（2017）浙0703民初1185号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2017-09-29

案件名称

方平与徐小凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市金东区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

方平,徐小凤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条

全文

金华市金东区人民法院民事判决书（2017）浙0703民初1185号原告：方平，男，1977年11月28日出��，汉族，住金华市婺城区。委托代理人：何伟军、姚建，浙江迎鸽律师事务所律师。被告：徐小凤，女，1973年6月14日出生，汉族，住金华市金东区。委托代理人：仰校，浙江泽邦律师事务所律师。原告方平与被告徐小凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法由审判员荆笑言适用简易程序分别于2017年4月19日和2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告方平及其委托代理人何伟军、姚建、被告徐小凤的委托代理人仰校第一次开庭到庭参加诉讼，原告方平的委托代理人姚建、被告徐小凤的委托代理人仰校第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方平向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年12月2日签订的《金华市房产（居间）买卖合同》；2、依法判令被告双倍返还定金，并且赔��原告的房屋差价损失（暂定20万元，具体以评估机构出具的房屋市场价与合同价之间的差额为准），合计30万元；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告通过金华市永隆房产经纪有限公司于2016年12月2日签订《金华市房产（居间）买卖合同》，约定原告购买被告名下座落于金华市金东区××街道××东方明珠花园××单元××室房产，成交价为183万元（其中首付55万元，于2016年12月16日前支付被告，剩余128万元以银行按揭贷款方式一次性支付被告），同时被告保证转让时房产未设置抵押担保。原告当日支付被告购房定金5万元，但在原告准备将55万元首付款支付被告时，原告发现被告名下的房屋存在银行抵押担保的情况，与被告签约时保证不符。为保证双方房产交易顺利进行，原告与中介多次要求被告偿还银行贷款，解除房屋抵押状态，但被告置之不理。原告认为，被告怠于履行其过户义务的行为已构成严重违约，特诉至法院，望依法裁判。为证明上述事实，原告方平向本院提交了以下证据：1、原、被告身份证复印件1份，证明原、被告主体。2、房屋买卖合同一份，证明原、被告签订有房屋买卖合同，合同对房屋价格，房款支付时间、违约责任等内容进行了约定。3、收条一份，证明2016年12月2日原告付购房定金5万元。4、中国农业银行交易明细单一份，证明原告已准备好案涉房产首付款。5、当庭提交微信聊天记录1份13页，证明原告准备好首付款后，通过中介催促被告按约定履行本案房屋买卖合同，但被告故意拖延，拒不履行相关交易手续，导致本案的房屋买卖合同无法顺利履行，本案违约责任在被告。在举证期限内，原告方平申请中介陈某出庭作证，本院依法予以准许并通知陈某出庭作证。被告徐小凤辩称，被告没有任何违约行为，原告未按合同约定支付首付款，原告违约在先，被告根据双方合同条款第九条，被告在之前已通知解除合同，合同早就解除了。假设被告存在违约，原告的关于损失的请求没有法律依据，请求驳回原告诉请。被告徐小凤未向本院提交证据。原告方平提供的证据，被告徐小凤对证据1无异议，对证据2真实性没有异议，但不能达到原告证明目的，合同约定原告应在2016年12月16日前支付首付款55万元，用于还贷款，之后被告协助原告办理房产过户手续，原告并没有按合同约定支付首付款，原告违约在先；对证据3收条真实性没有异议，收条上说明定金在房产中介公司，不在被告手中，通过收条也能反映出房产公司能代收相关款项；对证据4真实性没有异��，但对证明目的有异议，原告可能存在理财或转帐情形，资金是否如原告所说无法查清；证据5超过举证期限，不予质证，也不确认其真实性。经审核，对原告方平提交的证据1、2、3本院依法予以确认，对证据4、5的真实性本院依法予以确认。对陈某的证人证言，原告方平认为，证人证言是非常客观的，陈某证言充分证实了在2016年12月16日之前原告就已按约准备好了首付款，积极主动联系中介办理相关首付款交接手续，恰恰是被告无故拖延，导致双方首付款交接手续一直无法办理。因此，要算违约责任也是在被告，原告没有任何违约行为。证人证言也证实，徐小凤从未向方平表述过解除合同的意思表示，直到今年三月份还在协商按揭贷款事宜。结合被告代理人讲，只要原告加20万元应可以履行合同，充分证明本案是具备继续履行条件的。被告徐小凤认为，对证人证言真实性有疑问，证人很多事情都说的不对，一直说是16号过户，但合同上何时过户是清楚的。作为中介为何对细节不清楚。证人证言中很多事情都是在原告没有支付首付款之后所发生的，关联性存在一定问题；证人与原告间存在一定的利害关系，原告与证人之间是先接触，并办理相关业务的。关于解除合同，证人证言是没有办法证明被告存在违约行为，反而是原告没有支付首付款，只能证明原告违约在先，“合同作废了”就是解除。经审核，证人陈某作为原、被告双方的房屋中介，第三方对交易过程是清楚的，结合微信聊天记录，对其证人证言的真实性本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：原告方平（乙方）与被告徐小凤（甲方）经金华市永隆房产经纪有限公司中介陈某介绍，于2016年12月2日签订《金华市房产（居间）买卖合同》，约定��甲方将座落于金华市金东区××街道××东方明珠花园××单元××室房产（建筑面积213.09平方米，房产证号00××81，土地证号金市国用（2005）第1—751**号）的房产，以总价人民币183万元的价款转让给乙方，房款分贰期付清，首付款55万元（含定金）于2016年12月16日付给甲方（或甲方用于还贷款），同时甲方协助乙方在2016年12月23日前办理相关房产过户手续，余款128万元由乙方在办理银行贷款后一次性付给甲方；签订合同当天，由乙方付给甲方人民币5万元作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕；甲方应保证该房产产权归属清楚，转让时该房未设置任何担保抵押。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、相关费用，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方的经济损失，甲方负责赔偿；违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方��途悔约，甲方应在悔约之日三天内将定金退还乙方，另支付相当于定金数的违约金，同时违约方须向居间方承担双方应支付的佣金；乙方不能按期付款或甲方不能按期向乙方过户或交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付已收房款的万分之三的滞纳金。三方对其他事项也作出了约定。合同签订当日，原告方平支付给被告徐小凤定金5万元。被告徐小凤房屋办有他项权证（为他人担保），抵押金额120万元，该事实在签订购房合同时已告知原告方平，三方约定付首付款当日用首付款注销抵押权证。到首付款支付时间，原告方平已准备好首付款，由于被告徐小凤原因未支付，后，中介陈某多次微信联系被告徐小凤协商处理，但双方未达成一致意见。原告方平要求被告徐小凤注销房屋他项权证后履行合同，被告徐小凤认为原告方平未支付房屋首付款，已通知中介合同解��。后，原告方平诉请法院判令确认房产买卖合同合法有效，被告履行该合同并协助原告办理房产过户手续，后，原告变更诉请，请求解除该房产买卖合同，被告双倍返还原告购房定金并赔偿原告购房差价损失。本院认为，原告方平与被告徐小凤签订的房产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。原告方平诉请解除该合同，被告徐小凤也认为合同已解除，本院依法解除双方签订的房产买卖合同。本案的争议焦点在违约方的确定和责任的承担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告方平提供的证据，特别是中介陈某的证人证言，能够证明被告徐小凤怠于接收首付款，导致原告方平未能依约支付首付款，被告徐小凤构成悔约，依法应当承担合同约定的违约责任。因违约导致合同解除，合同中的违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定。根据双方签订房产买卖合同“甲方中途悔约，甲方应在悔约之日三天内将定金退还乙方，另支付相当于定金数的违约金，同时违约方须向居间方承担双方应支付的佣金”约定，被告徐小凤应当支付原告方平相当定金数的违约金5万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失��对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总和不应高于因违约造成的损失。根据以上规定，只有当定金数额不足以弥补守约方损失时，守约方才能要求违约方赔偿损失。本案中，被告徐小凤房产存在抵押的情况在签约前已告知原告方平，对此被告徐小凤不违约，被告徐小凤违约时和合同约定的房产过户时房价并无大幅变动，综合考虑，在原告方平仅支付被告徐小凤定金5万元的情况下，对其主张房屋差价损失本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、解除原告方平与被告徐小凤于2016年12月2日签订《金华市房产（居间��买卖合同》。二、被告徐小凤于本判决生效之日起十日内返还原告方平定金50000元并支付违约金5万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告方平的其他诉讼请求。案件受理费2900元（已减半收取，原告方平已预交）、保全费1520元，合计4420元，由被告徐小凤负担2487元，由原告方平负担1933元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　荆笑言二〇一七年七月二十四日申请执行时效两年代书记员　钱　霞来源：百度搜索“”