（2017）陕0624民初553号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-07-30
案件名称
原告安塞县汽车运输股份合作公司诉被告齐二红、詹海燕房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
安塞县人民法院
所属地区
安塞县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安塞县汽车运输股份合作公司,齐二红,詹海燕
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
延安市安塞区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0624民初553号原告：安塞县汽车运输股份合作公司。法定代表人：张志强，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张建国，陕西尚德律师事务所律师。被告：齐二红，女，汉族，陕西省安塞区人。委托诉讼代理人：张永军，男，汉族，陕西省安塞区人。被告：詹海燕，女，汉族，陕西省安塞区人。原告安塞县汽车运输股份合作公司诉被告齐二红、詹海燕租赁合同纠纷一案，本院2017年4月26日立案后依法适用简易程序，于2017年5月25日、7月5日公开开庭进行了审理。原告安塞县汽车运输股份合作公司的委托诉讼代理人张建国、被告齐二红及其委托诉讼代理人张永军、被告詹海燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安塞县汽车运输股份合作公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2、依法判决二被告支付原告从2015年6月1起至2017年3月11日止产生的房屋租赁费用（截止2017年3月11日租金为64.25万元，扣除押金10万元，还剩余54.25万元）；3、依法判决二被告支付原告违约金18000元；4、判决被告支付水电费12679元；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年3月25日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将位于安塞区汽车客运站的一楼大厅商用部分、进站口平房1间，地下室库房1间出租给二被告，房屋租赁期限为8年，自2013年6月1日起至2021年5月31日止，每年租金为39万元；每年6月1日前一次性预交下一年租金，拖欠房租累计1个月以上，承担违约金为合同总租金的5%。2015年7月1日，因原告要修建安塞区驾驶员培训中心，需将二被告承租的进站口1间平房拆除，经原告与被告齐二红协商，就该被拆1间平房达成了《房屋租赁补充协议》，协议约定，原告免收被告施工期间的房屋租赁费用，建成后，迎街面2间平房继续租赁给被告，其中1间的房屋租赁费用按照原合同计算，另1间按照原告统一对外租赁价格计算。实际每年房屋租金由39万元变更为36万元。被告承租了上述房屋后，起先经营牛上牛火锅，后改为川蜀印象川菜馆经营至今。按照合同约定，被告应当在2015年6月1日前缴纳下一年度房屋租赁费用，但经原告多次催要，被告以各种理由推诿，拒绝支付。为此，原告按照《房屋租赁合同》第15条争议解决方式的约定，于2016年3月7日向延安仲裁委员会申请仲裁，要求依法裁决被告腾空所租赁的房屋、承担2015年6月1日起至实际腾空之日止产生的房屋租赁费用和违约金。该会于2016年10月10日下达裁决书((2016)延仲裁字第029号），裁决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同和房屋租赁补充协议。被告支付原告从2015年6月1日起至实际腾空房屋之日止产生的租金；二被告支付原告拖欠租金的违约金18000元。裁决下达后，原告申请中级人民依法强制执行，在延安市中级人民法院强制执行下，被告于2017年3月11日交回所租赁的房屋。2017年4月10日，被告齐二红向延安市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，经延安市中级人民法院审理，认为该仲裁裁决程序违法，于2017年4月20日下达了(2017)陕民特00023号民事裁定书，撤销了延安市仲裁委员会作出的(2016)延仲裁字第029号裁决书。原告认为，原、被告双方签订的屋租赁合同及房屋租赁补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，被告迟延交纳房租的行为已构成根本违约，原告可以依照合同的约定单方解除该合同并要求被告支付拖欠的房屋租赁费用。仲裁裁决书被撤销后，原、被告双方没有达成新的仲裁协议，按照《仲裁法》第9条“裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉”的规定，原告向人民法院依法提起合同纠纷之诉，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告齐二红辩称，2016年4月，其与原告协商达成协议，待该租赁房屋租赁权转让后再付租赁费，但该房屋未能转让，同年5月，原、被告达成协议，该租赁物内的所有物品归原告所有，由原告负责转让，转让费归原告所有。6月份被告将房屋内的物品出卖并准备搬走时，被原告阻挡，被告将物品搬回。其认为，2016年5月，已将租赁房屋交付原告，其不承担此后的租赁费用。被告詹海燕辩称，刚开始是其与被告齐二红合伙，与原告签订了租赁合同，其未参与经营亦未分红，后其退股，亦未参与管理，故其不承担相关费用。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及法庭的认证，查明以下事实，2013年3月25日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将位于安塞区汽车客运站的一楼大厅商用部分、进站口平房1间，地下室库房1间出租给二被告，房屋租赁期限为8年，自2013年6月1日起至2021年5月31日止，每年租金为39万元。2015年4月13日，原、被告达成《房屋租赁补充协议》，协议约定，原告免收被告施工期间的房屋租赁费用，建成后，迎街面2间平房继续租赁给被告，其中1间的房屋租赁费用按照原合同计算，另1间按照原告统一对外租赁价格计算。实际每年房屋租金由39万元变更为36万元。被告承租了上述房屋后，经营餐饮业，将租赁费付至2015年5月31日。被告应当在2015年6月1日前缴纳下一年度房屋租赁费用，但经原告多次催要未果，原告向延安仲裁委员会申请仲裁，延安仲裁委员会于2016年10月10日作出(2016)延仲裁字第029号裁决书，裁决：一、解除原被告之间签订的房屋租赁合同和房屋租赁补充协议；二、被告支付原告从2015年6月1日起至实际腾空房屋之日止期间的租金；三、被告支付原告拖欠租金的违约金18000元。仲裁费12480元，由被告承担。后原告申请延安市中级人民强制执行，被告于2017年3月11日交回所租赁的房屋。执行过程中，被告齐二红向延安市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，延安市中级人民法院于2017年4月20日作出(2017)陕民特00023号民事裁定书，撤销了延安仲裁委员会作出的(2016)延仲裁字第029号裁决书。本院认为，原告安塞县汽车运输股份合作公司与被告齐二红、詹海燕签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。合同对双方的权利义务作了明确的约定，双方当事人都应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务，被告齐二红、詹海燕作为承租人，应当按照合同约定按期向原告支付租金，被告未按约支付，已构成违约。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》明确约定，每年6月1日前按年缴纳下一年度房屋租赁费用，拖欠房租1个月以上，原告有权解除合同，被告未按约定时间交付下一年度租金，其行为已违反了合同的约定，符合约定的合同解除条件，故原告要求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，并按约定支付租金的诉讼请求，符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，被告在(2016)延仲裁字第029号裁决书执行过程中，于2017年3月11日向原告交回所租赁的房屋，租赁期间，被告占用租赁房屋，房屋租赁费应计算至2017年3月11日。关于租赁费，因原、被告于2015年4月13日签订补充协议，将被告承租的门面房拆除，约定拆除重建的房屋继续由被告承租，但补充协议并未实际履行，故房屋租金本院酌定从补充协议签订次月（2015年5月1日）起应按照年租金36万元来计算。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。本案中，原、被告签订的合同中关于违约责任一项中明确约定：拖欠房租累计1个月以上，承担违约金为合同总租金的5%。因被告逾期付款，理应承担违约金，原告主张违约金18000元，并无不当，本院予以支持。原告要求被告支付水电费12697元，但原告未提供证据证明产生的水电费由被告使用，对该诉讼请求，本院不予支持。被告齐二红辩称，其于2016年6、7月已将租赁房屋交回，但其提供的证据不能证明该事实的存在，故对该辩解理由，本院不予采纳。被告齐二红辩称，因原告未按约将出租房屋消防设施完善，造成其经济损失30000元，但未提供相关证据予以证明，故对该辩解理由，本院亦不予采纳。被告詹海燕称其已退出经营，但未提供相关证据予以证明，被告詹海燕仍然应当承担租赁合同中所约定的义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告安塞县汽车运输股份合作公司与被告齐二红、詹海燕于2013年3月25日签订的房屋租赁合同和2015年4月13日签订的房屋租赁补充协议；二、被告齐二红、詹海燕于本判决生效后10日内一次性支付原告安塞县汽车运输股份合作公司房屋租赁费637000元（扣除保证金10万元，再付537000元）；三、被告齐二红、詹海燕于本判决生效后10日内支付原告安塞县汽车运输股份合作公司违约金18000元；四、驳回原告安塞县汽车运输股份合作公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9405元，减半收取4702.50元，由被告齐二红、詹海燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。审判员 王鸿二〇一七年七月二十一日书记员 曹丽