（2017）津0103民初2019号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-11-16
案件名称
何伟华与韩兴艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河西区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何伟华,韩兴艳,天津市和瑞房产置换有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初2019号原告何伟华，男，1982年7月29日出生，汉族，自由职业，住天津市和平区。委托代理人肖燕斌，天津嘉信律师事务所律师。被告韩兴艳，女，1981年10月3日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托代理人钟磊，天津新华律师事务所律师。第三人天津市和瑞房产置换有限公司，住所地天津市西青区泰佳道27号（李七庄街）。组织机构代码55341338-2法定代表人刘庆霞，该公司总经理。委托代理人朱冬生，该公司销售经理。原告何伟华与被告韩兴艳、第三人天津市和瑞房产置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何伟华的委托代理人肖燕斌、被告韩兴艳的委托代理人钟磊、第三人天津市和瑞房产置换有限公司的委托代理人朱冬生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何伟华诉称，原、被告双方于2016年9月27日签署《房屋买卖置换合同》，合同编号：0000765，双方就河西区解放南路与浯水道交口西南侧喜年广场小区1栋1门806室房屋达成购买意向，约定房屋价款650000元，合同第三条约定原告向被告支付定金人民币50000元，房屋支付方式为一次性付款。合同第七条第一项约定“……违约方应向守约方支付成交价的10%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。”合同同时约定2016年11月15日到房管局办理网签合同手续。合同签订后，原告依约定向被告交付了50000元定金，并支付了居间服务费13000元，随后原告多次催促被告一起到房管局签署网签合同，被告均推脱不予办理，被告告知第三人该房屋不卖给原告已卖给其他人了。2016年12月2日，原告向天津市河西区人民法院提起诉讼要求被告履行《房屋买卖置换合同》，在审理过程中发现被告已将该房屋出售给了案外人并已办理了过户登记手续。法庭鉴于双方买卖合同已无法履行建议原告撤诉后另行起诉，原告随后撤诉。被告将房屋出售给原告之后又出售给案外人并办理了过户登记手续的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告退还房屋定金50000元；2、被告向原告支付房屋居间费用13000元；3、被告给付原告因被告的违约行为给原告造成的房屋差价损失350000元；4、本案案件受理费7495元、评估费5515元等费用由被告承担。原告就其主张向本院提交如下证据：1、《房屋买卖置换合同》，证明原、被告于2016年9月27日签订《房屋买卖置换合同》，合同编号：000765，双方就河西区解放南路与浯水道交口西南侧喜年广场小区1栋1门806号房屋买卖达成购买意向；2、定金收条，证明原告依约向被告交付50000元定金；3、收款收据，证明原告向第三人支付咨询服务费13000元；4、民事起诉状，证明2016年12月2日，原告向天津市河西区人民法院提起诉讼要求被告履行《房屋买卖置换合同》，在审理过程中发现被告已将诉争房屋出售给了案外人并已办理过户登记手续；5、报价单，证明同地段同等面积房屋销售价格为1100000元，被告的违约行为给原告造成损失450000元；6、评估费票据，证明原告支付评估费。被告韩兴艳辩称，被告同意第一项诉请，其余诉讼请求请求法院驳回。原告所述与事实不符，被告并没有违约，双方约定原告一次性支付全部款项，签订合同后，原告并未筹齐款项，导致被告不能另行购买其他房屋；双方关于户口问题没有达成一致，所以被告在2016年10月23日已经告知原告不再出售诉争房屋，之后将房屋以73万元价格另行出售给案外人，所以事实是原告违约而非被告违约；原告主张350000元的违约金没有事实及法律依据，双方签订的合同第七条第一款约定的违约金为10%。被告韩兴艳就其主张向本院提交如下证据：1、天津市房产买卖协议，证明被告在通知原告解除合同后将诉争房屋出售给了案外人，出售价格是730000元，与评估报告的价格相差较大；2、录音光盘，证明在2016年10月23日被告电话通知原告解除双方的《房屋买卖置换合同》，原告予以认可。第三人天津市和瑞房产置换有限公司称，双方于2016年9月27日签订合同，约定2016年11月15日去房管局签协议，原告等着将自己的房子卖掉拿到钱后给被告，我们在2016年10月中下旬与被告联系预约协议，但被告说出差了，被告回来以后我又联系被告预约协议，被告说孩子得落户，于是我给与原告打电话商量先让被告解决孩子落户，原告也同意了。对原告提交的证据被告的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议；对证据3不发表质证意见；对证据4的真实性无异议，不认可证明目的，因为在2016年10月23日，被告已电话告知过原告解除合同，对2016年12月2日这个时间不认可，原告应提供立案材料；对证据5的真实性、关联性及合法性均不认可；对证据6无异议。对原告提交的证据，第三人天津市和瑞房产置换有限公司的质证意见为：不发表质证意见。对被告提交的证据本院的原告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的证明目的不认可，通话时间不能明确看出被告的证明目的。对被告提交的证据，第三人天津市和瑞房产置换有限公司的质证意见为：不发表质证意见。对原告提交的证据本院的认证意见为：原告提交的上述证据具有真实性、合法性，能够证明待证事实，本院予以认定。对被告提交的证据本院的认证意见为：被告提交的上述证据具有真实性，但不能证明待证事实，本院不予认定。本院依据原告的申请，委托天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司对坐落于天津市河西区解放南路与浯水道交口西南侧喜年广场小区1栋1门806室房屋截止至2016年12月28日的价值进行了评估，津蓝房地评字〔2017〕第031号房地产估价报告的评估结论为，诉争房屋建筑面积为45.57平方米，每平方米20172元，房屋总价款为919200元。原告的质证意见为对评估报告的真实性无异议，对部分内容有异议：报告书第二页中显示土地用途为其他商服用地，与原、被告双方签订的房屋买卖置换合同的约定不一致，买卖合同中约定为住宅；对评估价格无异议。被告的质证意见为对评估报告的真实性无异议，对评估价格不认可。被告在2016年10月23日已经告知原告解除了双方的房屋买卖置换合同，评估的时间节点应当以2016年10月23日为准。而不应该以2016年12月28日为准；诉争房屋在2016年11月3日已经出售，出售的价格为73万元，与评估价格差距甚远，房屋出售的时间与房屋现在的产权人取得产权证的时间相吻合，所以价格不应该相差那么多，我们要求重新鉴定。本院对津蓝房地评字〔2017〕第031号房地产估价报告书的认证意见为，评估程序合法，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定。本院依据原告、被告及第三人的当庭陈述及采信的证据认定如下事实，2016年9月27日，原、被告在第三人的居间下签订《房屋买卖置换合同》，约定：被告将其名下的坐落于天津市河西区解放南路与浯水道交口西南侧喜年广场小区1栋1门806室房屋以650000元的价款出售给原告，该房屋建筑面积45.57平方米，付款方式为一次性。原告或被告违反本合同的约定，违约方应当向守约方支付相当与本合同的房屋实际成交价格10%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应就损失承担赔偿责任。合同签订后，原告给付被告定金50000元，支付第三人居间服务费13000元。双方约定2016年11月15日之前去办理房管局办理房屋买卖手续。被告未按约定与原告办理房屋买卖协议，原告曾于2016年12月2日向本院提起诉讼，要求被告继续履行房屋置换合同，在审理过程中，发现被告已将诉争房屋出售给了案外人并已办理过户登记手续，原告遂撤诉。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖置换合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效。合同签订后，双方当事人均应按合同的约定履行义务。原告依约定向被告支付了房屋定金，被告未按约定与原告办理诉争房屋的产权变更手续，并将诉争房屋出售给他人，系违约行为，应承担违约责任。现原告要求与被告解除合同，被告亦表示同意，应照准。关于原告要求被告退还房屋定金50000元、支付房屋居间费用13000元的诉讼请求，合同解除合后，原告有要求恢复原状、赔偿损失的权利，故原告的诉讼请求本院予以支持；关于原告主张的差价损失，天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司津蓝房地评字〔2017〕第031号房地产估价报告书应作为本案的定案依据，双方签订的合同中房屋成交价与评估差价属于合同履行后可以获得的利益，认定为给原告造成的实际损失。双方签订合同的成交价为650000元，评估价值为919200元，差价损失为269200元，原告要求被告赔偿350000元的房屋差价损失的请求过高，本院按房屋实际差价损失的60%考虑，高出部分不予支持，被告应赔偿原告房屋差价款269200元×60%﹦161520元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告何伟华与被告韩兴艳签订的《房屋买卖置换合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告韩兴艳返还原告何伟华定金50000元；三、本判决生效之日起十日内，被告韩兴艳赔偿原告何伟华房屋居间费13000元；四、本判决生效之日起十日内，被告韩兴艳赔偿原告何伟华房屋差价损失161520元；五、本判决生效之日起十日内，被告韩兴艳赔偿原告何伟华评估费5354.37元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如被告韩兴艳未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7495元，由原告负担2747元，由被告韩兴艳负担4748元。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 刘 红人民陪审员 张爱民人民陪审员 毕 磊二〇一七年七月二十四日书 记 员 田明明附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：