（2017）京02民终7457号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-01
案件名称
孙书军与刘吉荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙书军,刘吉荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终7457号上诉人（原审被告）：孙书军，男，1976年10月8日出生，汉族，北京首卫保安服务中心经理，住河北省廊坊市。被上诉人（原审原告）：刘吉荣，男，1970年12月4日出生，汉族，安徽省芜湖市无为县十里墩乡十里社区坛庄自然村农民，住北京市昌平区。上诉人孙书军与被上诉人刘吉荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙书军上诉请求：撤销原判，依法改判我分期退还刘吉荣房屋租金35000元。事实和理由：我将涉案房屋租给刘吉荣，刘吉荣预交了我一年租金。2016年11月15日，因政府拆迁断水断电，按照合同约定我应退还剩余的3个半月的租金35000元。2017年3月18日，刘吉荣交还我钥匙时说还需退还40000元，因当时面临政府拆迁，我被迫在没有算账的情况下给刘吉荣打了40000元的欠条。因大房东没有退还我拆迁装修补偿款，故我没有一次性退还全款的能力，希望给予我充足的时间，分期退还。刘吉荣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，要求驳回孙书军的上诉请求。政府在2016年10月份就通知我让涉案租赁房屋内的住户搬走，所以10月份住户就开始陆续搬走，我的损失早就产生了。当时孙书军跟我商量的时候是同意给我40000元的，所以才打了40000元的欠条。刘吉荣向一审法院起诉请求：判决孙书军退还2016年11月至2017年3月的房屋租金4万元。一审法院认定事实：2016年5月12日，孙书军（甲方、出租人）与刘吉荣（乙方、承租人）签订“协议证明书”，双方约定孙书军将北京市大兴区×××路20号院（孙书军主张该院落的实际门牌号为×××路5号）转租给刘吉荣使用，租赁期限为2014年3月1日至2022年2月28日，年租金为12万元，租金缴纳方式为年付（自2018年3月1日递增1万元）；双方在合同中约定：“如遇国家拆迁或政府占地，乙方应无条件腾退房屋，甲方退还乙方剩余房租”。合同签订当日，刘吉荣给付孙书军自2016年3月1日至2017年3月1日的1年租金12万元。合同签订后，孙书军将租赁房屋交付刘吉荣占有使用。刘吉荣主张当地村委会在2016年10月发布拆迁公告，并在2016年11月15日开始停水停电。孙书军表示不清楚发布拆迁公告的时间，认可系在2016年11月15日开始停水停电。2017年3月18日，孙书军向刘吉荣出具收据，该收据载明：“拆迁马上退还房租共（40000元）肆万元整”。对于租赁房屋是否取得建设工程规划许可证，或者经有关主管部门批准建设，刘吉荣称不清楚房屋建造情况，孙书军则称没有取得相关准建手续，没有取得建设工程规划许可证。一审法院认为,虽然刘吉荣与孙书军所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但至本案审理时，针对诉争房屋并未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故刘吉荣与孙书军所签订房屋租赁合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在房屋租赁合同因拆迁而无法履行后，就租金退还事宜，双方已达成一致意见，即由孙书军退还刘吉荣房屋租金4万元。对该约定，孙书军应予履行，故对刘吉荣的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院判决：孙书军于判决生效后十日内退还刘吉荣房屋租金四万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方亦没有提交新证据。本院认为，因孙书军租赁给刘吉荣的涉案房屋至今仍未取得建设工程规划许可证，故依据相关法律规定双方所签订的房屋租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，刘吉荣已经实际使用涉案房屋并因此获利，但后期因政府拆迁停水停电，涉案房屋已无使用价值，故刘吉荣有权要求孙书军退还后期预交的房屋占有使用费。关于应退还的数额，孙书军与刘吉荣已在2017年3月18日达成一致，孙书军承诺退还刘吉荣40000元，该意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，孙书军应遵照履行。孙书军主张打条时没有算账系迫于当时的形势所签，但其未提供相应的证据，且根据常理，在停水停电之前的合理时间内相关部门就应当已经告知租户面临拆迁，即停水停电之前涉案房屋的使用价值已受到实际影响，孙书军在这种情况下承诺返还40000元亦无明显不合理之处，故本院视该承诺为孙书军的真实意思表示。现孙书军仅同意返还35000元，缺乏依据，本院不予支持。关于孙书军所称大房东没有退还其拆迁装修补偿款，故其无退款能力一节，亦非不按承诺履行退款义务的正当理由。综上所述，孙书军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由孙书军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年七月二十四日书记员 赵子豪