（2017）吉01民终3861号
裁判日期: 2017-07-24
公开日期: 2017-08-22
案件名称
刘汉斌与刘鑫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘汉斌,刘鑫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3861号上诉人（原审被告）：刘汉斌，男，1973年10月4日生，汉族，住长春市南关区东岭南街伊通家园**栋2门***室。委托诉讼代理人：盛世峰，吉林国瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘鑫，女，1990年4月8日生，汉族，住广东省广州市天河区天河路***号。委托诉讼代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。上诉人刘汉斌因与被上诉人刘鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘汉斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘鑫诉讼请求，案件受理费由刘鑫负担。事实和理由：1.双方签订的租赁协议于2014年已经解除。2014年初刘鑫欲解除协议收回房屋，对刘汉斌交纳的租金不予收取，双方在协商解除协议过程中，刘鑫请求在案涉房屋内将刘汉斌经营饭店的亲友打伤，构成犯罪。后刘汉斌无法在案涉房屋继续经营，也没有继续使用案涉房屋，刘鑫也没有主张过租金，双方实质上已经解除了租赁协议。2.刘汉斌亲友被打伤后，饭店关门也是不争的事实，在这种情况下，案涉房屋对于刘汉斌已经不具有经营价值。事实是刘鑫亲友打人后畏罪逃避，不敢出面，任由房屋弃管。3.刘鑫的诉讼请求已经超过诉讼时效。刘鑫在长达三年的时间内没有对欠缴租金提起诉讼，显然已经超过两年诉讼时效。刘鑫辩称：2014年双方虽然要解除协议，但刘汉斌未将房屋交还给刘鑫，案涉协议没有解除。刘汉斌停业与刘鑫无关，刘汉斌所述刑事案件已经另案处理，刘鑫未干涉过刘汉斌的经营。刘鑫于2015年11月起诉，未超过诉讼时效。刘鑫向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《租房协议书》，刘汉斌立即腾出所租赁的房屋；2.判令刘汉斌支付租金75000元（至2015年10月31日），逾期按每月3750元计算租金；3.判令刘汉斌支付因租金产生的利息（按年利6%计算）7500元；4.判令刘汉斌支付物业费9881.70元（至2015年10月31日），采暖费3093.4元；5.判令刘汉斌承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月1日，刘鑫（出租方、甲方）与刘汉斌（承租方、乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将位于怡通家园西门防火通道右侧门面房租给乙方使用，租期暂定八年，即从2011年3月1日起至2019年3月1日止。租金每年45000元，前三年乙方每半年付租金22500元，不得拖欠。提前半月支付下半年费用。如乙方拖欠房租过期15天，甲方有权终止合同收回出租房，后果由乙方自负。后五年乙方以年租金支付。租期内水、电、取暖、物业、煤气等费用由乙方自付。甲、乙双方如不租或续租，都应提前一个月通知对方，并且把费用全部结清。除此，协议还约定了其他条款。上述协议签订后，刘汉斌按照约定交纳租金，刘鑫交付房屋。后双方商谈租房协议解除补偿事宜发生冲突。2014年6月16日，长春市公安局南关区分局南岭派出所出具《受案回执》，其内容为：刘逸豪，你于2014年6月16日15时58分23秒报称的2014年5月27日晚20许，南岭派出所民警接到报警称，在长春市南关区怡通家园刘三烧烤店内，刘逸豪和金海涛被人用啤酒瓶打伤头部，报警备查。一案我单位已受理，受案登记表文号为南公（刑）受案字（2014）1071号。庭审中，刘鑫提供《物业费催缴通知单》，用以证实刘汉斌应交纳的物业费为9881.7元，刘汉斌对此无异议。刘汉斌对刘鑫所诉其未交纳2014年3月1日起至2015年10月31日止的房屋租金及拖欠2014年至2016年度二个季度的采暖费无异议。现刘鑫同意放弃租金利息，对其主张的物业费及采暖费另行告诉。另查，2017年3月15日，刘汉斌已将争议的房屋交付给刘鑫。刘鑫、刘汉斌对该房屋租金每月为3750元无异议。再查，刘汉斌向一审法院提出反诉请求，并针对其反诉请求申请鉴定，但未交纳反诉费用，故对其反诉请求一审法院不予审理。一审法院认为，刘鑫、刘汉斌双方于2011年3月1日签订的《租房协议书》，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性、禁止性规定，系合法有效民事协议。双方已经对解除房屋租赁协议进行协商，因补偿一事产生分歧，继而发生冲突，致刘逸豪等受伤，已另案处理。现刘鑫主张解除房屋租赁协议，刘汉斌亦同意解除，依照相关法律规定，当事人协商一致，该租赁协议应予解除。刘汉斌已于2017年3月15日将租赁房屋交付刘鑫，刘鑫对此认可。现刘鑫主张刘汉斌给付其租赁使用期间的房屋租金，符合法律规定，依法应予支持。刘鑫自愿放弃利息主张，本院依法准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，判决如下：一、解除原告刘鑫与被告刘汉斌于2011年3月1日签订的《租房协议书》；二、被告刘汉斌于本判决生效后即给付原告刘鑫房屋租金每月3750元，自2014年3月1日起至2017年3月15日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2187元，由原告负担50元，其余由被告负担。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为：刘鑫、刘汉斌均认可2014年5月27日刑事案件发生前，双方已经就解除合同达成一致，但因刑事案件的发生，双方就合同解除的相关事宜没有实际履行，故刘汉斌主张双方签订的租赁合同已于2014年解除，本院不予支持。刘鑫与刘汉斌已就解除案涉租赁合同达成一致，但因案涉房屋系2014年5月27日刑事案件案发现场，刘汉斌因此未向刘鑫交付案涉房屋不宜认定其构成违约，并且此期间刘汉斌并未使用该房屋经营，故刘鑫要求刘汉斌支付2014年5月27日至2015年11月2日（刘鑫起诉）期间的租金不应予以支持。2015年11月2日刘鑫起诉要求刘汉斌返还案涉房屋后，在刘汉斌亦同意解除租赁合同的情况下，其应当返还案涉房屋。刘汉斌虽主张案涉房屋系刑事案件案发现场需要继续保留，但并未提供充分证据证实其主张。刘汉斌一审中虽然提起了反诉并申请对案涉房屋装修费用进行司法鉴定，但刘汉斌并未交纳反诉费用，该主张亦不能构成其拒绝交还房屋的正当理由。故刘鑫主张刘汉斌支付2015年11月2日开始至2017年3月15日其将案涉房屋返还刘鑫期间的房屋占有使用费，依法应予支持。因刘汉斌租金交至2014年3月1日，其尚应支付租金的期间为2014年3月1日至2014年5月27日。上述房屋占有使用费及租金按每月3750元标准计算，共计72500元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2015）南民初字第3485号民事判决第一项；二、撤销长春市南关区人民法院（2015）南民初字第3485号民事判决第三项；三、变更长春市南关区人民法院（2015）南民初字第3485号民事判决第二项为：上诉人刘汉斌于本判决生效后立即给付被上诉人刘鑫租金及占有使用费共计人民币72500元；四、驳回被上诉人刘鑫的其他诉讼请求及上诉人刘汉斌的其他上诉请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费5187元，由上诉人刘汉斌负担2334元，由被上诉人刘鑫负担2853元。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 张新华代理审判员 贺银婷二〇一七年七月二十四日书 记 员 陈 钢 来源：百度“”