（2017）渝0107民初7470号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-25
案件名称
重庆隆鑫物业管理有限公司与李长秀、李凤朝物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆隆鑫物业管理有限公司,李长秀,李凤朝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《重庆市物业管理条例（2009年）》：第四十一条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初7470号原告：重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲，该公司经理。委托代理人：任波，该公司工作人员。被告：李长秀，女，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：李凤朝，男，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆隆鑫物业管理有限公司诉被告李长秀、李凤朝物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆隆鑫物业管理有限公司的委托代理人任波、被告李长秀到庭参加了诉讼，被告李凤朝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆隆鑫物业管理有限公司诉称：2015年1月20日原告与重庆隆鑫物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定了原告为涉案小区提供物业管理服务，原告按合同约定为被告所在小区提供给了服务，但被告拖欠2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业管理费，故原告现诉至法院请求判决：一、依法判令被告立即支付原告物业管理费3376.2元；二、判令被告立即支付原告逾期支付物业管理违约金1012.86元。被告李长秀辩称，原告提供的物业服务质量存在问题，车库有积水、车库有人用公摊电费充电、货梯当客梯使用、自家大门被张贴小广告、电梯里存在垃圾、自家门被损坏等，故而不同意缴纳物业费。被告李凤朝未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明：被告李长秀、李凤朝系重庆市九龙坡区×××号房屋（建筑面积72.31平方米）的业主。2014年12月10日原告重庆隆鑫物业管理有限公司与重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司签订了《隆鑫劲隆前期物业服务合同》，约定原告为隆鑫劲隆小区提供物业服务；合同期限为：自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月物业服务费；收取标准为高层和公寓：2元/平方米·月（按建筑面积计算）；未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。2013年9月29日，原告签订承诺书，承诺履行《隆鑫劲隆临时管理规约》，该规约约定了业主认可建设单位委托原告实施隆鑫劲隆住宅小区的前期物业服务；物业公共性服务收费标准为高层和公寓：2元/平方米·月（按建筑面积计算）；物业的公共服务费用按月缴纳，各业主应在月前十日内履行交费义务；未能按时足额地缴纳物业服务费，按应缴费用千分之三的标准按日加收违约金。合同签订后，原告依约为涉案小区提供物业服务。审理中，被告李长秀提到小区物业服务存在问题，比如车库有积水、车库有人用公摊电费充电、货梯当客梯使用、自家大门被张贴小广告、电梯里存在垃圾、自家门被损坏、水管爆裂等问题。针对上述问题，原告陈述因装修期间每个楼层都会有装修垃圾，物业公司已经安排工人定期进行清理。车库积水是房产开发公司的防水没有做好所致，与原告无关。水管破裂也并非水被关小所致。总之即使在物业服务的过程中出现原告所做的不到位的情况，也不能导致因此而拒交物业管理费。关于费用。涉案房屋建筑面积为72.31平方米，根据《隆鑫劲隆临时管理规约》中约定的物业费计算标准，二被告每月应缴纳的物业费为144.62元，现原告自愿按照144.6元/月向二被告主张被告物管费，二被告未缴纳2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费，共计欠费24个月，扣除二被告的结余款项94.2元，二被告合计欠费3376.2元。同时原告酌情要求二被告支付违约金1000元。被告李长秀对于物业费计算标准无异议，但认为起算时间应从2015年5月1日计算，同时对于滞纳金不予认可。本院认为：被告李凤朝经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为对自我权利的放弃，人民法院依法可以进行缺席判决。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司签订的《隆鑫劲隆前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对包括二被告在内的小区全体业主具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，被告应当按时向原告支付物业服务费。对被告李长秀提出系因为原告的物业服务不到位而拒交物管费的意见。本院认为，被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告持续为涉案小区提供物业服务这一基本事实，据此可以认定原告履行了前期物业管理服务合同约定的主要义务，因此原告有权收取物业服务费等相关费用；被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业管理服务合同及临时管理规约应履行的主要义务，在原告履行了自己主要义务的情形下，被告拒绝支付物业服务费缺乏依据。同时，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，且被告并未举示证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。根据双方在庭审中的陈述不能认定原告未履行合同义务。故被告以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于计费时段，被告李长秀虽认为应从2015年5月1日开始计算物业费，但并未向法庭提交其已交纳2015年4月份业服务费的证据，故本院依法认定二被告从2015年4月1日至2017年3月31日未交纳相应费用，被告应当承担继续履行并支付违约金的违约责任。因原告自愿按照144.6元/月收取物业费，故二被告应缴纳的费用为3470.4元（144.6元/月×24个月），再扣除二被告的结余款项94.2元，故二被告还应向原告支付拖欠的物业费3376.2元。对于原告主张的违约金，有《隆鑫劲隆前期物业服务合同》为依据，但标准过高，本院酌情主张200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《重庆市物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李长秀、李凤朝于本判决生效之日起十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费3376.2元。二、被告李长秀、李凤朝于本判决生效之日起十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付违约金200元。三、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告李长秀、李凤朝负担。（此款原告已预交，二被告在履行上述义务款项时一并支付给原告重庆隆鑫物业管理有限公司）。本判决为终审判决。本判决当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 马依婷二〇一七年七月二十一日书记员 周艳萍 搜索“”