（2017）云0423民初785号
裁判日期: 2017-07-22
公开日期: 2018-05-12
案件名称
黄文海、蔡艳华等与通海县海纳房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
通海县人民法院
所属地区
通海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄文海,蔡艳华,通海县海纳房地产开发有限公司,通海县富润建材厂
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0423民初785号原告（反诉被告）：黄文海，男，1980年1月9日生，汉族，城镇居民，住通海县。原告（反诉被告）：蔡艳华，女，1979年2月9日生，汉族，城镇居民，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：廖庆生、郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。统一社会信用代码：91530423784627599C。法定代表人：纳学远，总经理。被告：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。二被告共同委托诉讼代理人：陈少敏、李剑荣，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华与被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年5月12日立案受理后，诉讼过程中，被告海纳公司提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理，原告黄文海、蔡艳华及二原告的委托诉讼代理人廖庆生，海纳公司、富润建材厂的委托诉讼代理人陈少敏、李剑荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文海、蔡艳华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决二被告立即将天湖银座C幢1单元2602号房屋及C-36号地下车位交付给原告；2、判令二被告立即为原告办理房屋及车位产权证；3、判决二被告连带赔偿原告2015年11月1日起至2017年5月8日的逾期交房违约金22270.97元，之后至实际交房之日止的逾期交房违约金，按0.27元/天由二被告连带赔偿；4、判决二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交付车位违约金3035.62元（2000元÷365天×554天＝3035.62元），之后至实际交付车位之日止的逾期违约金，按5.5元/天由二被告连带赔偿。以上合计25306.59元。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求人民法院判决二被告立即将天湖银座C幢1单元2602号房屋及C-36号地下车位交付给原告；2、判令二被告立即为原告办理房屋及车位产权证；3、判决二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交房违约金53541.12元（具体计算为：30元×30天+498484元×0.02%×524天＝53541.12元），之后至实际交房之日止的逾期交房违约金，按99.69元/天由二被告连带赔偿；4、判决二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交付车位违约金3035.62元（2000元÷365天×554天＝3035.62元），之后至实际交付车位之日止的逾期违约金，按5.5元/天由二被告连带赔偿。事实和理由：2013年8月7日，原告黄文海、蔡艳华与被告海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》，约定二被告将其开发建盖的天湖银座C幢1单元2602号房屋及负一层C-36号地下车位出售给二原告，合同约定商品房应于2015年10月31日前验收合格并交付原告使用。若二被告未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天支付原告30元违约金；逾期30天后则每天按原告已支付房款的0.02%支付违约金。合同签订后，原告按约定付清了房款498484元及车位款50500元，但二被告在约定的交房期限届满后未按约定将房屋及车位交付原告，据此，二被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。海纳公司、富润建材厂答辩称，1、请求人民法院依法驳回原告提出的逾期交房违约金的诉讼请求，原、被告约定的交房时间为2015年10月31日，本案涉诉房屋经建设单位组织验收合格是在2015年11月15日，被告已经向各业主发出接房通知书，已经完全履行了合同约定的交房义务，被告未在约定的时间交房，存在违约，但违约时间应从2015年10月31日起算至2015年11月15日止，违约期限是15天；2、原告主张的违约金过高，应以同地段的房屋租金来计算，玉溪市中级人民法院以同一类型同一小区的案件作出判决；被告海纳公司提出反诉请求：1、判决黄文海、蔡艳华支付海纳公司逾期接房违约金14970元（自2015年11月17日计算至黄文海、蔡艳华实际接房之日2017年5月8日，按每天30元计算）；2、判令黄文海、蔡艳华按产权登记面积中的套内面积向原告支付款项3418元。事实和理由：海纳公司出售的房屋已于2015年11月15日经建设单位组织验收合格，已电话、公告或书面形式通知黄文海、蔡艳华办理交接手续。黄文海、蔡艳华未按期办理交接手续，视为海纳公司已按期履行交房义务，黄文海、蔡艳华自此应按每日30元支付逾期违约金，合同继续履行。根据双方签订的《商品房购销合同》的约定，对买卖房屋的面积误差的处理，约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内面积计算，现为办理产权登记证而对涉案房屋进行实测，实测面积与商品房购销合同约定的面积差为0.82平方米，按合同约定单价4167.93元/平方米计算，由黄文海、蔡艳华支付海纳公司面积差额房价款674元。针对被告海纳公司的反诉，黄文海、蔡艳华辩称，1、黄文海、蔡艳华不存在逾期接房的违约事实，不应该担任何违约责任，海纳公司在2015年11月11日取得的是预验收合格证，而不是验收合格证书，当时房屋不具备接房条件，没有经过竣工验收，海纳公司是在2016年5月12日才取得工程竣工合格证，黄文海、蔡艳华于2016年6月21日就已经主动到被告公司接房，不存在违约；2、海纳公司要求黄文海、蔡艳华支付面积差价款，海纳公司至今没有为黄文海、蔡艳华办理房屋产权证，房屋面积没有得到最终的确认，黄文海、蔡艳华不同意支付房屋差价款，相同类型的上一批案件已经玉溪市中级人民法院判决且生效，海纳公司在上批案件中未提出房屋差价款的问题，被告现在提起反诉实质上是否定前诉的判决结果，属于重复起诉，依法应当驳回被告的反诉。本院经审理确认如下法律事实：黄文海、蔡艳华系夫妻。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2014年7月1日，海纳公司、富润建材厂作为出卖方（甲方）与黄文海、蔡艳华作为买售方（乙方）与签订通THYZ（2013）第430号《商品房购销合同》、《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买天湖银座C幢1单元26层02号、建筑面积148.89平方米（商品房套内建筑面积119.60平方米、分摊面积29.29平方米）的房屋一套，房屋价款498484元。合同第五条一款约定：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同第六条约定：乙方于2014年9月3日前向甲方支付总房价款的40%即（含定金）198484元作为首付款，剩余60%，即余款300000元，乙方应按照银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整齐全合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方帐户则视为乙方结清房款。合同第七条约定：甲方2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第八条约定：乙方如未按约定支付房款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天30元支付甲方违约金，逾期30天后，乙方每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金，合同继续履行；合同第九条规定：如甲方未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付乙方违约金，逾期30天后，每天按乙方已付房款的0.02%支付乙方违约金，合同继续履行。合同第十条规定：房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续，由于甲方的原因未能按期交房，甲方按逾期交房承担违约责任，甲方已按约定履行通知义务，由于乙方原因未能按期交房的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定的地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的，视同甲方已按期履行了交房义务，乙方自此日起至实际接房日止，按每日30元支付甲方违约金。《合同补充协议》约定，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章；乙方未足额支付甲方房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担违约责任，由此导致甲方无法交房的，甲方应按《商品房购销合同》约定，承担未能按期交房的责任；契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付，收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补，若乙方延迟交付上述税费，除按主合同承担违约责任外，甲方交付房屋的交付期限和办证期限相应顺延以及主合同登记备案期限顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。《商品房购销合同》《合同补充协议》签订后，黄文海、蔡艳华按约定付清了海纳公司、富润建材厂全部房款498484元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付黄文海、蔡艳华房屋。2015年11月11日，天湖银座建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司发出书面通知，通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，黄文海、蔡艳华未办理接房手续。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2015年4月25日黄文海支付海纳公司车位定金10000元，2015年7月31日黄文海支付海纳公司车位款40500元，购买该小区内的C-37号地下车位。双方未签购买车位订协议，目前车位款尚未交清。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，海纳公司、富润建材厂与黄文海、蔡艳华签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付黄文海、蔡艳华，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，二原告提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具了情况说明能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，而双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约。关于海纳公司要求黄文海、蔡艳华支付逾期接房违约金的反诉请求，双方签订的《商品房购销合同》第十条约定：“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担……甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点与甲方办理房屋交接手续……”，因海纳公司、富润建材厂未举证证实2016年5月12日涉案房屋达到约定交付条件后按约定履行通知义务的事实，故海纳公司、富润建材厂要求黄文海、蔡艳华承担逾期接房违约金的主张，理由不充分，本院不予支持。本案中，根据双方约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将验收合格的房屋交付黄文海、蔡艳华，而黄文海、蔡艳华尚未接房，故对逾期交房违约金，本院依法支持至被告反诉状送达原告之日即2017年6月20日，现原告仅主张至2017年5月8日，系其对自己民事权利的自由处分，本院予以认可。在《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，故二被告违约的天数为2015年11月1日至2017年5月8日，共计554天。关于违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”黄文海、蔡艳华与海纳公司、富润建材厂在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分每日按已付款的0.03%计算违约金，现海纳公司、富润建材厂抗辩主张约定的违约定过高，要求予以调整，经审查，海纳公司、富润建材厂逾期交房给二原告造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋出租所得的租金，而天湖银座相近地段的房屋日租金约为0.27元/平方米，结合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给二原告造成的租金损失为22270.97元（148.89平方米×554天×0.27元/平方米/天），故对原告主张按合同约定的违约金计算过高，本院不予支持。关于黄文海、蔡艳华要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋及车位产权证的主张，因办证是业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需黄文海、蔡艳华配合交齐委托办理产权证所需相关资料且天湖银座小区已完成初始登记，经审，天湖银座现并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对黄文海、蔡艳华要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋及车位产权证的主张，本案中不予处理。关于黄文海、蔡艳华要求海纳公司、富润建材厂交付车位及连带赔偿逾期交付车位违约金的主张，由于黄文海、蔡艳华向海纳公司购买车位时，双方未签订书面合同，黄文海、蔡艳华仅出具了购买车位的发票两张，对车位何时交付，双方未约定，现双方均认可车位款尚未付清，故对黄文海、蔡艳华要求海纳公司、富润建材厂交付车位及连带赔偿逾期交付车位违约金的主张无事实依据，本院不予支持。关于海纳公司要求黄文海、蔡艳华按产权登记面积中的套内面积向海纳公司支付款项的主张，根据双方签订的《商品房购销合同》第五条一款的约定：“采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积算购房价款。”因涉诉的房屋未办理产权登记，所以无法确定套内面积与产权登记面积的误差比，故对海纳公司要求黄文海、蔡艳华按产权登记面积中的套内面积向其支付款项的主张，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内将坐落于通海县秀山街道办事处秀山西路111号天湖银座C幢1单元26层02号房交付给原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华，原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华按合同约定办理接房手续。二、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华逾期交房违约金22270.97元；三、驳回原告（反诉被告）黄文海、蔡艳华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，减半交纳即510元，由黄文海、蔡艳华负担310元，通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担200元。反诉案件受理费260元，减半交纳即130元，由通海县海纳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年，自判决确定的履行期限最后一日起计算。审判员 白艳菊二〇一七年七月二十二日书记员 陈晓萌 关注微信公众号“”