（2017）津0112民初4570号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-31
案件名称
阎颖与张秉钦、天津微一房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阎颖,张秉钦,天津微一房地产信息咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初4570号原告：阎颖，女，1976年1月11日出生，汉族，自由职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：黄建清，天津云杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝丽娜，天津云杰律师事务所律师。被告：张秉钦，男，1970年4月9日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。被告：天津微一房地产信息咨询有限公司，住所地：天津市津南区咸水沽镇体育场路与红旗路交口永安里底商3号楼。法定代表人：乜金生，职务：总经理。委托诉讼代理人：闫俊杰，女，1987年10月6日出生，汉族，该公司店经理，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王小燕，女，1992年3月20日出生，汉族，该公司店经理，住天津市津南区。原告阎颖与被告张秉钦、天津微一房地产信息咨询有限公司（以下简称：“微一公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄建清、郝丽娜、被告张秉钦、被告微一公司的委托诉讼代理人闫俊杰、王小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎颖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《微一地产房屋买卖合同》，被告张秉钦返还原告定金100000元；2.被告天津微一房地产信息咨询有限公司返还原告中介费、贷款服务费共计14900元；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月12日，原告与被告张秉钦经被告微一公司居间，就坐落于天津市××水××镇照明××15-3-101房屋交易事宜三方签订了《微一地产房屋买卖合同》。合同约定原告购买被告张秉钦坐落于天津市××水××镇照明××15-3-101房屋，成交价为1430000元，原告以贷款方式交付购房款。签订合同后，原告按约定交付了定金100000元，中介费、贷款服务费共计14900元。在合同履行期间，2017年3月31日天津市人民政府颁布了《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，对房地产交易进行调控，该规定明确规定：对在本市拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。因为原告家庭已经在本市拥有2套住房，属于不能再购买房屋的家庭。基于此，该合同无法继续履行，此情形属于不可抗力所致的免责情形，原告要求退费被告不予理会，故原告起诉，请求依法判决。张秉钦辩称，限购政策出台后，被告张秉钦问过被告微一公司，微一公司开始说原告可以买房，后来又说不可以买房，后又说可以买房，可以办贷款，但是二被告去银行办贷款时原告没去，被告张秉钦认为原告属于违约。另外，被告张秉钦因购房借款还清了自有房屋的贷款，存在损失，故不同意返还定金。微一公司辩称，限购政策出台后，微一公司给原告打电话，原告说能买，可以用她妈妈或者她女儿的名义购买。后期公司对原告妈妈与女儿的征信进行了查询，结果该二人都不能购买。她又找了她的表哥和表嫂买，后由于收入情况达不到银行规定，也买不了。公司跟房主讲了上述过程。后来原告又找了其表弟冯金刚购买，经查询征信等冯金刚符合购买条件。公司又告诉房主原告又找到人可以购买了。公司工作人员与冯金刚商定的是5月8日办理网签。5月8日，冯金刚说由于他自己的房子卖不了了，所以这个房子也买不了了。公司给原告打电话，原告要求房主返还定金。公司在中间做了很多协调，房主说原告一会儿能买一会儿不能买，所以不同意返还定金100000元。后来原告就起诉了。微一公司认为，合同有约定，如遇国家政策调整，甲乙双方均按照政策走，与第三方无关。合同中还规定，甲乙双方协商此房办理过户等手续，由乙方指定人员办理。所以我们帮着重新找买方，原告自己找买方都是原告认可的。综上，不同意退还中介费等费用。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方有争议的事实为：原告是否有违约行为导致涉案合同不能履行？对此，原告不予认可，陈述政策出台后，原告第一时间与微一公司联系要求终止合同，退还相关费用。微一公司提出他们可以继续找其他购房者，原告为了圆满解决此事表示同意，并提供其家人也可以购买，但最终没有达成一致意见。原告在限购政策出台后积极配合，但没有承诺。被告微一公司向本院提供了冯金刚及其妻子的个人征信报告、冯金刚与微一公司工作人员确定网签时间的聊天记录1份。本院经审查认为，微一公司提供的证据缺乏与本案的关联性，对其证明效力不予确认。庭审中原、被告对于在签订涉案合同时，买卖双方均不知晓限购政策即将出台，以及限购政策出台后导致原告不能再购买涉案房屋之事实均无异议。本院认为，二被告对于原告主张的限购政策导致原告本人不能继续购房之事实无异议，本院予以确认。限购政策，是房屋买卖双方无法预见的情形，超出了签订合同的预期，属于不可归责于当事人双方的事由。该事由导致合同目的不能实现。原告主张解除合同符合我国合同法的相关规定，本院予以支持。因买卖双方均不存在违约行为，故均不承担违约责任，因此被告张秉钦收取的定金应当全部返还予原告。关于原告主张的中介费14300元的返还，虽然合同各方均不承担违约责任，但原告作为买方应支付中介公司为居间活动花费的合理费用，结合本案实际情况，本院酌情考虑应支付微一公司中介费的30%，即4290元，故微一公司应退还原告10010元。贷款服务费600元，因贷款事宜尚未进行，微一公司收取的此项费用应予全额退还。二被告认为虽然限购政策导致原告不能购买房屋，但原告同意且委托微一公司继续找人购买此房屋，原告就应该继续履行买房义务。对此，本院认为本案所涉合同系原告与被告张秉钦之间签订，该合同对原告与张秉钦具有法律约束力。限购政策出台后，如果有其他人购买亦为其他购买人与张秉钦之间订立的合同，该合同可以是书面合同，亦可以是口头合同，如果合同成立后一方违约，亦应由其他购买人或张秉钦承担相应违约责任。对于本案所涉合同的解除，原告不存在违约行为，故对于二被告认为原告违约之主张不予支持。被告张秉钦认为其因为履行合同借高利贷偿还自有房屋剩余贷款存在损失，故而不同意返还原告定金之主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，对于原告要求解除合同以及返还定金及贷款服务费的主张，本院予以支持；对于返还中介费的主张，本院予以支持但返还数额为10010元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项之规定，判决如下：一、解除原告阎颖与被告张秉钦及被告天津微一房地产信息咨询有限公司于2017年3月12日签订的《微一地产房屋买卖合同》。二、被告张秉钦于本判决生效后三日内返还原告阎颖定金100000元。三、被告天津微一房地产信息咨询有限公司于本判决生效后三日内返还原告阎颖中介费10010元、贷款服务费600元，共计10610元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1314元，由原告承担58元、被告张秉钦承担1130元、被告天津微一房地产信息咨询有限公司承担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 孟令玲二〇一七年七月二十四日书记员 刘 璐速录员 郭 丽 百度搜索“”