（2017）赣0121民初1261号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2018-05-28
案件名称
宋子文与江西济赣置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋子文,江西济赣置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条，第四十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初1261号原告：宋子文，男，1990年10月20日出生，汉族，身份证住址：江西省吉安市新干县。现租住：南昌市西湖区。被告：江西济赣置业有限公司，地址：南昌小蓝经济技术开发区。统一社会信用代码：91360121309200334J。法定代表人：石富昌，系该公司董事长。委托代理人：李剑，男，1992年9月9日出生，汉族，身份证住址：江西省九江市都昌县。系该公司职员。原告宋子文诉被告江西济赣置业有限公司（以下简称济赣公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋子文、被告济赣公司委托代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋子文诉称：2017年3月5日，原告与被告签订了《南昌恒大翡翠华庭楼宇认购书》，协定原告需在7天之内到恒大翡翠华庭售楼部交付购房首付款。2017年3月9日，原告电话告知被告置业顾问熊琦首付款已经准备好，将于2017年3月10日交付购房首付款并签订购房合同，置业顾问却告知原告政府对被告楼盘所在地区限购，原告的条件买不了被告的楼盘房屋，并交代原告不用去交首付款，要原告等待限购政策明细出来再办理退钱。由于买不了房屋，我方就想把之前的购房定金退回。于2017年3月10日到售楼中心找到置业顾问熊琦协商，要么继续履行合同要么退还定金10000元，熊琦以限购为由，说我方不具备买房条件拒绝返还定金，且承诺2017年3月8日起七天之内给原告解决问题。等过了七天时间之后，原告多次联系要求被告退还定金，熊琦告知被告不会退还原告购房定金，除非国家政策出来。2017年3月23日原告再次找到熊琦，熊琦告知必须在2017年3月24日之前到售楼中心交购房首付款，交完后不能与被告签订购房合同，如果不交纳购房首付款就没收原告之前的购房定金10000元。得知这一要求，我方多次找到被告协商，被告均置之不理，现原告诉至法院，向贵院提起诉讼，要求被告双倍返还押金及赔偿多次要钱无果的误工费、路费，计25000元；本案诉讼费由被告承担。被告济赣公司辩称：原告与被告于2017年3月5日签订认购书，第二条第二款明确约定原告与2017年3月7日支付首付28万余元，签署商品房买卖合同，约定余款银行按揭贷款，同时需在2017年3月7日办理银行按揭贷款手续。原告并未支付首付款也未办理按揭手续，其行为构成违约，根据认购书第三条约定，原告需在认购书约定的付款方式和期限内到南昌恒大翡翠华庭支付首付款及签订商品房买卖合同，否则视为原告放弃该房屋，所付定金无需退还。被告无需通知原告，可另行销售该房屋。综上所述，定金不予退还。经审理查明：原、被告于2017年3月5日签订了原告作为乙方、被告作为甲方（经办人：吕俊卿、熊琦）的《南昌恒大翡翠华庭楼宇认购书》一份，主要内容是：乙方自愿依下列条件向甲方认购南昌恒大翡翠华庭高层3栋2单元3102号房，建筑面积106.63平方米，单价每平方米9278.19元；房款总价989333元整；乙方同意签署本认购书，支付人民币10000元整作为定金；乙方选择按揭付款（商业贷款），于2017年3月7日前支付首期房款289333元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即60.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年3月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金，逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金，逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。（实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批谁的揭揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起5日内付清）；乙方必须在约定的付款方式和期限内到南昌恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付楼款不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按本认购书中建筑面积单价重新计算等。认购书签订后，原告向被告支付了10000元购房定金。又查明：原告与被告公司经办人熊琦微信聊天涉案购房记录如下：2017年3月7日晚上21：43分，原告要在星期五（2017年3月10日）才筹足首付款，熊琦要求原告周天（2017年3月12日）前来签《商品房买卖合同》，并带上身份证、户口本及收入证明和带银行卡付首付款；2017年3月9日晚上22：09分，原告要求明天（2017年3月10日）把钱（首期购房款）交给原告公司，被告经办人熊琦要求原告别交首期购房款，因房管局合同维护（因房屋限购缘由），等待通知；2017年3月16日下午13：44被告经办人熊琦仍要求原告等待明细（房屋限购内容）；2017年3月23日下午16：34、16：36原告要求被告经办人熊琦回答到底能不能买房（签订商品房买卖合同），不能买就退钱（购房定金），被告经办人熊琦回答还在等明细（房屋限购内容）及领导还在反应；2017年4月6日晚上21：04被告经办人熊琦向原告发出微信：宋子文，你好，你在南昌翡翠华庭所定的房源3－2－3102请在2017年4月8日前来签约，恒大翡翠华庭认购房源后不能更名改名增名减名换房退房逾期签约等操作，超过2017年4月8日未签约房源挞定1万元（购房定金）不退，房源拿出来进行销售，请你一定慎重对待，感谢你的配合，祝你生活愉快。以及2017年3月17日、3月23日、3月24日原告手机录音，主要内容是被告自签订合同后七天内不买房给原告，原告及家人要求被告退购房定金，被告称是限购政策影响，所以在约定的期限内签不了合同，后来通知原告来签订《商品房买卖合同》，原告不同意签订《商品房买卖合同》，要求退还购房定金。原告以被告违反合同约定，损害原告利益，向法院提起诉讼。庭审中，原告要求被告返还购房定金10000元，被告不同意返还原告购房定金，双方意见分歧较大，未能协商一致。上述事实有原告提供的《南昌恒大翡翠华庭楼宇认购书》、银联商务交易凭证、原告与与被告经办人熊琦微信涉案聊天记录、原告手机涉案纠纷录音，被告提供的《南昌恒大翡翠华庭楼宇认购书》及交款核对单及双方的陈述予以证实。本院认为：双方争执的焦点是被告应否退还原告购房定金10000元。原、被告双方签订的《南昌恒大翡翠华庭楼宇认购书》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名议订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。涉案经办人熊琦在原、被告签订的《南昌恒大翡翠华庭楼宇认购书》上经办人处签名，并且法庭查明原告预购涉案房屋事宜均是被告经办人熊琦处理，熊琦在本案之行为原告有理由相信代表被告之行为，对被告经办人熊琦涉及本案之行为，应认定为被告之行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告向被告支付内购房定金是作为在约定期限内签订《商品房买卖合同》担保，被告经办人熊琦以房屋限购为由至使原、被告在认购书约定的期限内未签订《商品房买卖合同》，且未向法庭提供其不可归责不与原告签订正式商品房买卖合同的证据。之后，原、被告就签订的《南昌恒大翡翠华庭楼宇认购书》中关于正式签订《商品房买卖合同》已经改变了约定。根据《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订产合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示；第二十一条承诺是受约人同意要约的意思表示。原告未就被告经办人熊琦在原、被告签订的《南昌恒大翡翠华庭楼宇认购书》约定期限之外签订《商品房买卖合同》作出承诺，双方未达成签订《商品房买卖合同》合意，被告理应将购房定金退还给原告。原告要求被告退还购房定金，符合法律规定，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告江西济赣置业有限公司在本判决书生效后七日内返还原告宋子文购房定金10000元。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）案件受理费425元，原告宋子文承担375元，被告江西济赣置业有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 邓小强人民陪审员 王 燕人民陪审员 刘 恬二〇一七年七月二十四日书 记 员 陈佳琦 关注公众号“”