（2017）湘10民终1236号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-13
案件名称
欧炳祥与湖南国通房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南国通房地产开发有限公司,欧炳祥
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终1236号上诉人（原审被告）：湖南国通房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道116号。法定代表人：侯付国，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳彦，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：欧炳祥，男，1988年10月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：樊艳，湖南郴华律师事务所律师。上诉人湖南国通房地产开发有限公司（以下简称国通公司）因与被上诉人欧炳祥租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院(2016)湘1021民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国通公司的委托诉讼代理人欧阳彦，被上诉人欧炳祥的委托诉讼代理人樊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国通公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、涉案房屋漏水与国通公司无关，且维修金额过高，维修费用与实际维修情况不符，请求据实予以核减；3、诉讼费用由欧炳祥负担。事实与理由：一、涉案房屋漏水是欧炳祥自身原因造成，相关维修费用应由其自行承担。国通公司在出租房屋时检查了房屋水电线路，确保没有问题才出租给欧炳祥。欧炳祥在承租、检查该房屋时，也没有对房屋水电线路提出安全隐患异议。欧炳祥疏于管理导致房屋下水管道破裂，所造成的损失与国通公司无关。二、欧炳祥诉请的维修费用过高，维修费用与实际维修情况不符，应据实予以核减。欧炳祥承租的房屋漏水后，国通公司进行了查看并多次与欧炳祥协商。经查看，该房屋因下水管爆裂造成的浸水面积仅为50平方米左右，且未造成房屋水电、装修的大面积损坏。欧炳祥经自行测算，维修预算表记录的木地板面积为75平方米，而销售单上记录的木地板面积却为153.5平方米，二者相互矛盾。电路改造维修费用、改灯费用过高，该房屋因下水管爆裂仅造成地面面积浸水，并未大面积损坏电线和灯具。三、欧炳祥对相关维修费用，在一审中仅提供了预算表、销售单，无法证明其相关维修费用的真实性、合理性，一审法院予以认定违反证据规则。欧炳祥必须提供加盖公章的装修合同原件、正规销售发票原件，并有证据证明确实用于房屋浸水维修，否则国通公司对维修费用不予认可。欧炳祥辩称：涉案房屋下水管道是房屋主体部分，国通公司有管理义务。房屋实际受损面积比查看时的面积大，欧炳祥诉请的维修费用是实际产生的费用，国通公司应予支付。请求二审法院驳回上诉，维持原判。欧炳祥向一审法院起诉请求：判决国通公司赔偿欧炳祥维修费37,950元、税收1970.97元、员工工资64,942.61元（2014年1月至8月份工资）、转让后平均每月的折旧费总计40,000元（300,000元÷45个月×6个月=40,000元），合计144,863元。一审法院认定事实：欧炳祥所承租的桂阳县欧阳海大道“蓉信世家”小区第1栋A座106号商铺系2011年5月30日国通公司与另一租房户签订了《商铺租赁合同》，由于原租房户不再经营需转租，在征得国通公司同意后，原租房户将租赁的商铺转租给欧炳祥，欧炳祥与国通公司在与原租户签订的《商铺租赁合同》的基础上，又签订了《商铺租赁合同》。该合同约定：1、由欧炳祥租赁国通公司位于桂阳县欧阳海大道“蓉信世家”小区第1栋A座106号房开设家居布艺生活馆，租赁期限为6年，从2011年6月8日至2017年6月8日；2、租金为每月17,737元，每3年上调3%；3、租赁期间，该商铺的维修责任由承租方承担，但非因承租方原因引起的主体结构的维修除外；4、出租方责任：保证该商铺符合本合同约定的租赁用途，保证该商铺的使用安全；保证水电、排水、排污管线安装到户，并保持畅通；5、双方就其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行。2014年1月，商铺下水管发生漏水，致使商铺被污水浸泡，双方就此事多次协商解决，均未果。后欧炳祥自行维修，于2014年4月解决了下水管道漏水的问题，花维修费用37,950元。国通公司于2014年9月出具说明，同意欧炳祥缓交租金24,000元，待国通公司与物业公司协调后再作决定。因双方就商铺漏水一事始终未能解决，欧炳祥于2015年10月2日搬离商铺，2016年3月国通公司将商铺另租他人，用于经营“豪庭德州竞技俱乐部”。因欧炳祥欠国通公司租金，国通公司曾于2016年3月向湖南省桂阳县人民法院起诉，湖南省桂阳县人民法院作出（2016）湘1021民初259号民事判决，欧炳祥不服，提出上诉，郴州市中级人民于2016年9月13日作出（2016）湘10民终1129号终审判决，在（2016）湘1021民初259号、（2016）湘10民终1129号案件中，欧炳祥就下水管漏水一事，要求国通公司赔偿损失，因其未反诉，其请求未得到支持。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、涉案商铺水管爆裂漏水后的维修义务由谁承担；2、欧炳祥的损失如何承担；3、本案是否超过了诉讼时效。关于焦点一。依据双方签订的《商铺租赁合同》约定，在该商铺租赁期间，该商铺的维修责任由承租方欧炳祥承担，但非因承租方原因引起的主体结构的维修除外。同时约定，国通公司作为出租方，应保证商铺符合合同约定的租赁用途，保证该商铺的使用安全，保证水电、排水、排污管线安装到户，并保持畅通。涉案商铺所爆裂的下水管道属于公用下水管道，且处于房屋地下隐蔽工程的地基部分，欧炳祥作为承租方无法知晓该隐蔽工程，同时国通公司未提供证据证明下水管道爆裂是欧炳祥的原因造成的，故下水管道漏水后的维修义务应由国通公司承担。对于国通公司提出下水管道漏水的维修义务应由物业公司进行维修的主张，无事实和法律依据，不予支持。同时对国通公司要求追加物业公司为被告的主张，亦不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修。维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，欧炳祥所租赁商铺的水管漏水后，承担维修义务的是国通公司，因国通公司未履行维修义务，现欧炳祥已自行维修，承担了维修费用，给欧炳祥造成了损失，国通公司应予以赔偿。故对欧炳祥要求国通公司赔偿维修费用37,950元的请求予以支持。欧炳祥要求国通公司赔偿税收1970.97元、员工工资64,942.61元、转让费40,000元的主张，依据不足，不予支持。关于焦点三。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中欧炳祥就下水管道漏水的维修费及管道漏水给其造成的损失，一直在主张权利，且在（2016）湘1021民初259号、（2016）湘10民终1129号案件中，欧炳祥也在主张权利，故本案未超过诉讼时效。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款规定，判决：“一、由被告湖南国通房地产开发有限公司赔偿原告欧炳祥损失37,950元，限本判决生效后十日内履行；二、驳回原告欧炳祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3198元，由原告欧炳祥承担2198元，被告湖南国通房地产开发有限公司承担1000元。”二审中，国通公司向本院申请证人刘某出庭作证，拟证明涉案房屋的实际受损情况。本院认为，刘某作为原物业公司的工作人员，只是当时到现场进行了查看，不能证明案涉房屋最终的受损面积，故对其证言本院不予采信。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、案涉房屋水管爆裂的维修义务应由谁承担；2、案涉房屋水管爆裂所产生的损失应如何认定和承担。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据上述法律规定，出租房屋的法定维修义务人是出租人，因租赁物瑕疵给承租人造成损失的，依法应由出租人给予赔偿。案涉房屋水管爆裂导致房屋浸水给承租人欧炳祥造成损失后，双方到现场进行了查看并明确由出租人国通公司承担维修责任。因国通公司未及时修复，致使欧炳祥为减少损失而自己请人修复。欧炳祥现要求出租人国通公司支付其实际花费的维修费用，依法应予支持。国通公司辩解不应由其承担维修费没有法律依据，本院不予支持。关于焦点二。对于维修费用，欧炳祥已经提交了装修预算表、装修合同、送货单等证据予以证明。从双方陈述的受损情况以及装修的市场行情来看，欧炳祥主张的维修费比较合理。国通公司虽不认可欧炳祥提交的装修预算表、装修合同、送货单等证据，但未能提供相关证据予以反驳，故一审法院认定欧炳祥花费维修费37,950元并无不当。综上所述，国通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费749元，由上诉人湖南国通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 超审 判 员 彭艳飞审 判 员 欧旭敏二〇一七年七月二十一日法官助理 刘 扬书 记 员 黄晓宇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：