（2017）鄂01民终2780号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-31
案件名称
杨婉宁、潘耀房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨婉宁,潘耀,盛茂柏,王泽威,蔡明芳,陈晓安,阙隽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2780号上诉人（原审原告）：杨婉宁，女，1972年12月5日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：熊敏杰，湖北金卫律师事务所律师。上诉人（原审原告）：潘耀，男，1980年9月21日出生，汉族，住湖北省黄石市铁山区，委托诉讼代理人：熊敏杰，湖北金卫律师事务所律师。上诉人（原审原告）：盛茂柏，男，1942年10月5日出生，汉族，住武汉市武昌区。系杨婉宁之夫。委托诉讼代理人：熊敏杰，湖北金卫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王泽威，男，1975年10月27日出生，汉族，住武汉市硚口区，上诉人（原审被告）：蔡明芳，女，1978年12月14日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：王泽威，系蔡明芳的丈夫,身份情况同上。被上诉人（原审被告）：陈晓安，女，1947年9月8日出生，汉族，住。被上诉人（原审被告）：阙隽，男，1979年9月9日出生，汉族，住，上诉人杨婉宁、潘耀、盛茂柏、蔡明芳、王泽威因与被上诉人陈晓安、阙隽房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨婉宁、潘耀、盛茂柏上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持杨婉宁、潘耀、盛茂柏的一审诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费由对方承担。事实与理由：一、阙隽作为担保方参与合同，应对购房款、建房款及违约金全部承担连带赔偿责任。二、王泽威、蔡明芳违反了《房屋买卖重建合同》的约定，应承担违约责任。三、王泽威、蔡明芳应对购房款、建房款、违约金承担连带赔偿责任。四、原审判决部分事实没有查清。对拖延办理过户手续的原因、陈晓安与阙隽骗取房产证的事实、陈晓安、阙隽房屋转卖的真实性均未查清。蔡明芳、王泽威上诉请求：1、撤销原审判决第六项，改判驳回杨婉宁、潘耀、盛茂柏要求我方对购房款承担连带赔偿责任的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费及保全费由对方承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、王泽威所收取的4万元预付款实际上已转付给了委托人陈晓安。2、杨婉宁除收条外并无任何银行凭证证明杨婉宁向蔡明芳支付了20万元。二、原审判决适用法律错误。我方已履行了房产过户交易的通知义务，不存在违约，不需对购房预付款承担抵押担保的责任。陈晓安、阙隽辩称：应驳回所有上诉人的上诉请求。一审法院判决也不合理，阙隽不应该承担连带责任。杨婉宁、潘耀、盛茂柏向一审法院起诉请求：1、请求判令陈晓安返还杨婉宁、潘耀、盛茂柏购房款和建房款926900元；2、请求判令陈晓安支付违约金42万元；3、请求判令阙隽对购房款及违约金承担连带赔偿责任；4、请求判令蔡明芳、王泽威支付杨婉宁、潘耀、盛茂柏违约金20万元；5、请求判令陈晓安、阙隽、蔡明芳、王泽威承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋登记产权人原为陈晓安。阙隽系陈晓安之子。王泽威系陈晓安侄子。王泽威与蔡明芳系夫妻关系。2012年2月23日，陈晓安、阙隽向蔡明芳出具委托书，载明：“现委托蔡明芳全权办理位于武汉市武昌区戈甲营新40号房产买卖的相关事宜”。当日，杨婉宁与其配偶盛茂柏向蔡明芳、王泽威支付购房预付款2万元。2012年5月8日，陈晓安（甲方）、杨婉宁（乙方）与阙隽（丙方）签订《房屋买卖意向合同》，三方就武汉市武昌区戈甲营40号房屋的买卖事宜达成意向性协议如下：因上述房产土地证还在办理当中，目前无法过户给乙方，待房屋过户条件成就时再与乙方签订正式的房产买卖合同，并配合乙方在本合同签订后60日内完成过户登记；上述房屋买卖的总售价120万元；在本合同签订时，乙方付甲方房款54万元，待过户登记完成并取得新的房产证、土地证后一次性支付余款66万元；甲方应于本合同签订并取得首付款7日内将房屋移交给乙方占有、使用，甲方房产证过户前存放于乙方，甲方代乙方申请办理危房改造手续；本合同签订后60日内甲方未能办理房产证、土地证过户至乙方名下，每逾期1日支付合同总金额1%的违约金给乙方；本合同签订后90日内甲方未能办理房产证、土地证过户至乙方名下，甲方退还乙方支付的所有房款，同时支付合同总金额的35%作为违约金给乙方；丙方承诺以自有财产为甲方上述违约金提供连带责任保证。同日，三方当事人就此《房屋买卖意向合同》在湖北省武汉市楚信公证处办理公证[文书号：（2012）鄂楚信证字第10943号]。上述合同签订后，蔡明芳、王泽威（甲方）、潘耀（乙方）、盛茂柏、杨婉宁（丙方）就业主陈晓安位于武汉市武昌区粮道街戈甲营40号的房屋买卖及拆后重建事宜签订《房屋买卖重建合同》。合同约定：甲方受陈晓安委托将房屋出售给乙丙方，约定房屋过户交易后甲方负责办理拆后重建手续，并与乙丙方联合出资建房，建成后房屋属甲、乙、丙平均共同所有；乙丙方发动自己的关系帮助甲方办理拆房重建手续；合同签订时甲方收取乙丙方购房预付款各2万元，房屋过户交易时，乙丙方各付甲方购房款58万元，房屋属于甲乙丙方共同所有；拆除房重建工程工程款，由甲乙丙方平均出资，工程队进场开始按进度付款；房屋过户交易时，乙丙方各付甲方3万元，作办理拆房重建手续费用；拆房重建工程完工时，乙丙双方各付甲方3.6万元，作办理拆房后重建手续费用；甲方提供自己房屋[附房产证号为武房权证硚字第××号、土地证号为硚国用（交2011）第5**号]作为乙丙购房预付款抵押，甲方负责在签订合同90天内通知乙丙方办理房屋过户交易，在房屋过户交易7天内清退原房屋出租户，交房屋给乙丙方，在房屋过户交易30天内办理好拆房后重建手续；房屋重建由甲乙丙三方以招投标方式选择建筑承包商签订承包合同，以当地有实力承包商优先；甲方在签订合同90天内不能通知乙丙方办理房屋过户交易，必须在3天内退还乙丙方各预付金及违约金各5万元；甲方如办理好原房产证，不过户交易给乙丙方，甲方付乙丙方各10万元等。2012年5月9日，杨婉宁向蔡明芳、陈晓安支付购房款54万元；2012年8月27日、2012年10月20日、2013年1月21日、2013年3月11日、2013年6月18日、2013年9月17日，杨婉宁（或其配偶盛茂柏）分别向陈晓安与（或）其子阙隽支付购房款2万元、1万元、3万元、3万元、2万元、1万元，共计12万元。2014年3月31日，陈晓安将重建后的武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋登记在自己名下，并于2014年4月1日取得该房屋的所有权证，所有权证号为昌2014004906。2014年5月9日，陈晓安将其坐落于武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）的房屋出卖给罗桂林，罗桂林于2014年5月17日取得房屋所有权证，产权来源为市场买受。在一审法院审理中，杨婉宁、盛茂柏、潘耀提交与王三元签订的建房协议及收款收据来证明从2012年8月至2014年8月为诉争房屋重建，杨婉宁、盛茂柏、潘耀支付给建房人拆建房屋费用及支付给王泽威办理重建房屋手续等的活动费（包括给卖房介绍人的介绍费1万元）共计243444元。陈晓安、阙隽、蔡明芳、王泽威对上述费用不予认可，但仅表示该证据不真实、不清楚，未向法院提交反证予以证明，一审法院原审认为陈晓安、阙隽、王泽威、蔡明芳的理由不足以否定上述243444元费用形成证据的证明效力，对杨婉宁、盛茂柏、潘耀主张的上述事实予以了认可。上述一审法院原审认定的事实，经一审法院重审审查属实，予以确认。在一审法院重审期间，杨婉宁、盛茂柏、潘耀、陈晓安、阙隽对蔡明芳、王泽威夫妇收取了杨婉宁、盛茂柏、潘耀支付的购房款20万元没有给付陈晓安，以及王泽威将办理好的陈晓安房产两证交给盛茂柏，盛茂柏将房产两证转交给阙隽后，陈晓安将房产出售的事实不持异议。一审法院对上述两项事实予以确认。一审法院重审期间，王泽威主张阙隽对其欠借款20万元，王泽威、蔡明芳收取20万元房款未退合理，但未向一审法院提交相应证据，对于上述事实，不予确认。一审法院重审期间，双方对解除《房屋买卖重建合同》不持异议。一审法院认为，杨婉宁与陈晓安、阙隽签订《房屋买卖意向合同》及之后蔡明芳、王泽威与潘耀、盛茂柏、杨婉宁签订的《房屋买卖重建合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按合同约定，履行各自义务。基于《房屋买卖意向合同》关于“本合同签订后90日内甲方未能办理房产证、土地证过户至乙方名下，甲方退还乙方支付的所有房款，同时支付合同总金额的35%作为违约金给乙方；丙方承诺以自有财产为甲方上述违约金提供连带责任保证”的约定，陈晓安应退还原审原告的所有房款，并按照合同房价120万元的35%对其承担违约金；阙隽对上述违约金的给付承担连带清偿责任。由于陈晓安已将诉争房屋出售给他人，其以行为表示不履行《房屋买卖意向合同》为原审原告办理房屋的过户手续的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，杨婉宁、盛茂柏、潘耀要求解除《房屋买卖意向合同》的诉讼请求符合法律规定，予以支持。杨婉宁、盛茂柏、潘耀要求陈晓安返还购房款和建房款的诉讼主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，予以支持。但其主张的925640元，部分支持有证据证明的923444元。《房屋买卖重建合同》的各方当事人均没有严格按照该合同的约定严格履行义务，对该合同目前不能履行均应当承担相应责任。由于原房产证办好后，是基于盛茂柏将诉争房产两证交付给阙隽才导致房产被转让，因此，王泽威、蔡晓芳并不存在该合同约定的“办理好原房产证，不交易过户给”原审原告的违约行为，杨婉宁、盛茂柏、潘耀主张根据该合同关于“甲方如办理好原房产证，不过户交易给乙丙方，甲方付乙丙方各10万元”的约定由王泽威、蔡明芳给付各原审原告共20万元违约金的诉讼请求，不予支持。《房屋买卖重建合同》基于《房屋买卖意向合同》的解除，已经不可抗力的无法履行，且庭审中双方对该合同的解除不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，杨婉宁、盛茂柏、潘耀要求解除该合同的诉讼请求，予以支持。根据《房屋买卖重建合同》的约定，蔡明芳、王泽威提供自己房屋[附房产证号为武房权证硚字第××号、土地证号为硚国用（交2011）第5**号]作为杨婉宁、盛茂柏、潘耀购房预付款抵押，虽然未在有关房管部门办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上述抵押的合同约定合法有效，蔡明芳、王泽威应对购房预付款的返还承担连带赔偿责任。但上述《房屋买卖重建合同》约定的购房预付款为潘耀及盛茂柏、杨婉宁各付给王泽威及蔡明芳的2万元，故王泽威及蔡明芳应对该4万元的购房预付款承担连带清偿责任。蔡明芳作为陈晓安的委托代理人应当将杨婉宁、盛茂柏、潘耀给付的房款全额转交给陈晓安，但其截留20万元没有给付，对该20万元房款的返还，蔡明芳、王泽威夫妇应当承担连带返还责任。杨婉宁、盛茂柏、潘耀要求王泽威、蔡明芳承担购房款的连带赔偿责任的诉讼请求，予以部分支持。杨婉宁、盛茂柏、潘耀要求阙隽对购房款承担连带赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。杨婉宁、盛茂柏、潘耀要求王泽威、蔡明芳对违约金的给付承担连带清偿责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。阙隽对王泽威的债权亦属另一法律关系，王泽威如果认为阙隽对其欠债，可另行主张权利。到目前为止，武汉市房价的上涨幅度远远高于杨婉宁、盛茂柏、潘耀与陈晓安约定的违约金比例，故陈晓安、阙隽主张《房屋买卖意向合同》约定的违约金过分高于实际损失，要求调减的抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除杨婉宁与陈晓安、阙隽于2012年5月8日签订的《房屋买卖意向合同》及杨婉宁、盛茂柏、潘耀与蔡明芳、王泽威签订的《房屋买卖重建合同》。二、陈晓安于本判决生效之日起十日内返还杨婉宁、盛茂柏、潘耀购房款68万元；三、陈晓安于本判决生效之日起十日内赔偿杨婉宁、盛茂柏、潘耀建房款243444元；四、陈晓安于本判决生效之日起十日内支付杨婉宁、盛茂柏、潘耀违约金42万元。五、阙隽对本判决第四项承担连带清偿责任。六、蔡明芳、王泽威对购房预付款4万元及购房款20万元，合计24万元的返还对杨婉宁、盛茂柏、潘耀承担连带清偿责任；七、驳回杨婉宁、盛茂柏、潘耀的其他诉讼请求。本案案件受理费18665元，财产保全费4386元，两项合计23051元，由陈晓安、阙隽负担20000元，蔡明芳、王泽威负担3051元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，杨婉宁与陈晓安、阙隽签订《房屋买卖意向合同》以及蔡明芳、王泽威与潘耀、盛茂柏、杨婉宁签订的《房屋买卖重建合同》，均系各方当事人真实意思表示，未违反我国相关法律法规的禁止性规定，上述两合同均为有效合同，各方当事人均应按合同约定履行义务。因《房屋买卖意向合同》及《房屋买卖重建合同》已不能履行，一审判决解除两合同，现各方对此均无异议，本院予以维持。根据《房屋买卖意向合同》杨婉宁（或其配偶盛茂柏）向蔡明芳、陈晓安及阙隽支付了部分购房款，但陈晓安却将诉争房屋出售给他人，其行为违反了《房屋买卖意向合同》，一审根据上述合同的约定，判决陈晓安应退还原审原告的所有房款，并按照合同房价120万元的35%对其承担违约金；阙隽对上述违约金的给付承担连带清偿责任有事实和法律依据，本院予以维持。根据《房屋买卖重建合同》，蔡明芳、王泽威提供自己房屋作为抵押，潘耀及盛茂柏、杨婉宁各付给王泽威及蔡明芳2万元购房预付款，因此王泽威及蔡明芳应对该4万元的购房预付款承担连带清偿责任。杨婉宁、盛茂柏、潘耀给付陈晓安的房款中的20万元，蔡明芳截留没有给付陈晓安，因此一审认定对该20万元房款应予返还，蔡明芳、王泽威应当承担连带返还责任并无不妥，本院予以维持。关于阙隽是否应对购房款、建房款及违约金全部承担连带赔偿责任的问题。《房屋买卖意向合同》中阙隽作为丙方，合同明确约定了其对违约金承担连带责任，现杨婉宁、盛茂柏、潘耀要求阙隽对购房款承担连带赔偿责任的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。对于《房屋买卖重建合同》阙隽不是合同当事人，杨婉宁、盛茂柏、潘耀要求阙隽承担建房款的连带责任也无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨婉宁、潘耀、盛茂柏、蔡明芳、王泽威的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元23565元，由杨婉宁、潘耀、盛茂柏承担18665元，蔡明芳、王泽威负担4900元。本判决为终审判决。审判长 王薇审判员 黄更审判员 李瑜二〇一七年七月二十一日书记员 ＸＸ 更多数据：