（2017）粤1802民初2226号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-06-08
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司与周雪莹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清城区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司,周雪莹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十五条第一款，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《广东省物业管理条例》：第四十七条
全文
广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2226号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司，住所地清远市清城区石角镇花兜开发区碧桂园假日半岛酒店负一层。主要负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘淑仪，该公司职员。委托诉讼代理人：陈金满，该公司职员。被告：周雪莹，曾用名周雪、佘倩卉，女，1986年11月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：周小菁，女，1962年3月16日出生，汉族，住广州市越秀区，系被告周雪莹的母亲。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司诉被告周雪莹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的委托诉讼代理人潘淑仪、陈金满、被告周雪莹的委托诉讼代理人周小菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付自2015年12月计至2017年02月物业服务费10776.15元；2、请求法院判令被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2017年02月28日的违约金为403.72元）；以上两项暂合计为11179.87元；3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了清远碧桂园假日半岛映月湾02街41号商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为285.28平方米，花园面积295.69平方米），并于2010年02月28日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告��供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金（实际按日利率0.018%收取）。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2015年12月起，未能按约支付物业服务费，共拖欠物业服务费等费用11179.87元（截至2017年02月28日产生的违约金403.72元）。被告长期拖欠物业服务费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，恳请判如诉请。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向本院提交了如下证据：1、《前期物业服务协议》复印件，拟证明原告与被告存在物业服务关系；2、《碧桂园物业交接书》复印件，拟证明被告已经接手物业，与原告建立物业服务关系；3、催收催缴物管费邮寄回执复印件，拟证明原告催缴款项的事实；4、庭后补充编号为0001097的收款凭证复印件，拟证明被告支付物业服务费的情况。被告周雪莹的质证情况如下：对证据4有异议，认为与自己持有的编号为0003049的收款凭证不一致，对上述其余证据无异议。被告周雪莹辩称：我是2011年2月28日收楼，因房屋质量问题，推迟半年计收物业服务费，从2011年9月开始支付物业服务费，2012年我介绍他人买房，物业公司免收我2年物业服务费，从2012年7月1日开始至2014年6月30日止免收物业服务费，因我之前找不到原告给我的收据，就交了物业费，后来找到收据，经过对账，我发现物业公司多收了我上述免费期间6个月的物业服务费，我多次与物业公司协商，要求处理，但未予解决，物业公司减出该多收的6个月的物业服务费后我愿意交纳物业服务费。被告周雪莹向本院提交了如下证据：1、《前期物业服务协议》及验楼反映单复印件，拟证明收楼时间及房屋质量问题；2、收据和编号为0003049的收款凭证复印件，拟证明物业服务费交纳情况；3、微信通话记录及交费记录复印件，拟证明和物业公司协商沟通物业服务费交纳情况；庭审时补充一份电脑显示内容照片,拟证明工程质量问题减免物业服务费以及新旧业主推介减免物业服务费的情况。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的质证情况如下：对上述证据2中的收款凭证真实性无异议，但认为上面记载的物业服务费交费月份与实际交费月份不符，根据���务电脑记载，周雪莹的物业服务费从2011年3月开始计收，其中，2011年3月-2011年7月是工程质量减免物业服务费，2011年8月-2011年10月是周雪莹预交三个月的物业服务费，2011年11月是工程质量减免物业服务费，2011年12月-2013年11月是新旧业主推介减免物业服务费，2013年12月-2015年2月是周雪莹交的物业服务费，2015年3月-2015年11月是周雪莹交现金的物业服务费。因此被告周雪莹的欠费是2015年12月-2017年2月。对其余证据无异议。本院经审理认定事实如下：被告周雪莹系清远碧桂园假日半岛映月湾02街41号物业业主，于2011年2月28日签署验楼反映单。2010年2月28日，被告周雪莹（甲方）与原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，2011年3月16日被告周雪莹（甲方）与原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司（乙方）签订了《碧桂园物业交接书》。主要约定乙方按照房屋建筑面积每月2元/㎡、花园面积每月0.5元/㎡的标准计收物业服务费，甲方于每月10日前缴纳上月物业服务费用；甲方逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰的标准交纳违约金。诉状中，原告明确违约金的计算标准为从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.018%计收。上述协议签订后，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司依约对清远碧桂园假日半岛小区提供物业管理服务，被告周雪莹至今拖欠自2015年12月起至2017年2月的物业服务费。被告周雪莹的房屋建筑面积为285.28㎡、花园面积为295.69㎡，每月应付物业服务费718.41元。另查明，2011年2月28日，被告周雪莹验楼时因房屋质量问题，经与原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司协商，双方同意减免6个月的物业服务��，被告周雪莹自2011年9月起缴纳物业服务费；另被告周雪莹有介绍新业主购买原告处的物业，双方同意新旧业主推介减免2012年7月1日至2014年6月30日共24个月的物业服务费，但原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司却多收了被告周雪莹上述减免期间6个月的物业服务费。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应依照合同约定享有权利，履行义务。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司对清远碧桂园假日半岛小区实施了物业管理行为，为小区业主提供了服务，根据民法中的公平原则、权利义务一致原则，被告周雪莹作为业主，接受了物业管理和服务，有支付相应的物业服务费的义务。本案原、被告双方对物业服务费收取标准等无异议，本院予以确认，对于双���有异议的部分，本院结合当事人的诉讼请求和主张综合评判如下：对于被告周雪莹辩称本案原告多收了6个月物业服务费的意见，经查，原、被告双方对工程质量减免6个月物业服务费及新旧业主推介减免24个月物业服务费没有争议，另外被告拍摄的原告电脑显示内容照片证实新旧业主推介减免的生效日期为2012年7月1日，依据被告周雪莹提交的收据显示其缴纳了2011年9月-11月的物业服务费，而原告自称2011年8月-2011年10月是周雪莹预交三个月的物业服务费，被告周雪莹提交的编号为0003049的《收款凭证》有“业主周雪莹已缴纳2012年01-2012年11月、2014年7（？）月-2015年2月物业费”等字样，也即是原告多收了被告2011年8月、2012年7月-2012年11月共6个月的物业服务费；根据原告提交的编号为0001097的《收款凭证》，上有“业主周雪莹已缴纳2013.11、201401-201503物业费水电费��等字样，也即是原告多收了被告2014年1月-2014年6月共6个月的物业服务费；不论从哪个角度都可以认定原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司有多收被告周雪莹6个月的物业服务费，因此，对于该辩解意见，本院予以采纳。对于原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司要求被告周雪莹支付自2015年12月至2017年02月物业服务费10776.15元的意见，经查，如前所述，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司有多收被告周雪莹6个月的物业服务费，该费用应予抵扣2015年12月至2016年5月的物业服务费，被告周雪莹尚需向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付2016年6月至2017年2月的物业服务费，因此，对于该诉讼请求，本院予以部分采纳，即确认被告周雪莹尚需向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付9个月的物业服务费共6465.69元。对于原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司要求被告周雪莹按日利率0.018%的标准支付从逾期之日起至缴清全部拖欠物业服务费之日止的违约金的意见，经查,该标准不违反法律规定的范围，鉴于被告周雪莹是每月10日缴纳上月物业服务费用，同时本案认定被告周雪莹需缴纳2016年6月至2017年2月的物业服务费，据此，违约金的计算日期应从2016年7月11日起计算，因此，对于该诉讼请求，本院予以采纳，即本案违约金自2016年7月11日起以每月的物业服务费718.41元为基数按日利率0.018%分段计付至实际缴清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，判决如下：一、被告周雪莹于本判决生效之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付物业服务费6465.69元及违约金（违约金自2016年7月11日起以每月的物业服务费718.41元为基数按日利率0.018%分段计付至实际缴清之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担16元，被告周雪莹负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 廖华军二〇一七年七月二十四日书记员 梁瑜芳附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。 百度搜索“”