过失，且被上诉人同意继续履行合同，应给予上诉人一定的付款宽延期限，判决上诉人支付28000元违约金显属不当。枣阳百盟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。枣阳百盟公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付剩余购房款150000元及违约金45000元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月27日，出卖人枣阳百盟公司与买受人冯全旺签订《枣阳市商品房买卖合同》，合同第六条约定：枣阳百盟公司将其开发的枣阳百盟商贸物流园项目中的11幢第1、2层1单元103号房屋出卖给冯全旺。合同约定付款方式及期限：买受人贷款方式付款。首期支付购房中价款的50%，即179456元，其余价款170000元可以向中国工商银行或住房公积金管理机构借款支付。约定具体付款方式及期限如下：贷款方式付款：买受人于2013年1月27日签订合同时已支付首期房款人民币179456元，剩余房款170000元办理银行按揭。买受人以银行按揭方式购买商品房的，应在《商品房买卖合同》签订后30日内付清办理房产证的各项税费。买受人逾期付款（包括办理房产证的各项税费）的，按合同第十条约定承担违约责任。该合同第十条约定逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按下列方式处理：。（2）逾期超过30个工作日后，出卖人有权解除合同。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金。同日,双方签订了《补充协议》，该协议第三条约定：买受人如选择银行按揭方式付款，应在合同和协议签署的同时向银行交齐银行按揭所需全部按揭资料，并于合同签订之日起3个月内支付到出卖人账户。否则，本合同付款方式及逾期付款的违约责任变更为“买受人一次性付款，自《商品房买卖合同》签订之日起97日内买受人将购房款全款交付给出卖人，买受人如逾期付款，则每逾期一日按商品房总价款的万分之五承担违约金；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，收回商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；经出卖人同意合同继续履行的，自本合同约定的付��期限届满之日第二天起至全部款项实际支付完毕之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同签订后，枣阳百盟公司向冯全旺交付了涉案房屋，冯全旺共支付购房款199456元（2013年3月27日支付首付款179456元，2014年7月29日支付20000元购房款），下余150000元购房款因银行贷款按揭手续未办下来而未予支付。审理中，冯全旺当庭称枣阳百盟公司未按期交付房屋及未办理房产和土地手续，存在违约，要求提出反诉，但其未在本院指定的时间内提交书面反诉状及预交反诉费。另查明：冯全旺在第一次开庭后于2016年4月1日向枣阳百盟公司又支付了10万元购房款，枣阳百盟公司同意在起诉金额中予以扣除。一审法院认为，枣阳百盟公司与冯全旺签订的《商品房买卖合同》及补充协议，意思表示真实，合法有效。百���公司向冯全旺交付了房屋，而冯全旺也应如期付清房款，其在银行贷款审批手续未如期办理后，按《补充协议》的约定合同付款方式应变更为一次性付款，自《商品房买卖合同》签订之日起97日内（即截止到2013年5月4日）付清，冯全旺未在约定的时间内付清下余150000元购房款，存在违约，应承担相应的违约责任。审理中，冯全旺于2016年4月1日向枣阳百盟公司交付了10万元购房款应从中予以扣减，即冯全旺当前下欠枣阳百盟公司购房款金额为5万元。百盟公司另诉请违约金按双方补充协议约定的日万分之五违约金计算，该违约金约定过高，根据违约金与实际损失相当原则，结合本案双方的合同履行情况，本院参照按中国人民银行同期同类贷款年利率6%支付违约金,即28000元。枣阳百盟公司诉请违约金高出上述部分的，本院不予支持。冯全旺虽然当庭口头提出反诉，但��未在本院指定的时间内提交书面反诉状及预交反诉费，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、冯全旺于本判决生效后十日内支付枣阳百盟光彩产业投资有限公司购房款50000元;二、冯全旺于本判决生效后十日内支付枣阳百盟光彩产业投资有限公司违约金28000元；三、驳回枣阳百盟光彩产业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，由冯全旺负担4000元，枣阳百盟光彩产业投资有限公司负担200元，于本判决生效后十日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，意思表示真实，合法有效。冯全旺在银行贷款审批手续未如期办理后，根据《补充协议》的约定，合同付款方式变更为一次性付款，自《商品房买卖合同》签订之日起97日内（即截止到2013年5月4日）付清，冯全旺未在约定的时间内付清下余购房款，存在违约，应承担相应的违约责任。冯全旺上诉称，其未能办理银行按揭贷款手续系枣阳百盟公司宣传误导所致，而且系不可归责于上诉人个人事由所致，因此其不构成违约，不应承担违约责任。虽然冯全旺在购房合同选择了以贷款方式付款，但在补充协议中，也明确给予了购房人三个月的办理按揭贷款的时限，如果在此期间，未能办理按揭贷款，则合同付款方式变更为一次性付款。上述约定明确具体，冯全旺应按协议履行一次性付购房余款的义务，其未按约履行付款义务，应承担相应的违约责任。冯全旺在一审审理中向枣阳百盟公司交付了10万元购房款，应从中予以扣减，即冯全旺尚欠枣阳百盟公司购房款金额为5万元。一审判决根据违约金与实际损失相当原则，并结合本案双方的合同履行情况，参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算违约金,处理方式适当。综上所述，冯全旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人冯全旺负担。本判决为终审判决。审判长 张耀明审判员 严庭东审判员 苏 轶二〇一七年七月二十四日书记员 徐雅楠 关注微信公众号“”