（2015）成民终字第09138号

裁判日期: 2017-07-23

公开日期: 2017-11-22

案件名称

四川时代鑫特物业管理有限公司、成都安渝项目投资有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川时代鑫特物业管理有限公司,成都安渝项目投资有限公司,成都家合物业管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2015)成民终字第09138号上诉人（原审被告）：四川时代鑫特物业管理有限公司，住所地成都市成华区万兴街1号2幢1层新13号。法定代表人：杜克宪，经理。被上诉人（原审原告）：成都安渝项目投资有限公司，住所地成都市郫县安靖镇方碑村。法定代表人：周勋琼，总经理。委托诉讼代理人：陈娟，四川善嘉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：成都家合物业管理有限公司，住所地成都市观音阁前街6号。法定代表人：吴海，总经理。委托诉讼代理人：马兴户，男，1988年9月10日出生，汉族，住四川省射洪县，该公司员工。上诉人四川时代鑫特物业管理有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人成都安渝项目投资有限公司（以下简称安渝公司）、成都家合物业管理有限公司（以下简称家合公司）合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第4179号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时代公司上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第4179号民事判决，改判驳回安渝公司要求时代公司支付456509.48元的诉讼请求；诉讼费用由安渝公司承担。事实与理由：1.一审判决时代公司向安渝公司支付电费缺乏合法依据；2.2014年1月1日签订的《物业管理合同》并没有约定或书面告知时代公司承担电梯维护费，从合同生效之日起电梯维护已由时代公司自行解决，不应另外支付电梯维护费；3.根据《物业管理合同》第五条，��代公司承诺2014年5月30日前，按60%付清前期尚公馆业主拖欠的物管费，但合同没有约定具体金额，安渝公司亦没有出具经时代公司确认的欠费业主名单和具体金额，所以无法垫付。造成物管费拖欠是安渝公司自己的责任，其出售的精装房存在漏水、业主没拿到产权证等问题。安渝公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据双方签订的协议，安渝公司要求时代公司支付的电梯费及电梯维护费等是发生在家合公司经营期间，是在时代公司进场之前，且时代公司承诺承担家合公司债务的60%，安渝公司承担40%。关于电费，电费卡是发给每户业主的，由每户业主采取预存形式交付电费，业主预存费用为674800元。关于电梯维护费也是发生在家合公司经营期间，与时代公司之后的经营不冲突。家合公司辩称，家和物业公司已经将物业管理的所有资料移交给时代公司，且时代公司承诺承担60%的债务。安渝公司向一审法院起诉请求：1.时代公司支付安渝公司垫付电费和电梯维护费的60%，共计456509.48元；2.时代公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：时代公司与家合公司均系物业服务企业法人，安渝公司系郫县安靖镇尚公馆房地产的开发商，杜克宪系时代公司的法定代表人。2011年3月1日，安渝公司作为甲方与家合公司作为乙方签订《尚公馆前期物业管理服务合同》，约定，甲方将位于郫县安靖镇的尚公馆物业委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方应参加与本物业的竣工验收，并在本物业移交接管时，与甲方共同办理物业管理书面交接手续；乙方接受甲方委托，提供房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理等工作。合同中还约定了甲乙双方的权利义务，委托物业管理期限暂定为3年，从2011年5月1日至2014年4月30日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或业主委员会与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管服务合同生效时，本合同自然终止。2013年7月28日，家合公司作为甲方与杜克宪作为乙方、时代公司作为丙方三方签订《物业管理承包合同》，约定，甲方将位于成都市郫县安靖镇方安路98号尚公馆的物业管理工作委托给乙方进行管理，委托管理期限2013年7月28日至2014年7月27日；管理事项包括但不限于房屋建筑公用部位、公用设施及设备、公共设施及附属建筑物的维修、养护、管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序，小区所属花草、树木、喷泉、水景的养护和管理等；委托乙方收取停车费、物管费等相关费用，甲方不参与但监督乙方的一切管理事务，每年除去一切开支后再盈亏分摊，60%归甲方，40%归乙方；甲方委派出纳李泽根配合财务资金管理并由乙方发放工资；本合同签订生效之前业主应交的物业管理费归甲方，本合同签订生效后业主补交之前的物业费归甲方所有，但可借给乙方物管运转使用；合同生效之日起乙方向甲方交纳40000元履约保证金等内容。2014年1月1日，家合公司作为甲方与时代公司作为乙方、安渝公司作为监交人签订了《物业管理合同》，合同约定：甲方是开发郫县安靖方碑村委会和投资方安渝项目投资公司委托管理郫县安靖尚公馆的前期物业管理公司。现因甲方自身原因退出并引进乙方接收尚公馆的物业经营管理权，并就甲乙双关于尚公馆的物业管理交接事宜作如下商议决定。（1）、甲方在经营期间新添置的办公用品、设备及房屋的装修款等，乙方自愿接收并一次付清300000元的费用，甲方不干涉乙方的自主经营和财务管理，乙方自负盈亏，自已承担物业财产安全责任；（2）、已出售的住房和商铺继续延续前期的物业收费标准，住房每平方米1元，商铺每平米2元，未售出的住房和商铺，收费标准除4层综合楼免收外，照以上标准减半，由物业持有人支付。（3）、地下车库未售出的车位的物权持有者属于安渝公司，乙方接收后仍然沿用以前甲方的方式和收费标准，向安渝公司缴纳车位租赁费。并有义务帮助出售车位，每位车位提取500元作为服务费。……（5）因甲方在2013年7月30日前，尚公馆物业管理费拖欠处于亏损状态，为了维持正常运行，在此期间特向安渝公司借款经营，无法偿还，所以乙方承诺接收管理后自愿承担甲方的前期债务，并向安渝公司偿还，乙方承诺在2014年5月30日前按60%陆续付清，（不包括前期开发商的免收部分）如在此规定时间内未付清前期借款，则视为违约，甲方有权收回乙方对尚公馆项目的物业经营权。2013年8月1日至2013年12月30日甲乙双方的经营条款按原签约的委托合同履行。……（7）乙方在接收尚公馆的物业管理后，必须保证延续承担甲方向村委会和安渝公司承诺的无条件配合给业主办理房屋转性手续及办理房产证等事宜。否则，继续适用甲方向村委会及安渝公司签订的前期物管协议内容的条款、村委会及安渝公司有权收回乙方对尚公馆的物业管理权。（8）、乙方在接收尚公馆的物业管理后，如因违反国家物业管理条例，造成被80%的业主集体投诉或罢免的，后果由乙方自行承担，村委会和安渝公司有权适用甲方前期与村委会和安渝公司签订物业管理合同的条款，收回乙方对尚公馆的物业管理权并由乙方结清在管理期间与业主之间的服务费，双方达成一致承诺，除违反本合同第（7）条、第（8）条外，甲方及投资方无任何理由收回乙方的管理权。该合同未约定物业管理经营期间，也未约定时代公司行使合同的解除权。时代公司向成都市金牛区法院起诉主张解除与家合公司、安渝公司上述合同及返还转让费等请求，现已被判决驳回。2014年7月21日，安渝公司法定代表人作为甲方与时代鑫特物公司作为乙方双方签订合同，从当日起双方各派一人在20日内清理前期所有��目，清理完毕后一个半月内以现金方式结清所有欠款，如有一方违约，按所欠款额的3%计算承担违约金。地下停车场租赁费用从2014年8月起，由开发商自己收取，车场管理费由开发商按期支付给物管方，且物管方应将此前代为预收的停车租赁费用应于2014年8月1日前一次结算给开发商。逾期则视为违约，违约金按所欠款额的3%计算承担。一审法院另查明，2013年8月1日至2014年7月31日，时代公司与合作经营或单独经营期间，由安渝公司代为支付的电梯维护及年检费86049.13元，2013年7月31日前由安渝公司代为向电力公司支付电费674800元。合计760849.13元。家合公司及安渝公司向时代公司移交已收、应收管理费、水费、垃圾清运费债权459910.22元。现时代公司正履行尚公馆的物业服务工作。一审法院认定��述事实，采信的证据有《尚公馆前期物业管理服务合同》、《物业管理承包合同》、《物业管理合同》、2014年7月21日《协议》、电梯保养合同、安渝公司向电力公司交纳电费转账凭证、移交给时代公司的债权及时代公司的欠款清单及三方当事·人陈述在案佐证。一审法院认为，安渝公司、时代公司及家和物业公司之间签订的《尚公馆前期物业管理服务合同》、《物业管理合同》、2014年7月21日《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。安渝公司、时代公司及家和物业公司均应严格按照合同约定履行各自义务。2014年1月1日，安渝公司、时代公司及家和物业公司达成三方协议，在2013年7月30日前，尚公馆物业管理费拖欠处于亏损状态，为了维持正常运行，在此期间家合公司特��安渝公司借款经营，无法偿还，所以时代公司及法定代表人承诺接收管理后自愿承担家合公司的前期债务，并向安渝公司偿还，并承诺在2014年5月30日前按总债务的60%陆续付清，（不包括前期开发商的免收部分）如在此规定时间内未付清前期借款，则视为违约，家合公司有权收回时代公司对尚公馆项目的物业经营权。对于2013年8月1日至2014年7月31日，时代公司与家和物业公司合作经营或单独经营期间，由安渝公司代为支付的电梯维护及年检费86049.13元，2013年7月31日前由安渝公司代为向电力公司支付电费674800元。合计760849.13元。均应按照双方合同约定的盈亏比例承担。即时代公司承担60%,456509.48元。时代公司提出对2013年7月31日前的电费不知情，对于2013年8月1日至2014年7月31日的电梯维护费与其无关的理由不成立，因庭审中双方认可安渝公司已经将业主的电卡交付时代公司，且时代公司事实上正收尚公馆业主的电费；电梯维护费用是时代公司进行物业管理期间发生的实际费用，也是合同约定应由时代公司承担的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，一审法院判决如下：时代公司在判决发生法律效力后十日内向安渝公司支付垫付的电费及电梯维修费456509.48元。案件受理费减半收取4073元，由时代公司承担。如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，时代公司提交以下证据：1.2015年7月20日快递单两份；2.杜克宪与张碧莉2015年9月18日录音光盘一张；证据1、2拟证明一审判决不公正；3.2013年12月18日合同条款笔录一份，拟证明前期洽谈合同条款时安渝公司借款明确只有11000元；4.情况说明一份，拟证明本案发生经过。被上诉人安渝公司、家和物业公司共同质证对证据1的真实性无异议，但与本案没有关联性，但不能达到其证明目的；证据2录音无法播放不予认可；证据3、4系由时代公司自行书写，对其证据三性均不予认可。本院认为，证据1、2因与本案不具有关联性，本院不予采信；证据3、4系由时代公司单方制作，真实性无法核实，本院不予采信。二审另查明：1.2011年2月28日，安渝公司向郫县启明电力有限责任公司（以下简称启明公司）支付343000元，用途为预存电费。2012年4月28日，安渝公司向启明公司支付280800元、51000元，以上电费共计674800元。2.家合公司与安渝公司签订了一份对账表，在该表《家合公司移交给鑫特公司的债权》一栏载明：项目：1.2013年7月31日前累计应收物管费余额162536.15元；2.2013年7月31日前累计应收垃圾费余额14926.35元；3.2013年7月31日前累计应收水费余额92844.45元，4.2013年8月－2014年1月这期间欠交物管费189603.27元，小计459910.22元。在该表的《鑫特公司欠安渝公司款项》一栏载明：1.应付家合公司2013年7月31日前欠安渝公司电费原始金额674800元；2.家合公司与鑫特公司合营期间应付电梯维护费原始金额45160元；3.2014年2月1日鑫特公司独立经营后应承担电梯维护费（在此前安渝公司与电梯维护公司签订合同中应由鑫特承担此费用，安渝公司已多次催促鑫特公司将此费用支付给维护公司，但鑫特公司至今一直未交付）原始金额40889.13元。合计760849.13元。注：按60%计算鑫特公司应付安渝公司456509.48元。该对账单上打印了时代公司的名称，但时代公司未在其上加��印章。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，安渝公司关于要求时代公司支付电费和电梯维护费456509.48元是否具有事实和法律依据是本案二审的争议焦点，现针对该争议焦点作如下评述：2014年1月1日家合公司、时代公司与安渝公司签订的《物业管理公同》约定因家合公司在2013年7月30日前为维持正常运行，在此期间向安渝公司借款经营，无法偿还，所以时代公司承诺接收管理后自愿承担家合公司的前期债务，并向安渝公司偿还，时代公司承诺在2014年5月30日前按60%陆续付清。该合同是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。现��渝公司与家合公司进行了结算，并形成了对账单。对账单中，安渝公司与家合公司确认家合公司欠安渝公司共计760849.13元。对此，本院认为，关于电费部分，在该对账单中，家合公司确认在2013年7月31日前欠安渝公司电费674800元，且安渝公司确系向启明公司支付了电费674800元，《物业管理合同》约定家合公司欠安渝公司的债务由时代公司承担60%，现安渝公司与家合公司确认家合公司欠付安渝公司的债务只包括电费和电梯维护费，虽然该对账单没有时代公司的确认，但是根据2014年7月21日安渝公司与时代公司的约定，双方要在20日内清理账目并进行结算，现时代公司未予结算的法律后果应自行承担。对安渝公司与家合公司对账确认的电费，时代公司应当按照674800元的60%向安渝公司支付674800元×60%＝404880元。时代公司上诉认为安渝公司主张的电费缺乏依据，但该金额有安渝公司对外支付的凭证证明，亦有安渝公司与家合公司的共同确认，时代公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。时代公司关于业主拖欠物管费系由安渝公司原因造成的上诉理由与本案无关，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于电梯维护费部分，虽然家合公司与安渝公司对该部分款项进行了确认，但根据双方确认的内容看，第一笔电梯维护费双方备注的内容为“家合公司与鑫特公司合营期间应付电梯维护费原始金额45160元”，但是根据《物业管理合同》的约定，时代公司仅承担家合公司在2013年7月30日前独立经营期间所欠安渝公司的债务，故对于家合公司与时代公司合营期间的电梯维护费，安渝公司不能依据《物业管理合同》的约定要求时代公司承担其中的60%。对于第二项电梯维护费，家合公司与安渝公司的对账单明确，该笔40889.13元系时代公司独立经营期间应承担的电梯维护费用，而该金额仅有安渝公司单方确认，未得到时代公司的认可。现安渝公司起诉的依据是《物业管理合同》，起诉的事实和理由是要求时代公司承担家合公司欠付安渝公司债务的60%，故第二笔电梯维护费并不属于家合公司的初始债务，安渝公司不能在本案中要求时代公司支付该笔费用。综上，安渝公司关于要求时代公司承担两笔电梯维护费的60%的诉讼主张不能成立，本院不予支持。一审法院关于该事实的认定不当，本院予以纠正。时代公司关于电梯维护费不应当支付的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，时代公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实部��有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第4179号民事判决。二、四川时代鑫特物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向成都安渝项目投资有限公司支付404880元。三、驳回成都安渝项目投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4073元，由时代公司负担3612元，由安渝公司负担461元，二审案件受理费8146元��由时代公司负担7224元，由安渝公司负担922元。本判决为终审判决。审判长　　李婧杰审判员　　陶田源审判员　　莫　雪二〇一七年七月二十三日书记员　　朱　希关注微信公众号“”