（2017）津0118民初3172号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-10-23
案件名称
淮海车辆制造有限公司与杨广起房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市静海��人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮海车辆制造有限公司,杨广起
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0118民初3172号原告淮海车辆制造有限公司，地址天津市静海区子牙循环产业园区12号路5号。统一社会信用代码：91120223093613868M。法定代表人王平，职务总经理。委托代理人刘玉龙，天津朋展律师事务所。被告杨广起，男，1967年9月12日出生，汉族，住天津市静海区。原告淮海车辆制造有限公司与被告杨广起房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法由审判员李振亚适用简易程序公开进行了审理。原告淮海车辆制造有限公司的委托代理人、被告杨广起均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告淮海车辆制造有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告退还原告保证金20000元；2、由被告退还由原告安装的美的空调挂机48台（整机型号：KFR-32GW/DYPB400）。3、由被告支付原告违约金100000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月27日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定由原告租赁被告位于天津市静海区子牙镇新津涞路东侧的房屋共计40间用于居住使用，租期至2016年10月30日止。双方对租金及支付方式、保证金及双方的责任等分别进行了约定。合同签订后，原告按约定向被���支付了保证金20000元整，该保证金按合同约定应在合同到期日退还原告。合同第六条第2项约定，被告应于2015年5月31日前开通专用变压器，并为原告租赁房间安装空调。否则原告有权向被告索取违约金100000元。在合同履行过程中，被告实际未能按合同约定的时间提供租赁房间数量，也未能按约定安装空调，而是由原告在无奈的情况下自行购买并安装。原告在合同到期后并未与原告续签合同，并在2017年3月28日电话通知被告。不再租赁房屋。此后，又通过短信、书面邮寄的方式告知被告，但被告拒绝退还原告保证金和拆除空调等。原告认为，被告不未按协议约定履行自己的义务，且在合同到期后拒绝退还保证金和空调，侵害了原告的合法权益。原告为维护自身权益，特依照相关法律规定提起诉讼。请求法院依法支持上述诉讼请求。被告辩称，原告所诉基本属���，但自己并未违约。双方合同中约定的租房40间，实际租了49间。认可原告自行安装了48台空调，但对原告安装空调的时间不认可，认为原告是四月份安装的空调，而非原告主张的七月份。认为原告自行安装空调未与被告协商，也未征得被告同意。否则被告会按合同安装空调。而且，原告自行安装空调导致被告一间房少收租金100元。同时，原告拖欠被告雇人打扫卫生的费用、拖欠电视网络费、拖欠房租、拖欠加床费、拖欠房屋人为损坏修缮费等共计154950元。被告在履行合同过程中并无违约，是原告违约自行安装了空调，空调的所有权应属被告。不同意退还保证金和给付原告违约金。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年9月27日签订一份房屋租赁合同，约定由原告租赁被告位于天津市静海区子牙镇新津涞路东侧的房屋共计40间作为职工宿舍，其中八间房的租金为每月450元，其余房间租金为每月500元，房间按双方约定时间陆续提供，并约定由被告于2015年5月31日前开通专用变压器，并为原告租赁的房间安装空调。否则，原告有权向被告索取违约金100000元。被告安装空调后，租金每间房上调100元。租期自2014年10月1日起至2016年10月30日止。合同约定，水费、电费、宽带网络费用由原告承担，非原告原因造成的房屋及实施损坏由被告负责维修。并约定由原告在合同生效后五个工作日向被告交付20000元保证金，合同期满，如原告无违约行为，被告在合同到期日将保证金退还原告。合同签订后，双方按合同履行各自义务。但合同在履行中租金均按每间500元执行，事实上变更了合同关于租金的约定。期间，因原告客观需要，又从被告处多租了九间房屋作为宿舍，但双方未另行签订补充合同，租金等仍参照其他房间实际租金500元的���准执行。至2015年5月31日，在原告所租的全部宿舍中，除一间被告安装了空调外，其余房间被告未按合同约定安装空调。2015年7月21日，原告自行购买并安装了48台空调。到2016年10月30日合同期满，双方均未提出解除合同，原告仍继续租用被告房屋，被告继续收取租金。至2017年4月24日，被告收回了全部出租房间的钥匙，原告亦在此之前搬走了全部己方物品。至原告搬离所租房屋，其中16间房屋的租金交至2017年3月2日，7间交至2017年4月5日，21间交至2017年5月1日，5间交至2017年6月5日。本院认为，本案原、被告所签的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，对该合同的合法性本院予以确认。依法成立的合同，合同当事各方均应遵照执行。本案中，双方在合同签订之初均较好地履行了合同，但在安装空调的问题上被告并未依约履行，而是逾期后��任原告自行安装48台空调。原告虽自行安装了空调，但其亦未在合同履行过程中提出任何异议，甚至合同所涉房屋及在合同外多租的房屋共17间均按每间500元交付租金。合同约定期限届满后，双方对合同的履行均未提出异议，仍按前期方式继续履行。此种情况可视为合同双方对合同部分条款作出了变更，或者均默许了按实际履行方式履行租赁合同。即原告自行安装了空调，部分房间租金上浮50元，部分房间租金不变。直至被告收回全部房间钥匙前，原告虽向被告提出不再续租，并要求拆走空调，亦未就其他问题主张权利，可以认定因空调问题导致违约的规定在双方履行合同过程中已然做出了变更，故对原告关于违约金的请求本院不予支持。庭审中，虽然被告提出原告尚欠其他多项费用未付，但除租金截止到2017年4月24日的交付情况双方意见一致外，其他问题因被告未��本院提供证据加以佐证，且原告对其主张并不认可，故本院对被告之抗辩不予采信。结合双方庭审中的陈述，可以认定截止2017年4月24日交纳租金的情况为：16间房屋差租金1个月零22天未交，共计欠租金13866.7元；7间房屋租金差14天未交，尚欠1633.3元；21间房屋多交了7天，多交租金2450元；5间房屋多交1个月零11天，多交租金3416.7元。相互折抵后，原告尚欠被告租金9633.3元。关于被告提出的原告安装的空调应归其所有的主张，缺乏证据支持，本院不予采信。关于保证金的问题，因被告不能证实原告在履行合同中存在违约行为，故其应将保证金予以退还。综上，本案经调解未果，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第（四）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、��告杨广起于本判决生效后十日内一次性返还原告淮海车辆制造有限公司保证金人民币20000元。二、原告淮海车辆制造有限公司于本判决生效后十日内给付被告拖欠的租金9633.3元。三、原告淮海车辆制造有限公司于本判决生效后十日内可自行拆走在由原告安装的尚在被告处的空调48台（整机型号：KFR-32GW/DYPB400），被告有配合之义务。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由原告淮海车辆制造有限公司负担1000元，被告杨广起负担830元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李振亚二〇一七年七月二十四日书记员 刘子平 更多数据：