（2017）桂07民终541号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-08-25

案件名称

某公司、李某某租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区钦州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区钦州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

某公司,李某某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂07民终541号上诉人（一审被告）：某公司，住所地广西南宁市。法定代表人：谢某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某某，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李某某，男，1975年11月9日出生，汉族，住灵山县。委托诉讼代理人：莫某某，灵山县法律事务中心法律工作者。上诉人某公司（以下简称某公司）与被上诉人李某某租赁合同纠纷一案，上诉人不服灵山县人民法院（2017）桂0721民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月4日公开开庭进行审理。上诉人委托诉讼代理人刘某、吴某某，被上诉人李某某的委托诉讼代理人莫某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明，被告某公司是灵山县××江××路某·某楼盘的开发商，原告李某某是该楼盘小区的业主。2015年1月5日，被告取得了灵山县××江××路某·某地下室的《房屋所有权证》（房屋所有权证号：灵房权证灵山字第××号），规划用途为车库，建筑面积为1617.86平方米。被告某公司将地下室划分成若干个车位。2015年1月10日，被告张贴《关于认购某·某地下车位的通知》，内容为：告知该小区的业主可以报名认购小区地下一层车位，报名截止日期为2015年1月14日止，因车位有限，车位按排号抽签方式认购，售完为止。2015年2月12日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了《某公司车位使用权转让合同》（以下简称“车位使用权转让合同”），合同约定：“一、地下车位位于灵山县××江××路·香江住宅楼地下一层，车位编号为08；二、使用期限，该地下车位乙方使用期限至2078年2月22日；三、转让价款及支付，1、该地下车位使用权的转让价款，其计算方法为按个计价，即该地下车位使用权的转让价款为人民币110000元（大写壹拾壹万元整），该价格不因面积等任何因素而予调整；四、管理服务费，1、该地下车位的管理服务费的计费方式为按个计算，车位服务费暂定为每月25元；五、地下车位的移交和使用，1、乙方一次性付清地下车位使用权转让价款和签订合同后，车位使用权即归乙方。合同签订之日起5天内乙方必须自行到管理楼盘的物业公司处办理车位移交手续（交车位服务费等），甲方不再通知乙方办理车位移交，若乙方不在合同规定的时间内自行到管理楼盘的物业公司办理移交，其责任由乙方全部承担；。七、特别条款，1、双方确认：甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权；乙方不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或租赁登记备案等政府手续。乙方已理解上款内容之含义，并明确其所受让的是地下车位使用权。”同日，原告将110000元支付给被告，并到广西某物业服务有限公司灵山分公司签订了《车辆停放管理协议书》，且按照每月25元的标准交纳了车位保洁卫生费。另另查明，2016年1月13日，本院对涉案小区6号车位纠纷作出了（2015）灵民初字第1772号《民事判决书》，判决书中认定被告与涉案小区另一业主温某之间所签订的《车位使用权转让合同》虽名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同，温某提起上诉后，广西壮族自治区钦州市中级人民法院于2016年8月12日作出(2016)桂07民终498号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。一审认为，原告根据被告发布的《关于认购某·某地下车位的通知》、《某·某车位抽签流程》，与被告就车位的使用权签订了《车位使用权转让合同》，从合同约定的条款中可推定被告和原告订立该合同的本意就是转让车位的使用权，无租赁之合意，后经法院的生效判决对同一涉案小区的同性质合同认定为租赁合同，属不同的法律关系，且根据《中华人民共和国合同法》的规定对于租赁期的最长保护期限为二十年，原告购买车位使用权是想通过合同确认对车位拥有六十三年的使用权，原告因对合同性质发生错误的认识作出了与其真实意思不一致的表示，没能实现其订立合同时所期望达到的目的，构成重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(一)项：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”的规定，原告与被告签订的《车位使用权转让合同》属于可撤销合同。被告主张原告请求撤销合同已超过了一年的除斥期间，一审认为，对涉案小区业主温某的同一性质合同于2016年1月13日作出（2015）灵民初字第1772号《民事判决书》，广西壮族自治区钦州市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）桂07民终498号《民事判决书》，认定被告与温某签订的《车位使用权转让合同》为租赁合同，原告至此才知晓与被告所签订的《车位使用权转让合同》合同性质为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，原告自二审法院作出民事判决书意识到合同的性质为租赁合同后，于2017年1月16日向法院提起起诉，没有超出一年的除斥期间，对被告的主张本院不予认可。原告请求因重大误解撤销与被告签订的《车位使用权转让合同》合法有据，予以支持。对于原告要求按合同的约定支付违约金及利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，原告的主张不符合法律的规定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告已收取的车位使用权转让价款应返还给原告。虽然原告主张未能使用车位，但原、被告在签订《车位使用权转让合同》时，已经在合同中约定了车位移交和使用，在签订合同的当天，原告即按照合同的约定到指定的管理楼盘的物业公司签订了《车辆停放管理协议》，并支付了车位保洁费给物业公司，应认定为被告已按照双方的约定将涉案车位交付给了原告。因此，原告需支付自2015年2月12日起使用车位至今的租金给被告。根据合同约定，自2015年2月12日至2078年2月22日期间的车位使用价款为110000元，即每年租金为1746.03元，故原告应支付给被告的车位使用租金为3637.56元（1746.03元/年÷12个月×25个月），扣减了原告应支付给被告的车位使用租金后，被告应返还车位转让价款106362.44元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十六条、第五十八条的规定，判决：一、撤销原告李某某与被告某公司于2015年2月12日签订的《某公司车位使用权转让合同》；二、被告某公司返还车位使用权转让价款106362.44元给原告李某某；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费1530元(已减半收取)，由原告李某某负担765元，被告某公司负担765元。上诉人某公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决以重大误解为由判决撤销《车位使用权转让合同》，认定事实错误，本案不存在可撤销的情形。双方签订的合同已就车位的性质、位置、价款以及期限都有明确的约定，合同的名称及内容是车位使用权转让并非所有权的转让，且在合同中多次使用的都是车位使用权转让，并没有转让所有权的意思表示。该合同的第七条第一款也明确约定：“双方确认甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权；乙方不能自行办理，也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或租赁登记备案等政府手续。”合同约定明确，不存在重大误解，一审判决撤销合同不符合《合同法》第五十四条可撤销的情形。二、本案已超过行使撤销权的期限。依据《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，没有行使的撤销权消灭。双方签订合同在2015年2月9日，被上诉人应当知道合同约定权利义务，但被上诉人已超过一年才提出合同不是其真实意思表示，存在重大误解，已超过法律规定的行使撤销权的期限。为此，请求二审撤销一审判决第一、二项，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李某某答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《车位使用权转让合同》是上诉人制作的格式合同，合同的标题、条款多条内容均约定车位使用权转让，被上诉人对合同的本意也是购买车位使用权，合同约定的转让时间到2078年2月22日，这是双方签订合同的本意。但本合同经一审法院2016年1月8日作出（2015）灵民初字第1773号《民事判决书》，广西壮族自治区钦州市中级人民法院于2016年8月12日作出(2016)桂07民终497号《民事判决书》，认定双方签订的《车位使用权转让合同》虽名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同，合同期应为二十年，其余无效。双方在签订合同时均无租赁的意思表示，没有达到合同约定六十三年使用权。由于在签订合同时，对合同性质存在重大误解，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，是依法可撤销的合同。二、被上诉人的起诉没有超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，撤销权的行使的诉讼时效是当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。钦州市中级人民法院作出(2016)桂07民终497号《民事判决书》的时间在2016年8月12日，被上诉人向一审法院起诉时间为2017年1月16日，并未超过一年。上诉人上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人没有提供新的证据，并对一审判决查明的案件事实无异议，二审予以确认。综合诉辩双方意见，本案争议焦点为:被上诉人请求撤销双方签订的《车位使用权转让合同》是否有法律依据，本案起诉是否超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效是当事人请求人民法院保护民事权利的期间。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自已的行为放弃撤销权。上述规定明确当事人行使撤销权的诉讼时效为一年，时效起算时间自知道或者应当知道撤销事由之日起计算。本案被上诉人认为与上诉人签订《车位使用权转让合同》存在重大误解，向一审法院请求撤销该合同。经查明，双方签订的《车位使用权转让合同》时间在2015年2月10日，合同对车位位置、面积、转让价款、管理服务费等没有异议，合同约定使用期限至2078年2月22日。合同签订后，被上诉人已按合同支付价款，上诉人也交付车位。但被上诉人在使用中，因其他业主的干扰阻拦，被上诉人没能正常使用，已购买车位王大安、温某向一审法院起诉，请求确认《车位使用权转让合同》合法有效及合同期限内的使用权。一审判决认定《车位使用权转让合同》名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同，判决确认约定的合同期限，转让价款无效。本院2016年8月12日作出(2016)桂07民终497号《民事判决书》，维持一审判决。判决变更了合同的性质，对合同转让期限及转让价款认定无效。双方签订的《车位使用权转让合同》在合同的性质、合同的主要条款发生改变的情况下，被上诉人主张双方签订的合同存在重大误解有事实和法律依据，请求解除双方签订的《车位使用权转让合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定。同时，本院生效判决作出的时间为2016年8月12日，被上诉人知道或应当知道撤销事由的时间应从该判决送达之日起开始计算，本案被上诉人起诉时间为2017年1月16日，没有超过法律规定一年的诉讼时效。上诉人认为诉讼时效从合同签订之日起计算依据不足，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉无理，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人某公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黄应锐审判员　　阮　真审判员　　陈明华二〇一七年七月二十四日书记员　　班智晓 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