（2017）京0101民初8413号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-30
案件名称
北京中合典当有限责任公司与武继英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中合典当有限责任公司,武继英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初8413号原告（反诉被告）：北京中合典当有限责任公司，住所地北京市东城区永定门西滨河路8号院5号楼1至2层5-15。法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：陆春久，北京市瑞驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立建，男，1978年5月19日出生，该单位职员，住北京市西城区万博苑*号楼1404。被告（反诉原告）：武继英，女，1962年11月2日出生。委托诉讼代理人：柴玉啟（被告武继英之夫），男，1959年12月19日出生。原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司（以下简称中合典当公司）与被告（反诉原告）武继英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法由审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中合典当公司的委托诉讼代理人陆春久、吴立建，被告（反诉原告）武继英及其委托诉讼代理人柴玉啟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中合典当公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还租赁保证金131779.86元、预付租金及税金98037.3元；2、以诉讼请求第一项款项为基数，被告按照日千分之一的标准支付原告自2016年11月25日至实际还款之日的违约金。事实和理由：2008年12月2日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告将歌华大厦×室出租给原告使用，租赁期限到2017年3月22日。合同签订后，原告按约支付了131779.86元的保证金，并按照被告的要求支付租赁费用到2017年1月22日。2016年11月，双方协商提前终止《租赁合同》，变更租赁期限至2016年11月22日，并约定原告应当在2016年11月22日前搬离涉案房屋，并结清所有费用；被告应当在2016年11月18日前核对双方账目，并在2016年11月22日后两个工作日内退还各种款项，未按约定退还的，按逾期日每日承担千分之一的违约金。合同签订后，原告按约搬离涉案房屋，被告并未退还原告费用。为维护原告合法权益，故诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）武继英辩称：不同意原告的诉讼请求。收到原告交纳的保证金131779.86元，认可原告所述的租金标准及交纳情况。双方合同履行期间，被告存在29次延付租金情形，按照合同约定，原告应按期支付租金及管理费，每逾期一日影响被告支付滞纳金1000元。据统计，原告逾期支付租金共计265天，合计产生违约金265000元。违约金数额已经超过原告要求退还的租金及押金，故不同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）武继英本院提出反诉请求：要求中合典当公司支付违约金265000元。因在双方合同履行期内，被告逾期交纳租金共计265天，应按合同约定承担违约金。针对被告（反诉原告）武继英的反诉，原告（反诉被告）中合典当公司辩称：原告在履行支付房租的义务中，每次均为被告预先开好发票来原告处换取支票，每次履行都是原告催促被告来取支票，迟付租金均系被告迟开发票造成。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：武继英系北京市东城区青龙胡同×号×层×号房屋（以下简称涉案房屋）产权人。2008年12月2日，武继英（甲方）与中合典当公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋交由乙方承租，期限自2008年1月23日至2017年3月22日；押金131779.86元；其中2016年3月23日至2017年3月22日房租为每月44606.99元；甲方出租房屋应缴纳的税费及管理费，双方各承担50%；甲方在乙方支付了房租以及乙方应承担的相应税款的同时，甲方应向乙方提供税务局开具的完税后的正式发票；租金每三个月支付一次，乙方应于每年的1月13日、4月13日、7月13日、10月13日的中午12:00前支付下期3个月的租金，交租金日遇节日、或乙方批租金领导、会计休长假时则乙方应在节日、长假开始前支付租金；乙方逾期足额支付租金及管理费，每逾期一日应向甲方支付滞纳金1000元/日。如乙方不能完整履行本合同规定的乙方应尽各项义务及各项条款时，甲方有权部分或全部扣留保证金以弥补甲方受到的损失；协议分别约定了双方的联系地址，并约定双方均可以快递方式发送至另一方的地址，对方人员签署，视为通知送达。合同订立后，双方如约履行合同，原告向被告支付押金131779.86元。2016年，武继英（甲方）与中合典当公司（乙方）达成《合同解除协议书》，约定就上述租赁合同，双方同意租赁期限变更为2016年11月22日；乙方应当在2016年11月22日前搬离租赁的房屋，同时变更公司注册地址，结清水、电、物业等费用，以乙方提供的发票或相关凭证为准；乙方的房租已经交纳至2017年1月22日，甲方应当在2016年11月18日前核对清双方账目，在2016年11月22日乙方搬出房屋后的两日内补齐或退回各种款项；乙方在履行合同期间欠缴的租金、水电费、物业费、租金，甲方有权从应退乙方的租金或押金中扣除（具体数额以甲乙双方的对账结果为准）；甲方未能按照约定退还乙方相应费用，则按逾期日，每日承担千分之一的违约金（如双方对退还租金、押金数额有争议，在对账期间造成的逾期除外）。2016年11月18日，武继英委托李丹就涉案房屋与中合典当公司进行交接，并收回涉案房屋。后，双方于2016年11月底沟通退还租金及保证金一事，但未达成一致意见。诉讼中，武继英提交其制作的租金支付明细，主张自2009年1月至2016年10月，中合典当公司共计29次逾期支付租金，逾期天数分别为1天至73天不等。中合典当公司称2008年的4次支付在合同订立之前，不受合同约束，此后的25笔中有3笔统计错误，认可其他22笔支付逾期事实，但主张系因武继英未及时提供发票所致。武继英主张合同约定应先付租金后开发票，每次均要催促中合典当公司开具支票。另查，中合典当公司分别于2008年12月和2009年1月以EMS快递的方式向武继英发送函件，称该公司已将补交房租汇至武继英在合同中预留的银行账号，并催促武继英向其交付租金发票，否则该公司将暂时拒绝履行支付房租义务。但两封邮件均被退回。本院认为：双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，后双方协商提前终止合同，并签订《合同解除协议书》，该协议合法有效，双方均应依约履行。中合典当公司按约定搬离涉案房屋，双方完成交接后，武继英应当将原告交纳的保证金及多付的房租予以退还，故对中合典当公司要求武继英退还保证金及多付租金的诉求，本院予以支持。鉴于武继英未按约退还上述费用系对退还金额存在争议，认为中合典当公司应承担逾期支付租金的违约金，并非恶意欠付，故对中合典当公司要求武继英支付违约金的意见，本院不予支持。现武继英主张中合典当公司在合同履行过程中存在20余次逾期支付租金情况，其中最长逾期达到73天，中合典当公司亦予以认可，且双方合同约定逾期支付租金应支付违约金，故对武继英要求中合典当公司支付违约金的诉求，本院予以支持。鉴于合同约定违约金过高，中合典当公司亦要求法院予以调整，故本院根据双方的合同履行情况酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武继英于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司租赁保证金131779.86元、租金及税金98037.3元；二、原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）武继英逾期支付租金的违约金20000元；三、驳回原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武继英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉及反诉案件受理费5596元，由原告（反诉被告）北京中合典当有限责任公司负担296元（已交纳），被告（反诉原告）武继英负担5300元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王裴裴二〇一七年七月二十一日书记员 姚 丹 来自