（2016）闽0128民初4159号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2018-09-03
案件名称
福建省平潭县隆江房地产开发有限公司与孙宁徽、林灯商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
平潭县人民法院
所属地区
平潭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省平潭县隆江房地产开发有限公司,孙宁徽,林灯,中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初4159号原告：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地平潭县城关东大街56号。法定代理人：林某，总经理。委托诉讼代理人：王锋、游馨，福建合伦律师事务所律师。被告：孙宁徽，女，1982年9月26日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：林灯，男，1979年3月9日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地平潭县潭城镇海坛中路73号。负责人：沈威，行长。委托诉讼代理人：林强，该公司员工。原告福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称“隆江公司”）与被告孙宁徽、林灯、第三人中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称“工商银行平潭分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隆江公司的委托诉讼代理人游馨到庭参加诉讼，被告孙宁徽、林灯、工商银行平潭分行经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。隆江公司向本院提出诉讼请求：1.解除隆江公司与孙宁徽之间订立的《商品房买卖合同》（合同编号：20133154）；2.判令孙宁徽协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，协助办理合同项下坐落于平潭县2幢803室房屋的预告登记注销手续；3.确认合同项下坐落于平潭县2幢803室房屋为隆江公司所有；4.判令孙宁徽向隆江公司返还隆江公司代其清偿的银行按揭贷款104870.21元及相应利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，其中40421.7元从2016年10月31日起，16041.13元从2016年12月28日起，16108.22元从2017年3月20日起，32299.16元从2017年6月30日起，上述款项均计至还清款项之日止）；5.判令孙宁徽向隆江公司支付合同解除违约金174075元；6.判令孙宁徽承担隆江公司为本案而支出的律师代理费21762元；7.判令林灯对孙宁徽的前述债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由林灯、孙宁徽负担。事实和理由：隆江公司系福建省平潭县潭城镇万宝路南侧万宝城（以下简称“万宝城”）的开发单位，2012年6月6日取得（2012）岚综实房许字第007号《商品房预售许可证》。2013年11月6日，隆江公司与孙宁徽订立《商品房买卖合同》（合同编号：20133154），并于2013年11月6日办理合同备案登记。合同约定：隆江公司将万宝城（西区）2幢803室房屋以1740754元出售给孙宁徽，首付款530754元，其余1210000元向工商银行平潭分行按揭贷款。合同附件六中，第三条第五款约定，若买受人连续三期不能按期偿付银行按揭贷款利息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并按同期人民银行利率的四倍计息；在出卖人发出催告通知的三十日内，买受人未按期偿还拖欠的上述款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金。2013年12月2日，隆江公司、孙宁徽、林灯及工商银行平潭分行签订《个人购房/担保合同》，由孙宁徽向工商银行平潭分行贷款1210000元，由隆江公司提供阶段性担保。林灯作为抵押物共有人签字。上述合同签订后，工商银行平潭分行发放贷款1210000元。孙宁徽自2016年6月份起停止清偿按揭贷款。截止至起诉之日共代孙宁徽偿还按揭贷款40421.7元，按揭贷款逾期超过三期。2016年10月18日和31日，隆江公司多次通过短信催促清偿按揭款项，但孙宁徽、林灯均置之不理。鉴于孙宁徽逾期清偿银行贷款已构成根本违约，林灯系孙宁徽配偶，隆江公司为维护自身的合法权益，特提起诉讼。孙宁徽、林灯、工商银行平潭分行未作答辩。隆江公司围绕其诉讼请求依法提交了证据。孙宁徽、林灯、工商银行平潭分行未到庭，视为放弃质证权利。依据本案的有效证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，隆江公司与孙宁徽就位于平潭县2幢803室房屋签订《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为1740754元，其中首付款为530754元，余额1210000元通过银行按揭贷款方式付款。该合同于平潭综合实验区房地产交易中心进行备案登记，合同编号为岚综实房地交第（20133154）号。2013年12月2日，孙宁徽与工商银行平潭分行签订《个人购房借款/担保合同》，隆江公司作为担保人在合同上盖章，林灯作为抵押物共有人在合同上签字。上述合同签订后，林灯缴纳首付款5302754元，工商银行平潭分行依约发放按揭款1210000元。2016年10月26日，工商银行平潭分行发出《个人贷款逾期催收通知书》，告知孙宁徽连续5期（累计18期）未按约定还款。因孙宁徽未按期缴纳银行按揭贷款，隆江公司为此承担相应的担保责任，共代为清偿银行按揭贷款104870.21元，其中于2016年10月31日缴纳40421.7元，2016年12月28日缴纳16041.13元，2017年3月20日缴纳16108.22元，2017年6月30日缴纳32299.16元。另查明，林灯与孙宁徽系夫妻关系。隆江公司因本案诉讼委托福建合伦律师事务所王锋、游馨律师，并花费律师代理费21762元。2017年2月7日,隆江公司与林灯、孙宁徽签订《和解协议》，确定上述债务为夫妻共同债务。在执行申请人黄键与被执行人林正顺、林灯、孙宁徽、陈光雄、翁敏明民间借贷纠纷一案中，本院依法作出（2016）闽0128执1923号民事裁定书，预查封孙宁徽名下位于平潭县的房产。本院认为，孙宁徽与隆江公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思，当事人应受合同条款约束。根据合同附件六第三条第五款约定，若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项（该款包括：出卖人有权要求买受人支付拖欠在出卖人代垫所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在出卖人发出催告通知的三十日内，买受人未按期偿还拖欠的上述款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价10%支付违约金。本案中，孙宁徽已连续三期未能按期偿付银行按揭贷款本息，隆江公司为此承担相应的担保责任，后隆江公司通过短信方式通知孙宁徽，并向法院提起诉讼，但孙宁徽仍然未偿还拖欠的款项，故隆江公司主张解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，应当予以支持。因《商品房买卖合同》已在平潭综合实验区房地产交易中心进行备案，合同编号为岚综实房地交第（20133154）号。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故隆江公司主张孙宁徽应协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，符合法律规定，应当予以支持。此外，隆江公司主张孙宁徽协助办理合同项下坐落于平潭县2幢803室房屋的预告登记注销手续，但其未能提供证据证明上述房屋已经办理预告登记手续，故对该诉讼请求不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，在《商品房买卖合同》解除后，隆江公司应负返还价款之义务。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，隆江公司应当将返还的合同价款先用于支付工商银行平潭分行剩余的按揭贷款，余款应返还给孙宁徽。但因孙宁徽为本院执行案件的被执行人，案涉房屋已被本院预查封。为确保申请执行人的合法权益，故隆江公司应当将返还给孙宁徽的款项交付法院执行。因孙宁徽未按期缴纳银行按揭贷款，隆江公司为此承担相应的担保责任，共代为清偿银行按揭贷款104870.21元。据此，隆江公司主张孙宁徽应偿还代为清偿的银行按揭款项104870.21元及相应利息（其中40421.7元从2016年10月31日起，16041.13元从2016年12月28日起，16108.22元从2017年3月20日起，32299.16元从2017年6月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至还清款项之日止），符合合同约定，应当予以支持。因孙宁徽逾期缴纳银行按揭导致合同解除，按照合同附件六第三条第五款约定，孙宁徽应承担合同总价款10%的违约金，共计174075元。故隆江公司主张孙宁徽应向其支付合同解除违约金174075元，符合合同约定，应当予以支持。隆江公司尚主张要求确认坐落于平潭县2幢803房屋归其所有。但本案中，隆江公司未能提供商品房登记及建造情况的相关证据，故该项诉请缺乏证据，不应予以支持。依据《和解协议》第一条第一款约定，故孙宁徽应向隆江公支付因本案而花费的律师代理费21762元。鉴于林灯与孙宁徽系夫妻关系，林灯在《和解协议》第十条已明确约定本案债务为夫妻共同债务，故林灯应对本案债务承担共同还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建省平潭县隆江房地产开发有限公司与孙宁徽之间于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20133154）；二、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向孙宁徽返还购房款1740754元（该款项应先行偿付中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行剩余按揭贷款后余款交付平潭县人民法院用于执行）；三、孙宁徽应于本判决生效之日起十日内协助福建省平潭县隆江房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20133154）备案登记注销手续；四、孙宁徽应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县隆江房地产开发有限公司支付代为清偿的银行按揭款项104870.21元及相应利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算，其中40421.7元从2016年10月31日起，16041.13元从2016年12月28日起，16108.22元从2017年3月20日起，32299.16元从2017年6月30日起，上述款项均计至还清款项之日止）；五、孙宁徽应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县隆江房地产开发有限公司支付违约金174075元；六、孙宁徽应于本判决生效之日起十日内支付福建省平潭县隆江房地产开发有限公司为本案而支出的律师代理费21762元；七、林灯对孙宁徽的前述债务承担共同还款责任；八、驳回福建省平潭县隆江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20466元，由林灯、孙宁徽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 翁奇震人民陪审员 林盛钦人民陪审员 郭海燕二〇一七年七月二十一日书 记 员 何 佳附：1.主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。2.执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”