（2017）川1502民初3040号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-09-20
案件名称
原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司与被告胡一磊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司,胡一磊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十六条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初3040号原告：北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市南岸西区鲁能山水绿城E街区商业区2楼，统一社会信用代码91511500786656529G。负责人：卢光申，总经理。委托诉讼代理人：严峰，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201610838991。被告：胡一磊，男，1980年9月14日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司(以下简称：鲁能物业公司宜宾分公司)诉被告胡一磊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁能物业公司宜宾分公司的委托诉讼代理人严峰到庭参加诉讼。被告胡一磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告鲁能物业公司宜宾分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2012年5月1日至2017年2月28日期间物业服务费5014.1元和生活垃圾处理费261元，以及违约金1055.02元（按拖欠金额5275.1元的20%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告与宜宾鲁能开发（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司位于宜宾南岸西区的商品房（建筑面积86.45平方米）一套。该合同第23条约定原告为该小区的物业服务企业，同时约定了物业费价格以及物业费收取方式。且被告在与出卖人签订《商品房买卖合同》时也签订了承诺书，承诺已详细阅读并遵守《鑫空间小区前期物业服务合同》，同意承担违反合同的相应责任。2015年1月1日，鑫领寓小区业主委员会与原告签订了《鑫领寓小区物业服务合同》，约定了服务收费价格和物业服务收取方式以及违约责任。根据《鑫空间小区前期物业服务合同》第五条及《鑫领寓小区物业服务合同》第六条、第八条的约定，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，住宅物业按1元/月/平方米的标准收取，生活垃圾处理费按4.5元/月/户的标准收取。同时，《鑫领寓小区物业服务合同》第二十三条约定，业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之五的标准向原告支付违约金。原告根据约定向被告及其所在的小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定按时足额交纳物业服务费。但被告严重违反约定和承诺，经原告多次催收，被告都拒不交纳物业服务费用。为维护原告的合法权益，也为了维护小区正常的物业服务秩序及全体业主的共同利益特向人民法院起诉，请求判决被告支付已拖欠的物业服务费、生活垃圾处理费，并承当相应的违约金责任。被告胡一磊未答辩。本院经审理认定事实如下：2009年12月4日，宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称宜宾鲁能公司）与原告签订了《鑫领寓小区前期物业服务合同》，该合同约定：宜宾鲁能公司选聘原告对鲁能.山水绿城鑫领寓提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅物业为1元/月/平方米。生活垃圾处理费由业主按《四川省宜宾市物价局.宜宾市城市管理局关于在宜宾市中心城区实行垃圾生活处理收费制度的通知》标准交纳（业主办理入住手续之日须预缴12个月的生活垃圾费用），住宅物业为4.5元/月/户。业主应于《入住通知书》通知的办理入住手续之日起交纳物业服务费用等，业主办理入住手续之日须预缴12个月的物业服务费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的第一个月十五日前履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日百分之五的标准向原告支付违约金。本合同自2009年12月1日起生效，依法成立业主委员会代全体业主与物业服务企业签订物业服务合同之日起，本合同自动终止。2010年1月14日，被告出具《承诺书》载明：本人为鲁能.山水绿城鑫领寓小区14幢1单元2702号商品房买受人。本人在签署《商品房买卖合同》之前，已详细阅读并知晓宜宾鲁能公司与鲁能物业公司宜宾分公司签订的《鑫领寓小区临时管理规约》、《鑫领寓小区前期物业服务合同》。本人及其他家庭成员，以及本人所购商品房内居住的其他人员均认同《鑫领寓小区临时管理规约》、《鑫领寓小区前期物业服务合同》的所有条款，并遵守及倡导其他业主、物业使用人遵守《鑫领寓小区临时管理规约》、《鑫领寓小区前期物业服务合同》。2015年1月1日，宜宾市翠屏区鑫领寓小区业主委员会（以下简称：鑫领寓业委会）与原告签订了《鑫领寓小区物业服务合同》，该合同约定：鑫领寓业委会选聘原告对鑫领寓小区提供物业服务；本合同物业服务履行的期限为叁年，自2015年1月1日至2017年12月31日，高层住宅为1元/平方米.月;业主采用提前缴费方式，于每个缴费周期起始日起7日内交纳物业管理费，逾期未交纳的，原告以温馨提示张贴、电话催收、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；住宅垃圾处理费由业主按《四川省宜宾市物价局.宜宾市城市管理局关于在宜宾市中心城区实行垃圾生活处理收费制度的通知》标准交纳，住宅物业为4.5元/月/户交纳；物业所有权人或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额支付物业服务费等费用，每逾期一日，承担应交纳费用千分之五的违约金。原告陈述其于2016年9月8日向被告发出了《律师函》，告知被告截止2016年8月，被告已欠交物业管理费4495.40元、违约金17194.91元、代收生活垃圾处理费234元，共计21924.31元，并请其于2016年9月30日前到鲁能山水绿城鑫领寓物业服务中心补交清所拖欠的所有费用。原告提供了将该《律师函》张贴于2702号房屋房门上的照片一张，以此证明原告对被告拖欠的物业服务费进行书面的催收。另查明：被告所有的位于翠屏区金沙江大道，建筑面积为86.45平方米。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，及被告出具的《承诺书》中，宜宾鲁能公司已明确告知被告选定原告提供前期物业服务，被告对此予以认可。据此，宜宾鲁能公司与原告签订的《鑫领寓小区前期物业服务合同》以及鑫领寓业委会与原告签订的《鑫领寓小区物业服务合同》对被告具有约束力。现被告未提供证据证明其在原告进行物业管理期间内对物管公司的服务提出异议，也未提供相应证据证明因原告未履行或未完全履行合同约定或法律、法规及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务而对其造成损失。原告诉请被告支付2012年5月1日至2017年2月28日期间物业服务费5014.1元和生活垃圾处理费261元，经计算，此期间的物业服务费为5014.1元（86.45平方米×1元/月/平方米×58个月）、生活垃圾处理费261元（4.5元/月/户×58个月），故对该诉请本院予以支持。原告诉请被告支付违约金1055.02元（按拖欠金额5257.1元×20%计算），因《鑫领寓小区前期物业服务合同》及《鑫领寓小区物业服务合同》中均约定被告未按约交纳物业服务费应承担违约责任，《鑫领寓小区物业服务合同》对被告未按约交纳生活垃圾处理费约定了违约责任，但《鑫领寓小区前期物业服务合同》中对此未作约定，因此被告对2012年5月1日至2014年12月31日期间未按约交纳的生活垃圾费144元不承担违约责任。综上，被告作为业主未按约交纳其应交纳的费用已构成违约，原告主张违约金的计算标准未超过合同约定的计算标准，也未违反法律的规定，故对该诉请本院支持为1026.22元[(物业服务费5014.1元+生活垃圾处理费117元）×20%]。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告胡一磊于本判决生效之日起5日内向原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2012年5月1日至2017年2月28日期间物业服务费5014.1元、生活垃圾处理费261元、违约金1026.22元，共计6301.32元。如被告胡一磊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡一磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 赵杨二〇一七年七月二十四日书记员 周玥 更多数据：