（2017）辽01民终5559号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-11
案件名称
上诉人王晓与被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王晓,辽宁红田房屋开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5559号上诉人（原审被告）：王晓，女，1982年10月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李保忠，系辽宁铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁红田房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街18-3号。法定代表人：赵继红，该公司董事长。委托诉讼代理人：张巍，系辽宁凯阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔柳，女，1993年9月5日出生，锡伯族。上诉人王晓因与被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司(以下简称“红田公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初字12840号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王晓上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。2驳回被上诉人诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决对阳台的面积差价款是按照3000多元每平米的市场价计算的，这个价格不合理，应该按照520元每平米回迁房优惠价计算被上诉人红田公司辩称：我方同意一审判决，原审对阳台增加面积是按照50%的面积计算的，我方虽然有意见，但是没上诉，对一审按照市场价计算价差我方同意红田公司向一审法院起诉请求：被告支付房屋面积差额款5,467元及入住费用。一审法院认定事实：2008年，本案被告王晓将本案原告红田公司诉至沈阳市于洪区人民法院，要求红田公司履行拆迁协议双方签订的房屋拆迁协议，红田公司提出反诉请求解除房屋拆迁协议，法院作出（2008）于民二初字第739号民事判决书，判决：一、红田公司按房屋拆迁协议的约定给本案被告王晓在回迁地安置45平方米住房一套，王晓按约定支付尚欠的房款23,400元；二、如红田公司不能按协议安置房屋，则按同类地区商品房市场销售均价给予补偿（价格以实际赔付时为准，面积按每套45平方米计算），应扣除王晓所欠增加面积款23,400元。判决生效后，红田公司未履行义务，本案被告申请强制执行，在执行过程中，本案被告同意接受原告开发建设的于洪区怒江北街22—3号361房屋一套，并同意按2008年回迁房的价格进行评估。经法院委托司法鉴定机构对该房屋在2008的销售单价进行评估（评估时点2008年5月12日），确定单价为3,097元/平方米。本案被告按照评估价格交纳了房屋差价款（超过45平方米的部分），原告于2016年已从法院领取了该部分差价款。另，2009年本案被告王晓将本案原告红田公司诉至法院，法院作出（2009）于民二初字第431号民事判决书，判决：一、红田公司按房屋拆迁协议的约定给王晓在回迁地安置45平方米住房一套，王晓按协议约定向红田公司交纳增加面积款按每平方米520元，共45平方米计算；二、如红田公司不能按协议安置房屋，则按同类地区商品房市场销售均价给予补偿（价格以实际赔付时为准，面积按每套45平方米计算），应扣除王晓所欠的增加面积款按每平方米520元，共45平方米计算。判决生效后，红田公司未履行义务，本案被告申请强制执行，在执行过程中，本案被告同意接受原告开发建设的于洪区怒江北街20-2号121房屋一套，并同意按2008年回迁房的价格进行评估。经法院委托司法鉴定机构对该房屋在2008的销售单价进行评估（评估时点2008年5月12日），确定单价为3,023元/平方米。本案被告按照评估价格交纳了房屋差价款（超过45平方米的部分），原告于2016年已从法院领取了该部分差价款。2011年，法院作出（2010）于执字第969号执行裁定书，裁定红田公司开发建设的位于沈阳市于洪区怒江北街20—2号121室（建筑面积54.57平方米）房屋归本案被告所有；本案被告可持本裁定书到有权管理机构办理房屋更名过户手续。2013年11月份左右，被告办理了两处房屋产权证书，证书现记载的建筑面积分别为57.63平方米与62.50平方米。一审法院认为，（2008）于民二初字第739号民事案件与（2009）于民二初字第431号民事案件判决原告应为被告安置45平方米的房屋两套，在该案件执行过程中，被告同意接受于洪区怒江北街22-3号361房屋一套、20-2号121房屋一套，并同意超出标准套型增加面积款，按2008年回迁房的价格进行评估支付，且已实际分别依照评估价格3,097元/平方米、3,023元/平方米交纳了房屋面积差价款，办理了房屋产权登记手续，取得了该房屋，原告也已实际领取了该项执行款，即原、被告就涉案房屋所有权的转移归属已达成合意。又因在案件执行的过程中，法院依照从拆迁办调取的面积预测表确定22-3号361涉案房屋面积为58.88平方米、20-2号121涉案房屋面积为59.55平方米，后经沈阳市房屋测绘中心测算，22-3号361的建筑面积为61.84平方米、20-2号121的建筑面积为62.50平方米；故在被告已实际接受该涉案房屋的情况下，原告要求被告补交多出的面积价款，于法有据。关于增加的面积问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；……。涉案房屋虽为动迁安置房屋，但因多出安置面积部分被告系按照商品房价格补交的房屋款，故该条规定适用于本案。22-3号361涉案房屋的面积误差比为5%[（61.84平方米-58.88平方米）÷58.88平方米×100%]，故被告应按预售面积的3%支付原告该房屋的差价款；20-2号121涉案房屋的面积误差比为4.95%[（62.50平方米-59.55平方米）÷59.55平方米×100%]，故被告应按预售面积的3%支付原告该房屋的差价款。针对面积差价款的单价问题，房屋套内面积系套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积的总和，法院执行时22-3号361涉案房屋预测的套内面积为50.12平方米、阳台面积为2.96平方米、分摊面积为8.76平方米、销售面积为58.88平方米，20-2号121涉案房屋预测的套内面积为50.12平方米、阳台面积为2.96平方米、分摊面积为9.43平方米、销售面积为59.55平方米；而经实际测算，22-3号361涉案房屋的套内面积为53.08平方米、阳台面积为5.92平方米、分摊面积为8.76平方米、建筑面积为61.84平方米，20-2号121涉案房屋的套内面积为53.08平方米、阳台面积为5.92平方米、分摊面积为9.43平方米、建筑面积为62.50平方米，故两处涉案房屋建筑面积超出预售面积的部分为增加的阳台面积。《沈阳市城市房屋拆迁管理补充规定》（沈房发[2000]2号）第十七条规定：阳台面积不计入安置房屋的建筑面积，按增加面积款50%收费。又因庭审中，原、被告双方均同意依照执行过程中评估机构作出的评估价格确定涉案房屋2008的价格，故被告应向原告支付增加面积款的数额为5,435.56元（58.88平方米×3%×3,097元/平方米×50%+59.55平方米×3%×3,023元/平方米×50%）。关于原告要求被告支付入住费的诉请，因入住费的收取主体为物业公司，非房屋开发公司，且该诉请与本案非同一法律关系，本案不予处理。关于被告辩称，原告的诉请已过诉讼时效的问题，因被告是通过法院的强制执行行为取得的涉案房屋，原告于2016年从法院领取了房屋面积差价款，本案的诉讼时效应从原告领取差价款的次日起算，故原告的诉请未超过诉讼时效期间，本院对该答辩意见不予采纳。关于被告辩称原告不具备主体资格的问题，原告为拆迁人，被告为被拆迁人，拆迁办仅为被委托拆迁人，并且（2008）于民二初字第739号民事案件与（2009）于民二初字第431号民事案件的当事人即为原、被告，而被告系通过该民事案件的强制执行程序取得的房屋所有权，故原告具有本案的原告主体资格，本院对该答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条之规定判决：一、被告王晓于本判决生效之日起十日内一次性支付原告辽宁红田房屋开发有限公司房屋面积差价款5,435.56元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252.9元，由被告负担50元，由原告负担202.9元。二审中，双方均未提供新证据。本院二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是阳台的面积差价款单价标准如何确定。上诉人在本次上诉阶段提出差价应按照520元计算的两项理由中，上诉人依据的沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则已经废止，不能再适用，而双方签订的拆迁安置合同上虽然写了按520元每平米计取，但也的确载明回迁房标准是一类房，现强制执行后回迁的房屋并非一类房屋，二是普遍为60多平米的房屋，因此原审法院在另案强制执行过程中对约15平米的差价，都是按照市场评估价计算，同理阳台部分也属于增加的面积，也应当按照市场评估价格计算，上诉人在一审中曾表示“同意按照当时评估的市场价格确定，但不应该给红田公司补交差价款”，即当事人并不否认阳台差价款应当按照评估价计算，而不是按照520元每平米计算，只是认为强制执行程序已经结束，不应再继续追缴差价款。所以原审判决采取的计算面积差的价款标准是正确的。关于阳台新增面积差价款的计算，由于上诉人两座回迁房屋面积都超过原面积约5%，于洪法院强制执行时对阳台部分收取的差价款是按照阳台面积的50%收取的，现办理房产证后，上诉人两座房屋实测面积都增加了阳台面积的50%，但这增加的50%面积只能按照办证前面积3%计算，因此上诉人实际应补交差价款分别为，22-3号361房屋差价款为50%阳台面积2.96平米*评估价3097元每平米=9167元，20-2号121房屋差价款应为50%阳台面积2.95平米*评估价3023元/平方米=8918元，两者相加总计18085元，扣除已经按照520元每平米缴纳的50%阳台面积差价款（2.96+2.95）平米*520元每平米=3073元，上诉人实际应缴纳差价款18085-3073=15012元，现原审法院计算的面积差价款为5435.56元，少于上诉人实际应缴纳差价金额，红田公司也表示不上诉，因此原审判决并未损害上诉人合法权益，对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人王晓承担。本判决为终审判决。审 判 长 王惠丽审 判 员 相 蒙代理审判员 陈 铮二〇一七年七月二十四日书 记 员 张鑫桐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 百度搜索“”