（2017）赣1129民初578号
裁判日期: 2017-07-23
公开日期: 2017-11-27
案件名称
李道勤、周万年等与汤峰等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
万年县人民法院
所属地区
万年县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李道勤,周万年,汤峰,吴教官,胡国银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省万年县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1129民初578号原告：李道勤，男，1991年5月12日出生，汉族，江西省万年县人，住万年县，原告：周万年，男，1985年11月25日出生，汉族，江西省万年县人，住万年县，两原告委托诉讼代理人：程选美，江西万年红律师事务所律师，特别特权。被告：汤峰女，女1972年7月27日出生，汉族，江西省余干县人，住余干县，被告吴教官，男，1981年12月20日出生，汉族，江西省余干县人，住余干县，第三人：胡国银，男，1954年4月14日出生，汉族，江西省万年县人，住万年县，原告李道勤、周万年与被告汤峰女、吴教官、第三人胡国银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李道勤、周万年、被告汤峰女到庭参加诉讼，原告于2017年6月28日撤回对被告吴教官及第三人胡国银的起诉，符合法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。原告李道勤、周万年诉称，诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告的店面租赁合同无效；2、依法判决被告向原告返还店面租金10万元，转让费6万元，共计16万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告因合伙经营需要，于2016年9月23日从被告处租赁一间店面，店面的具体位置为：万年县陈营镇万昌路238号，同时约定只要原告向被告每年按约定交房租，每年都可以租，第一年（2016年9月23日-2017年9月23日）的租金为10万元（以后的租金计算方式为：后一年的租金在前一年的基础上涨10%），一次性转让费为6万元，同时该店里的空调货物折算2万元，该货物为被告所有。原告向被告交纳房租，转让费及货物折算款共计18万元，被告只向原告出具了一个10万元的收条，后无故一直拒绝与原告签订店面租赁合同。直到2016年10月初的时候，胡国银到店面处，说要将该店面锁掉收回，他没收到店面的租金。此时，原告才知道该店面的实际所有人为胡国银，胡国银将该店面出租给吴教官用于经营药店，租赁期限为2013年9月11日至2018年9月11日，后吴教官转租给被告经营空调生意，转租期限为：2009年9月11日至2017年9月11日，被告于2016年9月23日转租给原告，并与原告约定只要原告向被告每年按时约定交房租，每年都可以租，并没有将她对此店面只有一年不到的租赁使用权这一事实告诉原告。原告依约定将租金、转让费及货物折算款共计18万给了被告。被告也将该给的房屋租金给了吴教官，但吴教官并没有按他与胡国银约定按时交足租金。从而导致原告没有实际使用该店面，没有达到租店面的实际目的。原告就上述店面的问题多次与被告协商无果，本案中原告无任何过错，是被告的行为导致原告的合法权益受到损害，故应当承担返还责任。原告为了自身的合法权益，无奈之下，特具状起诉，请求法院依法判处。被告汤峰女辩称：1、原告主张转让费应提供收条；2、我已经将房租10万元于2016年9月10日给了吴教官，原告周万年也是知道的，我是先交房租再转店的，也是合理合法的；3、原告方已经使用了两个月店面，应当予以扣除，而且我已经告知实际租赁时间只有1年，原告周万年也是知道的；4、原告应当找到房东签订租赁合同，原告自己不去找也应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月10日，胡国银（甲方）将其所有的位于陈营镇万昌大道珍珠贡米城1栋第1-2间临街店面房上下五层出租给吴教官（乙方），双方签订租赁合同约定：租期4年，即从2013年9月11日至2018年9月11日止；在租赁期内乙方不能转让房屋使用权给第三者。2013年9月11日，吴教官（甲方）又将承租胡国银的该店面转租给被告汤峰女（乙方），租期为7年，即2009年9月11日至2017年9月11日止，乙方转让需经甲方许可。2016年9月23日，被告汤峰女将其承租的该店面转租给两原告，双方未签订书面合同，被告汤峰女出具收条给原告李道勤:今收到李道勤万昌路238号店租2016年9月23号至2017年9月23号壹拾万元正（100000元）收款人汤峰女2016年9月23日。另外，被告汤峰女收取两原告6万元店面转让费，其中两原告支付2万元现金，剩余4万元以被告汤峰女欠原告周万年的安装工资4万元折抵。被告汤峰女转让店面时将店里的部分货物作价2万元出卖给两原告，此款已付清。2016年10月初，房东胡国银到店面处，称其没收到店面的租金，要将该店面收回。后经多次协商未果，胡国银将两原告承租的店面用锁锁住，导致两原告不能经营，原告遂向本院提起诉讼。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，被告汤峰女作为本案所涉店面房屋的承租人，其现有证据不能证明其转租店面时征得了房东的同意，转租后，房东将该店面用锁锁住，故本院认定被告汤峰女未经房东同意擅自将其所承租的房屋转租给两原告，且事后亦未得到房东追认，该转租合同无效。因被告汤峰女在转租过程中存在严重过错，致使两原告不能使用承租的店面产生经济损失，故被告汤峰女依据无效合同所取得的租金及店面转让费应返还给两原告。综上，原告要求被告返还店面租金、转让费的诉求，本院予以支持，但原告实际已使用2个月，此期间的租金16667元（100000÷12×2）亦应扣除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告汤峰女与原告李道勤、周万年达成的店面转租合同无效；二、被告汤峰女于本判决生效后五日内返还店面租金83333元，转让费60000元给原告李道勤、周万年；三、驳回原告李道勤、周万年其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（开户行：中国工商银行万年县支行，户名：万年县人民法院，账号15×××52）。本案诉讼费3500元，由被告汤峰女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，并向上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：上饶市农业银行饶东支行，账号：36×××14，户名：江西省上饶市中级人民法院）。审 判 长 蔡亿庆审 判 员 韩建华人民陪审员 曹晓明二〇一七年七月二十三日代书 记员 陈 宏 关注公众号“”