（2017）吉0193民初415号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-08-24

案件名称

郭帥、杨立国与长春天安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长春高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭帥,杨立国,长春天安房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初415号原告：郭帥，女，满族，1991年11月8日出生，住长春市高新区。委托代理人：李欣楠，北京大成（长春）律师事务所律师。委托代理人：杨宝凌，女，汉族，1964年11月5日出生，住长春市南关区。系郭帥的母亲。原告：杨立国，男，汉族，1988年7月7日出生，住长春市高新区。委托代理人：李欣楠，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：长春天安房地产开发有限公司。住所：长春市硅谷大街***号。法定代表人：黄清海，总经理。委托代理人：孙岩松，吉林大华铭仁律师事务所律师。委托代理人：侯一鸣，吉林大华铭仁律师事务所律师。原告郭帥、杨立国与被告长春天安房地产开发有限公司（下称天安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭帥的委托代理人杨宝凌，原告郭帥、杨立国共同的委托代理人李欣楠，被告天安公司的委托代理人孙岩松、侯一鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭帥、杨立国诉称：2006年6月12日，原告与被告签订《独立别墅代建协议》，约定原告购买被告开发的位于长春市高新区硅谷大街的天安第一城二期的×号独立别墅。原告于协议签订之日一次性预付代建款4800000元的定金1200000元，前款可转为商品房销（预）售合同的购房款6000000元。经《独立别墅代建协议》的总平面图确认，原告购买的1号别墅地上部分包含了面积约94.17平方米的私家花园以及113平方米的地上车库。《独立别墅代建协议》附件一《×号楼别墅设计方案及做法确认书》同时约定了被告向原告交付房屋的标准。2011年4月26日原告郭帥、杨立国分别与被告签订519689号、519690号《商品房买卖合同》，约定原告郭帥、杨立国购买天安第一城1号别墅，建筑面积为440平方米，共计880平方米，房屋总价款为6000000元。附件四《合同补充协议》第五条约定，本补充协议及双方于2006年6月12日签订的“代建合同”均系《商品房买卖合同》的组成部分，具有法律效力；第二十条约定凡购买别墅赠送花园的，赠送花园的标准一律以建筑规划图纸为准。《独立别墅代建协议》签订后原告依约于2006年6月14日一次性向被告付清了全部房款6000000元，被告向原告交付了房屋。但是，被告在履行交付房屋过程中存在以下违约行为，严重损害了原告的合法权益：第一，被告交付原告的房屋花园面积缺少94.17平方米，造成原告损失178923元；第二，被告向原告交付车库后，至今未办理车库不动产权登记；第三，被告交付的房屋存在严重的质量问题，被告应当依法维修并赔偿损失；第四，被告交付给原告的房屋未按照约定安装并接通有线电视。综上，被告的行为侵害原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告赔偿缺少花园面积94.17平方米的损失178923元（1900㎡×94.17㎡=178923元）；2、被告与原告签订天安第一城×号别墅车库房屋买卖合同并办理备案登记；3、被告依法对原告房屋进行维修，并赔偿原告的经济损失20000元；4、被告立即为原告安装并接通有线电视；5、由被告承担本案全部诉讼费用。原告郭帥、杨立国于2017年5月2日向本院提出书面申请，撤回诉讼请求第2项即“被告与原告签订天安第一城×号别墅车库房屋买卖合同并办理备案登记”及第3项即“被告依法对原告房屋进行维修，并赔偿原告的经济损失20000元”。天安公司辩称：1.原告不是主张缺少花园权利的适格主体。原告不是本案争议花园的所有权人，该部分花园为业主共同所有，其权利主体应为全体业主，因此原告不是主张缺少花园权利的适格主体。2.原告主张的赔偿缺少花园面积94.17平方米的损失178923元（1900元/平方米*94.17平方米=178923元）无事实依据。2006年6月12日，原被告双方签订了《独立别墅代建协议》，约定原告购买被告开发的天安第一城二期×号独立别墅，原告提供的代建平面图中并没有被告公章或公司人员签认，不能确定原告是缺少的花园的所有权人。另外，在吉林德大有限公司诉被告商品房买卖合同纠纷案中，长春高新技术产业开发区人民法院依据规划图纸将原告主张的花园的一部分判决给了吉林德大有限公司，2015年法院已经强制执行完毕。原告主张花园的另一部分面积则被A2别墅业主占用，其中被A2占用部分也不是被告违约导致的，原告不应向被告主张权利。如果原告该项主张的事实成立，面积应以有资质的测绘机构的测绘结果为准，单价应以原告购买房屋时政府指导的低价货评估价为准。根据《证据规则》第二条规定，原告应为自己的权利主张提供证据加以证明，现原告提供的证据不能证明其主张的成立，应承担举证不能的法律后果。3.请求判令被告与原告签订天安第一城×号别墅车库买卖正式合同并办理备案登记无事实及法律依据。第一，原告的该项诉讼请求已经超过了诉讼时效。第二，原告主张的车库不在被告规划报建范围，没有经过政府相关部门的审批，无预售许可证，原告在建造和使用该车库时对车库不符合规划且不能办理产权是明知的，原告依法不具有该项主张的权利，被告也不具有与原告签订可以登记备案车库买卖合同义务。4.原告主张的被告依法对原告房屋进行维修，并赔偿原告的经济损失20000元（具体数额以鉴定为准）无事实和法律依据，且已经超过质量保修期。第一，原告无法证明存在的质量问题是由于被告原因所致，且主张已经超过二年的诉讼时效。第二，2009年12月15日，原告收房，保修期应从2009年12月16日计算，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定了在正常使用下的保修期限，由防水要求的房间的保修期限为五年，外墙保温的保修期限为五年，除主体结构外的房屋质量最长保修期为五年，即到2015年12月16日止，均已超过法律规定的保修期限，如房屋存在质量问题，被告也不应该承担保修义务。综上，原告的该项诉请也不应依法得到支持。5.原告主张的被告立即为原告安装并接通有线电视无事实依据。《商品房买卖合同》第十四条虽然约定，有线电视在交楼时满足原告办妥有关手续后，即可投入正常使用，但原告不能接收有线电视信号的原因不在于被告，被告不应承担安装并接通有线电视的责任。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2006年6月12日，郭帥、杨立国与天安公司签订《独立别墅代建协议书》，约定天安公司为郭帥、杨立国代建天安第一城二期×号独立别墅，建筑面积为820平方米，附件一《×号楼别墅设计方案及做法确认书》第3.4.3条约定“有线电视采用860MHZ双向传输接口（带网络接口），每个卧室均设插孔（包括保姆间）”。2009年11月5日，天安公司（甲方）与郭帥、杨立国（乙方）签订《A1别墅提前入住协议书》，约定“……自乙方正式入住开始，甲方负责花园（依据A1别墅设计图纸规定花园范围将A2别墅所占花园面积归还）等相关问题的处理并得到乙方之认可；乙方承诺绝不拖欠物业管理费等相关费用（待甲方解决A1别墅花园面积后五日内乙方向甲方缴纳所拖欠物业费总额的50%，待甲方给付逾期交房违约金后五日内乙方将所拖欠物业费总额的另外50%部分一次性补齐）……”2009年11月5日，天安公司向郭帥交付二期一号别墅钥匙。2011年3月22日，天安公司的姜鲁明在别墅平面图上写明“经了解本图中阴影部分建築（A1及车库）在该業主入住前已经形成。此证。”郭春平与天安公司签订《协议书》，内容为“……甲方自行维修A1东、A1西双拼别墅事宜……维修范围包括：A1东、西双拼别墅的局部大理石墙体、局部墙体裂缝、地面护坡、地下室天井墙体的防水、地下室天井地面的防水和地下室墙体防水……维修费共计人民币：壹拾柒万元零玖佰玖拾元整，由施工单位承担……四、甲方承诺不擅自改动房屋的主体结构和设施，自本协议签订之日起，今后再发生任何房屋质量问题（除主体结构外），均由自己承担，乙方和施工单位不再承担任何保修责任和赔偿责任……”2010年12月14日，天安公司向郭春平转账170990元，郭春平出具收到维修款170990元的收条一份。2010年12月14日，郭春平、杨宝凌签署《承诺书》，内容为“本人为天安第一城A1东、A1西双拼别墅业主，关于我所购买的长春天安房地产开发有限公司开发的天安第一城A1东、A1西双拼别墅，因房屋质量问题（局部理石脱落、局部墙体裂缝、护坡塌陷、地下室天井墙体渗漏、地下室天井地面返水机地下室墙体渗漏）……今收到长春天安公司支付的维修赔偿款RMB170990元（人民币壹拾柒万零玖佰玖拾元整），以后此两套房屋再发生上述相关问题，本人自行承担一切责任……”2011年4月26日，天安公司与郭帥签订编号为×的《商品房买卖合同》，约定郭帥购买天安公司开发的天安第一城第1幢1单元101号房，建筑面积为440平方米，总价款为300万元，并约定“出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……有线电视、邮电管线、燃气管线在交楼时满足买受人在办妥有关手续后，即可投入正常使用”，补充协议第五条约定“本补充协议及双方于2006年6月12日签订的‘代建合同’均系《商品房买卖合同》的组成部分，具有法律效力”，郭帥于2011年4月28日取得该房屋的房屋所有权证。2011年4月26日，天安公司与杨立国签订编号为0000000000519690的《商品房买卖合同》，约定杨立国购买天安公司开发的天安第一城第×幢×单元×号房，建筑面积为440平方米，总价款为300万元，并约定“出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……有线电视、邮电管线、燃气管线在交楼时满足买受人在办妥有关手续后，即可投入正常使用”，补充协议第五条约定“本补充协议及双方于2006年6月12日签订的‘代建合同’均系《商品房买卖合同》的组成部分，具有法律效力”，杨立国于2011年4月28日取得该房屋的房屋所有权证。现郭帥、杨立国诉至法院，请求保护其合法权益。另查明，长春高新技术产业开发区人民法院于2014年1月20日作出（2012）长高开民初字第1104号民事判决书，查明如下事实：“……2006年6月12日，被告与第三人郭帥、杨立国签订了《独立别墅代建协议书》，该协议第一条约定：第三人向被告认购“天安第一城”×号独立别墅；第二条代建标准约定：应第三人的特殊要求，被告应按以下标准进行建设施工：……6、该栋别墅的设计图纸系在被告小区总体规划的基础之上，按照第三人要求设计的，本协议签订后，双方不得进行变更。代建协议后附的总平面图中，将2、3号独立别墅前的花园面积各占去一块，后2号别墅业主将第三人占其的花园面积自行收回，原告所购的3号别墅前的约50平方米的花园面积现仍被第三人侵占……”，判决结果为“一、被告长春天安房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告吉林德大有限公司“天安第一城”独立别墅华天苑私家花园缺少面积损失1,100,000.00元……”天安公司不服该判决，上诉至长春市中级人民法院。长春市中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）长民一终字第177号民事判决书，判决结果为“驳回上诉，维持原判”。本院认为：郭帥、杨立国与天安公司之间签订的《独立别墅代建协议书》、《商品房买卖合同》应为合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。（一）关于郭帥、杨立国要求天安公司赔偿缺少花园面积94.17平方米的损失178923元（1900㎡×94.17㎡=178923元）的诉讼请求，根据《独立别墅代建协议书》所附的别墅平面图所示，A1别墅与A2、A3别墅相接处可见长为15米、宽为6.278米、面积为94.17平方米的凸出部分，结合本院（2012）长高开民初字第1104号民事判决书所查明的事实，该部分花园面积包括在郭帥、杨立国购买的A1别墅的图纸范围内，但该凸出部分花园面积已经由法院认定其中50平方米归德大公司所有且该判决已经执行完毕，剩余的44.17平方米在郭帥、杨立国入住前已经被A2别墅业主占有，天安公司事实上已经不能向郭帥、杨立国交付上述花园面积。天安公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任，郭帥、杨立国主张相应的赔偿符合法律规定，关于赔偿标准问题，参照长春市中级人民法院（2014）长民一终字第177号民事判决书中确定的缺少600平方米花园面积损失为110万元的判决结果，本院认为天安公司应当向郭帥、杨立国赔偿缺少花园面积损失172644.99元。（二）关于郭帥、杨立国要求天安公司安装并接通有线电视的诉讼请求，根据《独立别墅代建协议书》、《商品房买卖合同》相关条款的约定，房屋在交付使用时应当确保有线电视能够正常使用，庭审中天安公司认可未接通有线电视的事实，故天安公司的行为已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任，本院对郭帥、杨立国该项诉讼请求予以支持。关于天安公司抗辩有线电视未接通的原因在于原告一节，因天安公司未提供证据证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告长春天安房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告郭帥、杨立国缺少花园面积损失172644.99元；二、被告长春天安房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告郭帥所有的天安第一城第1幢1单元101室房屋安装并接通有线电视线路[采用860MHZ双向传输接口（带网络接口），每个卧室均设插孔（包括保姆间）]；三、被告长春天安房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告杨立国所有的天安第一城第×幢×单元×室房屋安装并接通有线电视线路[采用860MHZ双向传输接口（带网络接口），每个卧室均设插孔（包括保姆间）]；四、驳回原告郭帥、杨立国的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3879元，由被告长春天安房地产开发有限公司负担3742元，由郭帥、杨立国负担137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审　判　长　　唐虹梅人民陪审员　　符少波人民陪审员　　李金梁二〇一七年七月二十四日书　记　员　　王天骄 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