（2017）桂1102民初1265号

裁判日期: 2017-07-24

公开日期: 2018-04-08

案件名称

贺州市三洋洋贸易有限公司与贺州市新时代百货有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

贺州市八步区人民法院

所属地区

贺州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贺州市三洋洋贸易有限公司,贺州市新时代百货有限公司,广西贺州市广建房地产开发有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民事判决书（2017）桂1102民初1265号原告：贺州市三洋洋贸易有限公司。住所地：贺州市恒兴花园首层**号。法定代表人：杨丽，董事长。委托代理人：唐美英，公司总经理。委托代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。被告：贺州市新时代百货有限公司。住所地：贺州市建设中路**号。法定代表人：黄滨，董事长。委托代理人：蒙万勇，公司员工。委托代理人：谢东方，公司员工。第三人：广西贺州市广建房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区太兴街**号。法定代表人：黄滨，董事长。委托代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。委托代理人：李红，广西桂东律师事务所实习律师。原告贺州市三洋洋贸易有限公司（以下简称三洋洋公司）诉被告贺州市新时代百货有限公司（以下简称新时代公司）、第三人广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告、被告及第三人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：贺州市建设中路93号贺州市新时代广场项目是由第三人广建公司开发建设。2005年4月15日，广建公司出资设立了被告新时代公司，由新时代公司管理、经营、使用贺州市建设中路93号新时代广场项目。2010年3月1日，原告方的代表唐美英与被告新时代公司签订保底联合经营合同，由被告提供场地，唐美英提供货物进场销售，由被告代收款，每月进行结算，合作期限从2010年3月1日至2013年2月28日止。2011年4月13日，唐美英设立原告三洋洋公司，由原告、唐美英与被告一起履行保底联合经营合同。2013年3月1日，保底联合经营合同到期后，原、被告虽然没继续签订书面合作协议，但彼此都认同按照原合同标准继续履行。2015年，由于被告经营不善，欠下原告2015年2月至7月的贷款共497750.41元。经协商，原告同意被告用其管理经营的新时代广场内两个商铺的租期抵销欠款，于是双方签订租赁合同，被告将新时代广场一楼西大门通道一间铺面出租给原告（租期从2017年1月1日至2019年2月28日止）、中庭出租给原告（租期从2016年9月15日至2019年2月28日止），租期一到，双方债权债务即消灭。现被告与第三人已被列入全国法院失信被执行人名单，原告拿回被告拖欠的货款已不具备现实操作的可行性，且2017年1月初，涉案商城贺州市新时代广场新任物业公司广西宏扬物业有限公司对租赁合同真实性存疑，多次阻挠原告经营。现唯有确认租赁合同有效并继续履行方可维护原告的合法权益。为维护原告的合法权益，减少损失，特诉至法院，请求判决确认原、被告签订的租赁合同合法有效，判决被告继续履行租赁合同。原告提供证据：1、2016桂11**民初1519号判决，证明第三人广建公司是涉案商铺的开发商。2、保底联合经营合同，证明原告的代表人唐美英从2010年3月1日起，就与被告签订合同，由被告提供场地，原告提供货物进场销售，由被告代收款，每月进行结算。3、2012贺八民二初57号判决、2015年贺八民二初2141号判决、2016桂11**民初154号判决，证明被告从设立时起，就一直经营、管理、使用整栋涉案商城，并对外与不同的民事主体签订合种合同，且合同效力都得到法院的认可。4、催款函2张，证明被告拖欠原告497750.41元货款。5、委托书，6、租赁合同，证明原、被告成立租赁关系。7、被执行人信息查询，证明被告与第三人已被列入失信人名单，已不具备向原告支付拖欠货款的能力。8、电费缴费情况，证明2016年1月1日起至2017年1月止，被告对商铺进行管理并交纳电费。被告新时代公司辩称：1、广建公司与新时代公司2005年8月23日签订贺州新时代购物广场场地租赁合同，期限10年，从2006年1月1日至2015年12月31日。到期后广建公司有权将场地收回，新时代公司不再经营管理广建公司的该部分商场。2、新时代公司及新时代公司法人未授权黄丽葵以新时代公司名义于2016年9月12日签订租赁合同。2016年9月12日，黄丽葵代表新时代公司与三洋洋公司代表唐美英签订的租赁合同因没有新时代公司授权及追认，也没有广建公司及法人的授权及事后追认而无效。黄丽葵属盗用新时代公司合同章对外签订合同的违法行为，新时代公司保留追诉其侵权损害赔偿的责任。3、黄丽葵不具有出租人的主体资格。黄丽葵不是新时代公司委托的代理人，无权代表公司对外签订合同。4、讼争商场侵犯了新时代购物广场广大业主的通行权。黄丽葵未得到业主共同授权签订合同无效。三洋洋公司租后擅自改变用途，将人行通道改造成门面的行为无效。根据物权法第八十三条第二款规定，法院应准许业主参加本案的诉讼。5、黄丽葵与三洋洋公司因侵权造成的损失由其双方予以赔偿。6、根据商铺物业买卖返租合同的约定，以及该商场的特殊性，为维护全体业主的共同利益，该项目从开业至今均实行统一经营管理的方式进行经营和收益。黄丽葵违法出租侵害了广建公司的所有权、广大业主的通行权，影响了商场的经营管理。请求法院追加黄丽葵为本案的被告及让有独立请求权的业主参与本案的诉讼。被告新时代公司提供证据：1、新时代购物广场场地租赁合同，证明2005年8月23日，广建公司与新时代公司签订合同，将其位于新时代购物广场负1至4楼共11054平方米场地出租给新时代公司，期限为10年，从2006年1月1日起至2015年12月31日止。2、新时代公司声明、新时代公司法定代表人声明，证明新时代公司与广建公司租赁合同于2015年12月31日到期后，自2016年1月1日起至2017年3月4日未委托任何人对原新时代购物广场的场地进行出租，也未授权任何人以新时代公司名义签订合同或协议，即本案中新时代公司未委托黄丽葵以公司名义对本公司及原租赁广建公司的商场进行租赁。2016年9月12日新时代公司（经办人黄丽葵）与三洋洋公司签订租赁合同无效。3、协议书，证明三洋洋公司承租的场地属于公共通道的事实。4、关于新时代购物中心通道出租合同损害众业主的声明，证明三洋洋公司将人行通道改造成门面房的行为阻碍了新时代购物中心1至4楼商铺全体业主通行，业主联合声明要求维权的事实。第三人广建公司述称：1、讼争商场产权人是广建公司。在与200多户业主签订商铺买卖合同时就已与各业主签订商铺返租合同。2005年8月23日，广建公司与新时代公司签订贺州新时代购物广场场地租赁合同，租期10年，至2015年12月31日租期届满，新时代公司不再享有租赁权，无权对场地进行管理、出租及收益。2、原告起诉的租赁合同标的为新时代广场一楼通道及中庭。一楼通道是新时代广场一至四楼商铺全部业主主要公共通道。黄丽葵对该部分通道没有所有权，无权处分。三洋洋承租后擅自改变用途，从事经营，应为无效，法院应准许200多户业主主动参加本案诉讼。3、黄丽葵与三洋洋公司签订租赁合同，因无授权及追认而无效，由此产生的后果及造成的所有损失由其自行承担。广建公司保留其侵权的诉权。4、黄丽葵受人指使擅自盗用新时代公司名义与三洋洋公司签订合同，侵犯广大业主的通行权，业主对此要求宏扬公司出面协调，后因宏扬公司与三洋洋公司协商无果发生纠纷，派出所多次出警处理西大门无法开启，进而造成一楼部分商铺、二楼以上商铺全部无法对外租赁造成重大损失，此损失应由黄丽葵与三洋洋公司赔偿。5、根据商铺物业买卖返租合同的约定，以及该商场的特殊性，为维护全体业主的共同利益，该项目从开业至今均实行统一经营管理的方式进行经营和收益。黄丽葵违法出租侵害了广建公司的所有权、广大业主的通行权，影响了商场的经营管理。请求法院追加黄丽葵为本案的被告及让有独立请求权的业主参与本案的诉讼。第三人广建公司提供证据：1、贺房权证八步字第（2008）00040088号房产权证及房屋分户平面图，证明新时代公司出租给三洋洋公司的商场属于广建公司所有。2、贺州新时代购物广场场地租赁合同，证明2005年8月23日，广建公司与新时代公司签订合同，将新时代购物广场场地出租给新时代公司，期限10年。3、商场委托管理合同，证明广建公司与新时代公司租赁合同到期后，已将新时代购物广场场地委托广西宏扬物业有限公司经营管理。经开庭质证，被告对原告证据质证意见：对证据1没有异议。证据2合同已到期。对证据3真实性没有意见，但与本案无关。证据4，公司没有移交相关材料给代理人。证据5是原告内部问题。对证据6有异议，黄丽葵未经授权。证据7真实性由法院核实。证据8的电费是广建公司交的。第三人对原告证据质证意见：对证据1真实性无意见，但与本案无关。证据2与本案无关。证据3真实性由法院核实，与本案无关。对证据4不知情。证据5与本案无关。证据6租赁合同无效。证据7真实性由法院核实。对证据8的证明内容有异议，合同到期后暂未过户，但电费是广建公司交的。原告对被告证据质证意见：对证据1的三性不认可。证据2是被告为此次诉讼单方制作的，与本案无关，庭前原告都不知道。对证据3真实性合法性无异议，对关联性有异议。对证据4的三性不认可，都是一个人签的字，没附身份证，业主信息不真实，与本案无关。第三人对被告证据没有意见。原告对第三人证据质证意见：对证据1的三性无异议。对证据2的三性不认可，没有原件。证据3的原件与复印件的盖章及骑缝章的位置不同，对真实性合法性不认可。被告对第三人证据没有意见。当事人对真实性无异议的证据，本院予以认定。被告证据1与第三人证据2是同一合同，客观上已履行，对该证据，本院予以认定。第三人证据3委托管理合同一式四份，第三人提供的复印件与原件在盖章及骑缝章位置不一，但内容相同，对该证据，本院予以认定。综合全案证据，本院确认如下法律事实：2009年11月28日，甲方新时代公司与乙方唐美英签订保底联合经营合同，约定：联合经营期限从2010年3月1日起至2013年2月28日止，共3年。联营期间，乙方家电商品进入新时代商场家电联营区进行销售，按甲方的规章制度并接受甲方的日常管理。联营期间销售的营业款由甲方统一收取，每15天双方对账一次，账目对清后，甲方即将减除规定扣点额及规定扣款后的营业款支付给乙方。2015年9月21日，原告三洋洋公司负责人唐美英向被告新时代公司发出催款函：我公司在贵公司商场内经营的家电系列专柜，2015年2月1日至2015年6月30日，共计5个月家电销售的货款共计286891.41元和押金20万元，贵公司未能及时付款，请及时支付。被告新时代公司在催款函上确认拖欠两项款共486891.41元。2015年9月21日，原告三洋洋公司负责人唐美英向被告新时代公司发出催款函：我公司在贵公司商场内经营的家电系列专柜，2015年7月1日至2015年7月3日，共计3日家电销售的货款共计10859元，贵公司未能及时付款，请及时支付。被告新时代公司在催款函上确认拖欠10859元。2016年9月5日，原告三洋洋公司出具委托书，委托唐美英办理与新时代公司租赁一切事宜。2016年9月12日，新时代公司（出租方、甲方）与三洋洋公司（承租人、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于新时代购物广场一楼西大门通道一间铺面及中庭出租给乙方使用，中庭部分从2016年9月15日至2019年2月28日止，西大门通道从2017年1月1日至2019年2月28日止。乙方使用期间的租金用甲方欠乙方2015年2月至7月的货款297750.41元及押金20万元，合计497750.41元抵扣。甲方经办人黄丽葵签字，加盖合同专用章，乙方唐美英签字。第三人广建公司是合同标的物的登记产权人。合同签订后，原告入场经营，与广西宏扬物业有限公司发生纠纷。2017年3月9日，双方代表谢东方、唐美英在派出所签订协议：1、在法院裁决之前，由派出所封存双方争议的西大门通道，中庭保持畅通。2、三洋洋公司于3月10日下午5点之前将现放场地内家电拉走。3、派出所封存时，双方任何人不得进入。2017年1月15日，新时代公司的声明：贺州市新时代百货有限公司与广西贺州市房地产开发有限公司的场地租赁合同于2015年12月31日已到期。自2016年1月1日起至今，贺州市新时代百货公司没有得到任何业主授权对原新时代购物广场的场地进行租赁，也没有以贺州市新时代百货公司名义就场地租赁事项签订任何协议。2017年3月4日，新时代公司法定代表人黄滨的声明：贺州新时代百货有限公司的法定代表人是黄滨。贺州新时代百货有限公司与广西贺州市广建房地产开发有限公司签订的原新时代购物广场的场地租赁合同已于2015年12月31日到期。自2016年1月1日起至今，公司法定代表人没有委托任何人对原新时代购物广场的场地进行租赁，也未授权任何人以贺州新时代百货有限公司的名义签订合同（或协议），现本公司郑重声明未经公司法人代表授权的行为均是无效的。贺房权证八步字第（2008）00040088号房产权证登记的产权人是第三人广建公司，该产权证包括贺州市建设中路93号新时代购物广场1层商铺46间、库房4个、摊位7个。贺州市新时代广场项目由第三人广建公司开发建设。2005年4月15日，贺州市金泰粮油有限公司与广建公司出资设立新时代公司。2005年8月23日，甲方广建公司与乙方新时代公司签订贺州新时代购物广场场地租赁合同，约定：甲方将位于贺州市建设路93号贺州新时代购物广场负1至4楼的场地出租给乙方用于经营百货业务。租赁期限10年，即从2016年1月1日起至2015年12月31日止。乙方未经甲方同意擅自将场地转租、转让、转借或擅自改变第一条约定用途的，甲方可以单方解除合同，提前收回场地，免退履约保证金。期间，新时代购物广场以新时代公司开设用电户，到期后，用电户名尚未变更。合同期满后，广建公司与广西宏扬物业有限公司签订商场委托管理合同，委托对商场进行招租及管理。委托期限10年，即从2016年12月1日起至2026年12月1日止。本院认为，本案争议焦点是原、被告2016年9月12日签订的租赁合同是否有效。租赁合同约定被告将新时代购物广场一楼西大门通道一间铺面及中庭出租给原告使用，租金以被告欠原告的货款497750.41元抵扣。租赁合同加盖被告合同专用章，被告员工黄丽葵以经办人名义签字。没有证据证明黄丽葵经被告授权签订合同。原告授权唐美英在租赁合同上签字。租赁合同标的物登记的所有权人是第三人广建公司。原告新时代公司与第三人广建公司2005年8月23日签订的贺州新时代购物广场场地租赁合同已于2015年12月31日到期。此后，广建公司与广西宏扬物业有限公司签订合同，委托其招租及对商场进行管理。黄丽葵以新时代公司名义与原告签订租赁合同，以租金抵扣所欠货款，侵害了第三人广建公司所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原告请求判决租赁合同合法有效并继续履行租赁合同，没有依据，本院不予支持。商场用电户名仍然是新时代公司，不能据此得出被告实际依然管理使用商场或被告与第三人存在租赁关系的必然结果。原告认为，被告与第三人租赁合同一直未解除，商场用电户名仍是被告新时代公司，存在不定期租赁事实，被告与原告签订租赁合同合法有效。原告的上述主张不能成立，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告贺州市三洋洋贸易有限公司的诉讼请求。本案受理费8766元（原告已预交），由原告贺州市三洋洋贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审　判　长　　蒋又生人民陪审员　　李运党人民陪审员　　朱有寿二〇一七年七月二十四日书　记　员　　廖晏求关注公众号“”