（2017）冀1082民初2826号
裁判日期: 2017-07-22
公开日期: 2017-09-07
案件名称
赵丹与刘海旺房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
三河市人民法院
所属地区
三河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵丹,刘海旺,三河市兴达置业房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1082民初2826号原告（反诉被告）：赵丹，女，1989年4月27日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王琦，河北京拓律师事务所律师。委托���讼代理人：杜耀龙，河北京拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘海旺，男，1986年1月11日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：于姗（系被告妻子），女，1985年12月31日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：南智军，北京龙佑律师事务所律师。第三人：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧，统一社会信用代码91131082084969432U。法定代表人：果士红，经理。委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。原告（反诉被告）赵丹与被告（反诉原告）刘海旺、第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，适用简易程序公开开庭进行了合并审理。��告（反诉被告）赵丹及其委托诉讼代理人王琦、杜耀龙、被告（反诉原告）刘海旺的委托诉讼代理人于姗、南智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月11日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》；2、判令被告向原告返还购房定金人民币80000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月11日通过第三人三河市兴达置业房产有限公司签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告位于三河市××开发区××楼××单元××号的房屋，定金为人民币80000元，首付款比例为30%，原告于签订合同当日向被告支付了定金80000元。2017年3月21日廊坊市出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》中明确指出“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”，导致原告无能力补足首付款，因该事由属于不可归责于买卖双方的事由，原告遂通过第三人及自行找被告提出解除合同并要求被告退还购房定金，但被告拒不退还，现为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。被告刘海旺辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉求没有事实和法律依据。原、被告签订的合同合法有效，但在合同签订后，原告不能按照合同约定履行支付首付款的义务，逾期至今，原告的违约行为给被告造成了重大损失，原告所称由于市场调控政策变化导致其没有支付能力与客观事实不符，据被告了解，原、被告签订合同的同时，原告将自己名下房屋与案外人签约并出售，所得价款在280万左右，客观上讲首付款比例提高并不是原告违约的事由，政策的变动属于正常的市场交易风险，不属于法定的免责事由，合同也没有约定政策的变化属于免责事由，所以原告以政策变化主张免除责任没有依据，故被告认为原告违约在先，应当向被告承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司未发表答辩意见。反诉原告刘海旺向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认刘海旺与赵丹于2017年3月11日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》已经解除；2、判令赵丹支付刘海旺违约金48.6万元（按《补充协议》第四条第三款且扣除定金）；3、本案本诉和反诉的全部诉讼费用由赵丹承担。事实与理由：刘海旺与赵丹通过第三人居间，经前期多次协商，于2017年3月11日签订了X1701723号《存量房买卖合同》及《补充协议》，就赵丹以总价283万元购买刘海旺名下，位于三河市××开发区××楼××单元××号的房屋的相关事宜进行了明确约定。按照合同第四条第三款及补充协议第二条第4款的约定，赵丹必须在2017年3月25日前将首付款850000元支付给刘海旺，但合同和协议签订后，赵丹至今未能履行。赵丹的违约行为导致刘海旺在与案外人签订的购房合同中也相应的违约，加之房价下跌等原因，使刘海旺遭受了重大的经济损失，但赵丹反而以政策变动为由先行诉至法院，根据合同约定和相关的法律法规规定，恳请法院依法驳回本诉请求，支持刘海旺的反诉主张。反诉被告赵丹辩称，同意解除合同及补充协议，不同意反诉原告的第二项诉讼请求，在本诉中反诉被告已经明确提出因国家限购政策的原因导致首付款比例提高，使反诉被告没有支付能力，该政策系不可归责于买卖双方任何一方的事由，因此反诉被告并没有任何违约行为，希望法院驳回反诉原告的该项请求。本院结合当事人双方提交的证据及陈述，对案件的事实认定如下：2017年3月11日原告赵丹与被告刘海旺在第三人三河市兴达置业房产有限公司的居间下，签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：1、原告（反诉被告）赵丹购买被告（反诉原告）刘海旺位于三河市××开发区××南侧、××路西侧天洋城枫林畅宛15-2-2402号房屋（房权证号为燕字第××号），房屋总价款为2830000元。2、签订合同当日赵丹支付定金80000元。3、赵丹于2017年3月25日前将首付款850000元（含定金80000元）支付给刘海旺，其余购房款1980000元以银行贷款方式支付，双方于2017年3月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。4、刘海旺于2017年4月10日向原贷款机构还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。5、合同还对违约责任作出了约定，一方出现根本违约情形之一的，应在违约行为发生的15日内，按该房屋总价款20%向守约方支付违约金。合同签订当日，赵丹支付了定金80000元。2017年3月21日廊坊市出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，赵丹认为自己符合该限购条件，因首付款比例调高为50%无力支付首付款，与刘海旺多次协商解除合同，并要求刘海旺返还定金，双方未达成一致意见。另查明，赵丹在与刘海旺签订合同同时，赵丹将自己名下的房屋与案外人签约并出售，根据赵丹陈述有130万元的房屋尾款尚未取得，且在2017年5月底赵丹与案外人签订了房屋买卖合同，于2017年6月6日购买了三河市××开发区××南侧、××路西侧天洋城玉屏金瓯11-1-1805号房屋并登记，总价款为2650000元。另被告（反诉原告）与案外人签订房屋买卖合同，因原告（反诉被告）未按时支付首付款导致另一合同不能履行，加之一段时间以来燕郊房价不断下行，给被告（反诉原告）带来巨大损失。2017年6月12日刘海旺向赵丹发出了解除合同通知书。以上事实有原、被告提交的《存量房买卖合同》、《补充协议》、原告（反诉被告）赵丹提交的定金收条原件、廊坊市《关于进一步加强房地产市场调控的意见》复印件、原、被告的通话录音，被告（反诉原告）刘海旺提交的房屋所有权证、通话录音、刘海旺与案外人购房合同、房价下跌截图及解约通知、EMS快递单和庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方在第三人的居间下签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，于法不悖,且无法律规定无效之情形，应认定该合同合法有效。合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中双方争议的焦点在于原告（反诉被告）赵丹拒绝支付首付款的行为是否构成违约问题。原、被告于2017年3月11日签订了房屋买卖合同，2017年3月21日廊坊市政府出台了限购政策，原告（反诉被告）赵丹认为自己符合限购政策，故首付款比例由签订合同的总房款的30%提高到50%，赵丹以政策变动属于不可归责于双方的原因向刘海旺提出解除合同，并要求返还所付定金80000元。首先，政策变动不属于法定解除合同及免责的理由。近年来，各地政府为了实现对房地产的有效调控，不定期出台对房地产市场的调控政策，对于政策变动可能产生的交易风险，属于当事人双方应当预见的商业风险，不属于法定的解除合同和免责事由。其次，本案中原、被告双方对政府调控政策出台没有单独约定，视为双方均可以接受调控政策带来的法律后果。再次，虽然赵丹一再强调自己因支付不起50%的首付款而不得不终止购房，但从赵丹在2017年6月6日以几乎与刘海旺同等的价位购买案外人的房屋情况来看，同样是支付50%的首付款，赵丹可以购买案外人的房屋却主张无力购买刘海旺的房屋，此说法不符合逻辑和生活常理，本院不予采信。综上，原告（反诉被告）赵丹拒不支付首付款的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于原、被告均同意解除合同，本院予以准许。按照合同约定，原告（反诉被告）赵丹应向被告（反诉原告）刘海旺支付总房款20%的违约金，即以2830000元为基数计算，违约金数额为566000元。根据赵丹的违约程度，结合合同不能履行给刘海旺造成的经济损失，本院认为违约金的约定没有过分高于其经济损失，不需要进行调整，故双方约定的违约金与赵丹支付的定金80000元折抵后，赵丹还应向刘海旺支付486000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2017年3月11日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、反诉被告赵丹于本判决生效后十日内向反诉原告刘海旺支付违约金486000元。三、驳回原告赵丹第二、三项诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，反诉案件受理费1800元，减半收取900元，共计1800元，均由原告（反诉被告）赵丹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 杨澜涛二〇一七年七月二十二日书记员 郭子莹 关注公众号“”