（2017）辽01民终7161号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人朱彧与被上诉人辽宁瑞泰联行物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱彧,辽宁瑞泰联行物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7161号上诉人（原审被告）：朱彧，男，1980年11月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区新城路56-28号甲。法定代表人：仪雪东，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜雅红，女，1968年3月8日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人朱彧因与被上诉人辽宁瑞泰联行物业服务有限公司（以下简称“瑞泰联行物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朱彧上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、被上诉人给予2009年1月至今的房屋补偿。事实与理由:房屋交付时存在多处损坏，物业公司负责通知开发商解决入住问题，但物业公司没有履行合同中应尽的义务，没有通知开发商进行房屋修理，且一直没有任何修房答复。上诉人多次去被上诉人处以及电话问询修房问题，均未予答复，导致上诉人至今无法入住房屋而损失财产。物业公司存在违约行为，故不应交纳物业费。瑞泰联行物业公司辩称，一、上诉人的房屋已经过了保修期，属于启动维修基金的范畴；二、房屋质量问题是与开发商之间的争议，与被上诉人无关，并不影响其依法交纳物业费的义务。瑞泰联行物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告缴纳2009年12月1日至2016年12月30日期间的物业费19250元；2、判令被告支付逾期未缴纳物业费的违约金共计3000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：朱彧系七里香堤小区43#1-11/12-1室的业主。瑞泰联行物业公司是为该小区提供物业服务的企业。被告于2008年11月8日入住小区，并于当日与瑞泰联行物业公司签订了《沈阳泰盈“七里香堤”物业管理临时公约》。现瑞泰联行物业公司已经按照公约约定提供了物业服务，被告却一直未缴纳物业服务费。瑞泰联行物业公司多次致电致函催缴，但被告至今未缴纳，截止至2016年12月30日，被告共计拖欠瑞泰联行物业公司物业费19250元。同时，依据公约约定被告应按照日千分之三承担违约金3000元。综上，瑞泰联行物业公司为维护自身的合法权益诉至法院。一审法院认定事实：2006年8月14日，经公开招投标，沈阳泰盈物业管理有限公司中标为沈阳泰盈房地产开发有限公司开发建设的“七里香堤一、二期”小区提供物业服务、中标物业费为1.5元；2006年8月18日，沈阳泰盈房地产开发有限公司与沈阳泰盈物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同，约定由沈阳泰盈物业管理有限公司为“七里香堤一、二期”提供物业服务，住宅物业费1.5元/月/建筑平米，每季度前5天交纳本季度费用，合同期限自签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业合同时止，合同对委托管理事项、服务质量、双方权利义务进行了约定。2007年8月22日，经公开招投标，沈阳泰盈物业管理有限公司中标为沈阳泰盈房地产开发有限公司开发建设的“七里香堤三、四期”小区提供物业服务，中标物业费为1.5元；2007年8月18日，泰盈物业公司与泰盈地产公司签订了与上述合同内容基本一致的前期物业服务合同，约定由泰盈物业为“七里香堤三、四期”小区提供前期物业服务。2009年6月1日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，即本案原告。瑞泰联行物业公司在中标后至今一直在为该小区提供物业服务。虽中标物业费收费标准为1.5元每平方米每月，但2015年7月1日之前瑞泰联行物业公司一直以1.2元每平方米每月标准收取，从2015年7月1日起该小区物业费收费标准恢复为1.5元每月每平方米，收费标准的变动未经过业主大会通过。一审另查，朱彧系该小区43号楼1-11/12-1室业主，房屋建筑面积共计为179.24平方米，自2009年12月1日起拖欠物业费至2016年12月30日。一审法院认为，本案瑞泰联行物业公司经招投标与开发商签订的《前期物业合同》及同被告签订的《沈阳泰盈“七里香堤”物业管理临时公约》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。现瑞泰联行物业公司已按合同约定提供了相应的物业服务，被告作为业主负有向瑞泰联行物业公司交纳物业费的义务，同时按照原、被告双方订立的《沈阳泰盈“七里香堤”物业管理临时公约》第三章第（二）条第5款的约定“…服务中出现的缺点和过失不能作为业主拒交或迟交管理费及其他费用的理由，有关管理服务质量的投诉应直接向管理者提出”,瑞泰联行物业公司服务存在瑕疵不能成为被告拒绝缴纳物业费的理由；关于瑞泰联行物业公司的收费标准，瑞泰联行物业公司的中标合同及收费许可证载明瑞泰联行物业公司对于诉争园区的收费标准为每平方米1.5元，关于2015年7月1日前收费按照每平方米1.2元应视为瑞泰联行物业公司在此期间的减免优惠行为，2015年7月1日后，恢复中标及收费许可证价格，予以确认。关于瑞泰联行物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务存在不足之处，被告并非恶意欠费，对其该项请求不予支持，瑞泰联行物业公司在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定及内容，切实增强服务意识，改善服务质量，加强与业主之间沟通联络、明确物业职责范围，改善服务质量，加强与业主之间的沟通联络、进一步提高广大业主满意度。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、朱彧于判决发生法律效力后十日内给付瑞泰联行物业公司2009年12月1日至2016年12月30日期间的物业服务费19250元（179.24平方米×1.2元/月/平方米×67个月＋179.24平方米×1.5元/月/平方米×18个月）；二、驳回瑞泰联行物业公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由朱彧负担。二审中，上诉人向本院提交2008年11月8日楼宇验收情况反馈表，用以证明房屋存在质量问题。上诉人认为上述证据不属于新证据，系上诉人放弃举证的权利。且从单据的业主姓名来看，与朱彧不是一个主体，不能看出二者关系。业主确认和验楼人员空格处无法看清签字人是谁，更没有被上诉人的盖章确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，瑞泰联行物业公司经公开招投标取得了朱彧居住小区的物业管理服务权利。瑞泰联行物业公司履行了物业服务义务，朱彧应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。朱彧提出的房屋存在漏水质量问题，与本案不属于同一法律关系，其于2008年11月份办理入住手续，如果房屋存在质量问题，应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利，该理由不能成为其不支付物业费的理由，故上诉人该请求本院不予支持。瑞泰联行物业公司作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。关于朱彧要求判令被上诉人给付2009年1月至今的房屋补偿问题，因其在原审时并未提出该主张，故该请求不属于本案审查范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱彧负担。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 单 立审判员 王 虹二〇一七年七月二十四日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。