（2017）苏0581民初3333号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-09-25

案件名称

沈德刚、颜冬梅与陈尔琪、韩雪玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

常熟市人民法院

所属地区

常熟市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈德刚,颜冬梅,陈尔琪,韩雪玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条

全文

江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初3333号原告：沈德刚，男，1978年3月8日出生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇展律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁映雪。原告：颜冬梅，女，1980年10月21日出生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇展律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁映雪。被告：陈尔琪，男，1971年9月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。被告：韩雪玲，女，1972年11月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。原告沈德刚、颜冬梅诉被告陈尔琪、韩雪玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理，依法适用简易程序，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告沈德刚、颜冬梅及其委托诉讼代理人陈伟、被告陈尔琪、韩雪玲的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告沈德刚、颜冬梅及其委托诉讼代理人陈伟、袁映雪、被告陈尔琪、韩雪玲的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈德刚、颜冬梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理房屋过户手续；2、请求法院依法判令被告支付违约金（以1295000元为基数，自2017年3月1日起至完成过户之日止，按照每日万分之三计算）；3、判令被告承担本案的律师费8000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年2月20日签订《房屋买卖合同》，由被告将位于常熟东南经济开发区东南大道××室房屋出售给原告，价格为1295000元。同日，原告向被告交付定金50000元。之后被告拒不提供房产证，拒不履行房屋买卖网签手续及过户手续。原告为维护自身利益，向法院起诉。被告陈尔琪、韩雪玲辩称，原、被告虽签订了《房屋买卖合同》，但原告仅支付了定金50000元，未根据合同约定支付其他款项。因原告的违约行为导致被告认为双方存在解除合同的情形；合同签订后，房价上涨，且被告韩雪玲因患疾病需要治疗费用，故请求法院判决解除原、被告间签订的《房屋买卖合同》，并驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于常熟东南经济开发区东南大道××室房屋系被告陈尔琪、韩雪玲所有。2017年2月20日，被告陈尔琪、韩雪玲（出售方、甲方）与原告沈德刚、颜冬梅（购买方、乙方）、居间方（丙方）苏州玖州房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，内容为：第一条：甲方同意将坐落在东南大道××房屋出售给乙方。乙方对该房屋充分了解愿意购买。甲方就该房屋的附属设施和装潢情况说明如下：该房为出租房，甲方已征得承租人同意放弃优先购买权。第二条：甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款为1295000元整。甲乙双方约定，该房屋内的维修基金余额，水、电、煤气初装费，有线电视初装费等费用已包含在总房价内，不再另行结算。税费承担方约定如下：乙方承担全部税金、甲方不再承担税金；第三条：本次交易各流程时间约定如下：1、签约后甲乙双方于8日内备齐所有资料，到银行申请贷款（若有），审贷通过后5日内（如有公积金为预审通过），双方按约定方式还清贷款（若有）及过户；第四条：本次交易付款方式约定如下：1、定金：伍万元整，2、房款：叁拾万元，3、房款（过户）叁万伍仟元，4、房款（银行放贷）：玖拾万元，5、尾款壹万元整，在过户当日交于丙方，于交房时结清。第五条：签订合同时甲方将房屋产权证和土地证交于丙方代管以利办理后续流程。甲方保证该房屋产权清晰且已告知产权共有人并取得关于出售此房屋，若因产权纠纷及债权债务等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任。在上述房屋未交给乙方前发生的物业管理费，水电费，有线电视等费用概由甲方承担。第六条：若乙方需向银行贷款则应准备真实有效的贷款文件给予银行审核，如贷款不足则以现金补足。第七条：甲乙双方在办理上述房屋交易过户手续时所需缴纳的税费，按本合同约定方式缴纳。任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方或居间方的利益。第八条：甲乙双方于办妥乙方为权利人的房屋相关权属证明且甲方收到全部房款（尾款除外）后5个工作日内办理房屋交接手续。房屋交付标志为：甲方将房屋钥匙交付乙方，对水、电、煤气、有线电视、物业管理费等费用进行结算。第九条：甲方承诺办理房屋交接前，办妥该房屋内原有户口的全部迁出手续（若有）。第十条:若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书。若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人须承担本合同之违约责任。第十一条：甲乙双方如有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款的万分之三作为违约金。逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的则违约方还应向丙方支付总房款2%的佣金。违约金的条款独立于本合同，不因本合同无效而无效。第十二条：三方签订本合同后丙方居间工作即为完成，但须义务为甲乙双方办理后续相关事宜……。第十五条：补充约定：3、三方于2017年2月20日签订本合同，购房定金由乙方交由中介方，并由中介方转账给甲方（因甲方未带房产证）。买卖合同签订当日，原告按照约定方式支付购房定金50000元，由被告陈尔琪出具了收据一张，收据载明：今收到沈德刚购买森兰公寓××室购房定金人民币伍万元正（50000），收款人：陈尔琪，2017、2、20。后两原告以两被告不提供房屋产权证、不配合原告办理房屋过户手续、经与两被告沟通未果为由诉讼来院。另查明，原告沈德刚、颜冬梅因本案聘请江苏汇展律师事务所律师出庭参加诉讼，花费律师费8000元。庭审中，两原告陈述，在签订房屋买卖合同后，其按合同约定向被告支付了定金50000元，但被告未按规定时间提供房产证，经原告及房产中介多次与被告交涉，被告称房产证找不到，不配合原告办理买卖房屋的过户手续，故要求被告继续履行合同，办理房屋过户手续，对于剩余的购房款已准备充足，随时可以给付。为此原告申请证人蒋某出庭作证。证人蒋某陈述，其是苏州玖州房地产经纪有限公司经纪人。其与房东认识多年，房东的房产出售或出租一直由其在为他们打理。原告是通过朋友介绍，要其为他们找一套合适的房子，最终原告确定下来要购买被告的房子。当时双方谈时因为匆忙房东没有带房产证，其提出将定金放其处，等房东将房产证拿来后再给付，双方均同意的。谈后5天，原、被告4人均到其处把合同签了，签完后房东说只带了土地证，没有带房产证。其说按理要提供两证的，但双方认为晚一、二天没有关系，所以原告将购房定金50000元转给其，其当即转给了被告。之后其与被告多次交涉，被告说有好几处房产，不能确定房产证放在哪里，找不到了，说没有能力偿还银行贷款，不能补办房产证。其就对房东讲不要拖延时间，如果房产证确实找不到了，原告愿意为被告偿还银行贷款再办理过户手续，其约过他们双方，但房东一直没有到场。对于合同中约定的300000元的首付款问题，其认为，房屋中介要收集双方的证件，买家应提供身份证、户口簿、结婚证、收入证明、银行卡，房东应提供房产证、土地证、身份证、户口簿、结婚证、银行卡，上述材料齐全后为买房人申请贷款，通过审核后会拿到银行的贷款合同，然后帮房东还贷款，再交过户税，再过户。现因被告未提供房产证，其无法申请贷款。原告对证人证言无异议，被告则认为买方应先支付300000元后才涉及房屋的过户问题，故坚持答辩意见，但愿意调解。调解方案为解除合同，并赔偿原告损失，或者继续履行合同，要求房价相应上浮。原告则坚持诉讼请求。因双方意见不一，致调解未成。庭审后，原告来庭表示，愿意放弃要求两被告支付以本金1295000元为基数，自2017年3月1日起至完成过户之日止，按照每日万分之三计算违约金的诉讼请求。上述事实，由身份证、结婚证、房屋买卖合同、收条、微信聊天截图、通话录音、律师费发票、证人蒋某的证言笔录及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。根据合同约定，签订合同时出售方应将房屋产权证及土地证交于居间方管理以利办理后续流程，但两被告未履行将房产证交付居间方保管的义务。同时根据合同约定，出售方与购买方应在签订合同后8日内备齐到银行申请贷款的所有资料，但被告未在规定时间内提供房产证，虽经居间方、原告与被告多次交涉，但被告仍未履行该合同义务。被告认为在原告支付50000元定金后，未按照合同约定支付300000元房款，原告先行违约。对此本院认为，合同中并未明确约定该300000元房款的支付时间，亦未约定必须在原告给付300000元房款后，再由被告提供房产证。故对被告的辩解，本院不予采信。因此，引起本案纠纷的根本原因是被告未按合同约定的时间提供房产证，导致后续的流程无法进行，故本案的违约责任在两被告。现原告沈德刚、颜冬梅要求继续履行合同，依法有据，本院予以支持。被告陈尔琪、韩雪玲有义务协助原告沈德刚、颜冬梅办理该房屋的过户手续，相关费用按合同约定由原告沈德刚、颜冬梅承担。为有利于解决本案纠纷及避免诉累，原告沈德刚、颜冬梅应将剩余购房款支付给被告陈尔琪、韩雪玲，且原告沈德刚、颜冬梅对此亦无异议。根据合同约定，因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方为聘请律师所支付的合理费用。故原告因本案诉讼聘请律师花去的人民币8000元，理应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告沈德刚、颜冬梅与被告陈尔琪、韩雪玲于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告陈尔琪、韩雪玲于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈德刚、颜冬梅办理常熟东南经济开发区东南大道××室房屋的过户手续；三、被告陈尔琪、韩雪玲于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈德刚、颜冬梅律师代理费8000元；四、原告沈德刚、颜冬梅于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告陈尔琪、韩雪玲购房款1245000元；上述三、四项相抵后，原告沈德刚、颜冬梅于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告陈尔琪、韩雪玲购房款人民币1237000元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16528元、保全费5000元，合计人民币21528元由被告陈尔琪、韩雪玲负担（两原告同意其预交的案件受理费由两被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起十日内向两原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审　判　长　　王鸣燕人民陪审员　　唐大维人民陪审员　　胡敏钰二〇一七年七月二十四日书　记　员　　夏　芸 来源：百度“”